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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 20代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市博多区
  • 投稿日
    2024/09/18
  • 更新日
    2024/11/08
  • ［2回答］

817 view

投資用マンションに関して

投資用マンション(ワンルームマンション)の購入を検討しています。
節税や短期売却を狙って購入を考えておりますが、
都内のマンション(世田谷区2500万)か博多天神エリア(1200万前後)を2戸購入するかを悩んでおります。
26歳独身で年収は750万ほどですが、節税、短期売却を考えると再開発エリアの福岡の物件が良いかと思っております。
アドバイスをいただけると、嬉しいです。
よろしくおねがい致します。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/08

    他の投資手法に比べて不動産投資の妙味の一つは、投資収益率の期待値が高いこと、が挙げられます。しかし、デメリットもあり、売買コストが高い（買い手数料、売り手数料、税金等各種費用が発生）ため、短期売買には向かない投資手法になります。

    それでも短期売買を目指すのであれば、いかに割安に購入し、いかに割高に販売するかが重要です。世田谷や福岡天神エリアは流動性が高い（売買頻度が高い）ため、そのような割高割安はなかなか見つかりません。都会のマンションであれば、同じ棟で他の部屋の売買履歴から相場観が誰しも分かってしまいますので、短期で抜けるような物件はなかなか見つかりません。

    よって、流動性の低いエリア、要するに地方であれば割安割高戦略は不可能ではありません。しかし、流動性が低いということは、買い手がなかなか現れないということでもあります。ですから短期ということにこだわるのであれば、地方はむつかしくなります。

    短期ではなく、中期をねらうのであれば、ご提案があります。
    地方で空室の多い物件を、鬼の指値で購入し、満室にして相場より高い価格で売却、すること大きなキャピタルゲインが狙えます。しかし、満室にすることはかなり困難な作業になります。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/20

    はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。

    投資用マンションの購入については、物件選びと戦略が非常に重要です。
    節税と短期売却を狙うという目標を前提に、以下の観点からアドバイスをいたします。

    1. 節税効果
    投資用マンションの節税効果は、高額な物件ほど減価償却の影響が大きく、節税効果も大きいです。そのため、世田谷区のような高額エリアの物件は、より大きな節税効果が期待できる可能性があります。福岡市の再開発エリアでの物件購入も節税効果は期待できますが、価格帯が低いため、同じ投資金額であれば世田谷区の方が節税効果は高くなるかもしれません。


    2. 短期売却の可能性
    短期売却を狙う場合、物件の流動性やエリアの将来性が重要です。

    〇世田谷区（東京）: 東京都内、特に人気のあるエリアである世田谷区は需要が安定しており、
    　物件価値の上昇も見込まれます。ただし、価格が高い分、購入後のキャッシュフローや初期投資
    　の回収期間が長くなる可能性があります。また、価格の上昇余地がすでに限られている可能性も　　
    　あります。

    〇福岡市（博多・天神エリア）: 福岡は再開発が進んでおり、特に天神エリアは人口増加やビジネスの集積が進むため、将来的な需要増が期待されます。特に天神ビッグバンや博多駅周辺の再開発プロジェクトは都市の価値を大きく引き上げる可能性があり、今後数年で価格が上昇する見込みがあります。また、比較的安価な物件を複数購入することで、リスク分散が図れる点も魅力です。


    3. 収益性とリスク分散

    〇世田谷区のマンション: 資産価値が安定しているため、長期保有を前提とする場合は優れた選択肢　
    　です。ただし、購入価格が高いため、短期的なキャッシュフローや価格上昇によるリターンが少
    　し限定される可能性があります。また、1戸のみに投資する場合、空室リスクが集中してしまう点　
    　に注意が必要です。

    〇福岡の物件（2戸購入）: より安価で複数物件を購入できるため、空室リスクを分散できます。ま
    　た、博多や天神エリアはビジネスの中心地であり、再開発が進んでいるため、短期売却に向いて　
    　いる可能性があります。ただし、東京ほどの安定した市場ではないため、リスクはやや高くなる
    　点に留意が必要です。

    4. 個人的な状況を踏まえて
    26歳独身、年収750万円という点から考えると、まだ長い投資期間があるため、リスクをある程度取って再開発エリアでの成長を狙うことも十分な選択肢です。また、複数の物件に投資してリスク分散を図ることで、福岡の物件は長期的にも安定した収益を得られる可能性があります。

    まとめ
    短期売却と節税を狙う場合、福岡の博多・天神エリアで2戸購入する方が、現状の市場環境や再開発の進展を踏まえると、成長のポテンシャルが高く、節税効果と短期的な利益を得やすいかもしれません。安定した資産運用と長期的な保有を考える場合、世田谷区の物件は高い資産価値を維持できる可能性が高いですが、短期的な売却益を狙う場合は、大きな上昇余地が期待できるかどうかが鍵となります。最終的には、ご自身の投資リスク許容度や、短期的な売却と長期的な保有どちらに重点を置くかによって決定することをお勧めします。

    当社は、博多区にある不動産会社です。
    投資不動産はもちろん、賃貸管理も対応可能です。
    お気軽にご相談下さい。

    角田浩崇
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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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