マンションを売る際の土壌汚染の対応方法とは？

対岸の火事ではない、マンションの土壌汚染

もし、あなたが売却しようとしているマンション敷地で、有害物質による土壌汚染が発覚したらどうしますか？

「そんな稀なことを考える必要あるのか？」と思われるかもしれませんが、最悪の場合、買主から賠償責任を追及される恐れがありますので、念のためにも説明を聞いてください。

意外に身近な土壌汚染

まず、環境省がまとめたデータからの推測になりますが、日本全土で土壌汚染診断をすることが望ましい土地が約44万カ所あるそうです。

また、日本のマンション建設のうち約8割が工場跡地という事実があります。そして工場が稼働していた時代には発覚していなかった有害物質を、土壌に放出していた可能性は低くありません。

過去の事例

マンションの土壌汚染による事例を一つ取り上げます。記憶にある方もおられるかもしれませんが、2002年に土壌汚染が発覚し、2006年に関係企業が行政処分を受けた、大阪アメニティーパークでの土壌汚染問題です。

そこは三菱マテリアルが所有していた工場跡地だったのですが、マンション開発前に敷地内でヒ素などの重金属汚染が見つかりました。そこで、土壌汚染の対策工事を行ってはいたのですが、マンション購入者への説明責任を果たしていませんでした。

売却前に土壌汚染の事実を知っていたのなら

もし、マンションを売却する前に土壌汚染の事実を知っていたのなら、買主に重要事項説明書を通して、明確に説明する必要があります。
この説明を怠り、瑕疵担保責任を問われて買主から賠償請求されてしまったら、勝ち目はありません。

こんなことはないと思いますが、あなたがマンション購入時に土壌汚染の事実を伝えられていたにも関わらず、当時は無頓着で聞き流してしまっていた、なんていう場合でも、責任を逃れることはできません。

マンション売却後に土壌汚染が発覚したら？

では、マンション売却後に土壌汚染が発覚したら、あなたは責任を問われるでしょうか？

実は、責任を問われるケースがあります。それは、マンション敷地の隣地で土壌汚染が発覚していた場合です。

敷地には境界がありますが、土地自体には境界はなく、土壌汚染は容赦なく隣地からやってきます。隣地で土壌汚染が発覚していた場合は、告知義務違反にあたる場合があります。

土壌汚染の指定区域外でも告知義務が問われる

隣地で基準値を超える土壌汚染があった場合、そこは指定区域となります。土壌汚染の指定区域となった場合は、売却する際に重要事項説明の対象となります。

一方、指定区域外の場合は、重要事項説明の対象とはならないものの、宅建業法第35条の「重要事項」の対象となる場合があります。それとともに、第47条の告知義務の対象となる場合があります。

よって、隣地であっても土壌汚染があったことを買主に告知しておく方が無難です。この点は判断が分かれる微妙なラインですので、不動産業者だけでなく、専門家に相談した方が良いかもしれません。

「うちの場合は大丈夫だろう」と安易に流さず、まずは売却予定のマンション敷地に土壌汚染が本当にないのかを確認しましょう。

同時に、周辺敷地において、土壌汚染の指定区域に該当している箇所がないか、確認しておきましょう。