専任媒介契約の期間とは？ルールや途中解約する場合など解説！

不動産売却をする際には、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、不動産会社の義務や売主が守らなければならないルールなどが異なります。

本記事では、3つの媒介契約の中でも選択されることが多い「専任媒介契約」の期間やその他のルール、解約方法などを解説します。

専任媒介契約の期間とは

専任媒介契約は、無期限の契約ではありません。契約書には、契約の「有効期間」が記され、期間満了をもって契約は終了します。

契約期間の上限は3ヶ月

専任媒介契約の期間は「3ヶ月」が上限です。

期間の上限は法律で定められているため、これ以上の期間を定めたとしても3ヶ月後には契約の効力がなくなります。

3ヶ月以内ならOK

専任媒介契約の有効期間は「上限」が3ヶ月なのであり、3ヶ月以下であれば1ヶ月や2ヶ月だとしても問題ありません。

どのような期間にするとしても、売主および不動産会社と協議の上で決定し、媒介契約書に明記する必要があります。

媒介契約の期間はそれぞれどう違うの？

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約期間の上限	上限なし	3ヶ月	3ヶ月

3つの媒介契約は、契約有効期間の上限が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約には、法律で定められた期間の上限はありません。ただこれは、有効期間を定めなくて良いということではありません。売主および不動産会社が合意すれば、3ヶ月を超える期間の契約とすることもできます。

しかし、国土交通省による標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同様「3ヶ月を超えない範囲で定める」との記載があり、3ヶ月以内が推奨されています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の契約期間の上限は、専任媒介契約と同じく法律で「3ヶ月」と定められています。

3ヶ月を超える契約内容であっても有効期限は3ヶ月となる点も、専任媒介契約と同じです。

専任媒介契約期間中のルール

3つの媒介契約の特徴は、上記表の通りです。

専任媒介契約の有効期間内は、不動産会社、売主ともにさまざまなルールや義務が課せられます。

売主のルール

売主は専任媒介契約の有効期間中、他社と媒介契約を締結してはいけません。ただし「自己発見取引」は認められています。

1．媒介契約を締結できるのは1社のみ

専任媒介契約の有効期間中に他社と媒介契約を締結する行為は、違約にあたります。契約期間中に他社と媒介契約を締結し、他社が対象物件の売買を成立させた場合、不動産会社は売主に対し、違約金の支払いを請求できます。

2．自己発見取引は可能

「自己発見取引」とは、売主自らが探した買主と売買契約を締結することを指します。たとえば、親戚や知人に対して売却するような場合が自己発見取引に該当します。

専任媒介契約では、自己発見取引が可能です。不動産会社の仲介を挟まなければ、仲介手数料もかかりません。ただし、自らが探した買主と売買契約する場合は、不動産会社にその旨を通知する必要があります。

不動産会社の義務

専任媒介契約を締結した不動産会社には、次のような義務があります。

1．レインズ登録

不動産会社は、媒介契約締結から7日以内に対象物件をレインズに登録しなければなりません。

レインズとは、国土交通大臣が指定する流通機構が運営する不動産業者専用の物件情報システムのこと。レインズに登録することで、物件情報が全国の不動産会社に共有され、買主が見つかりやすくなります。

不動産会社には、レインズの登録のみならず、登録したことを証明する書類を売主に交付する義務もあります。

2．売主に販売状況を報告する

不動産会社は、売主に対し、対象物件の販売状況を2週間に1回以上の頻度で報告しなければなりません。報告方法は、文章またはメールのうちいずれかを選択します。

専任媒介契約の期間が満期になったら

専任媒介契約の期間が満了となった場合に取れる選択肢は、次の3つです。

• 契約を更新する
• 他の媒介契約に切り替える
• 他社へ乗り換える

専任媒介契約が自動的に更新されることはありません。

自動更新はない

一般媒介契約では、特約による媒介契約の自動更新が可能です。しかし、専任媒介契約は、どんな場合であっても自動的に更新されることはありません。

中には「自動更新が可能」と謳ったり、勝手に更新手続きをしてしまったりする不動産会社も見られますのでご注意ください。専任媒介契約は「売主の申し出によってのみ更新が可能」と法律で定められています。

更新契約

専任媒介契約を更新する場合も、締結時と同様に有効期間は3ヶ月が上限と定められています。

更新の流れは、以下の通りです。

その他の媒介契約に切り替え

期間満了時には、その他の媒介契約に切り替えることも可能です。

「これからは複数社に販売活動してもらおう」というお考えであれば、専任媒介契約から一般媒介契約に。「信頼できる不動産会社だし自己発見取引の予定もない」という場合であれば、専任媒介契約から専属専任媒介契約に切り替えることも検討してみましょう。

他社と媒介契約を締結（他社に乗り換える）

更新契約をしなければ、期間満了をもって専任媒介契約は終了します。基本的に更新しない旨を伝えれば、とくに書類など取り交わす必要もありません。

期間満了後は、他社と媒介契約を締結するのも自由です。ただし、契約を更新しないということは「不動産会社の対応に満足できなかった」「他社も試したい」「売れる見込みがない」などの理由があるはず。媒介契約から一定の期間が経過していることもあるため、改めて査定依頼をし、売却を任せる不動産会社を選定し直すことをおすすめします。

専任媒介契約期間中に途中解約できる？

専任媒介契約は、基本的に契約期間中、解約できません。

しかし、解除が不可能ということではなく、次の様なケースでは解約が可能です。ただし、解約には違約金や費用を請求される可能性があります。

違約金なしで解除できるケース

不動産会社に次の様な落ち度がある場合は、売主は違約金なしに専任媒介契約を解除できます。

解除に違約金が必要なケース

売主が契約違反をし、他社と媒介契約をしたうえで他社が売買契約を成立させた場合には、不動産会社は約定報酬額に相当する金額の違約金を請求できます。

その他、費用を請求される可能性があるケース

売主の都合で専任媒介契約を解除する場合には、解除までにかかった営業費用の実費を請求される可能性があります。この費用は、約定報酬額を超えることはできません。

ただ実際には、売主の都合で専任媒介契約を解除する場合にも、実費を請求されないことも多いものです。やむを得ない解除理由がある場合には、不動産会社にその旨を相談してみましょう。

「専任媒介契約の期間」よくある質問

専任媒介契約の期間は？

上限は「3ヶ月」です。3ヶ月以内であれば、売主と不動産会社の協議のうえ自由に設定できます。

専任媒介契約の期間満了時に更新はできる？

更新契約は可能です。ただし、自動で更新されることはありません。

専任媒介契約は途中で解除できる？

解除は可能ですが、解除までにかかった営業費用の実費を請求される可能性があります。

「専任媒介契約の期間」まとめ

専任媒介契約の契約期間の上限は「3ヶ月」です。不動産会社は少しでも長く媒介契約を結びたいため「3ヶ月が一般的です」と言ってきたり、売主への相談なしに勝手に3ヶ月と定められたりすることもありますが、売主と不動産会社の協議のうえで契約期間を決める必要があります。3ヶ月以下であれば、契約期間は1ヶ月でも2ヶ月でも問題ありません。ただし、不動産の売却には一定の期間がかかるため、契約期間内に売買が成立しない可能性もあることは念頭においておきましょう。契約期間満了後は、更新契約や媒介契約の切り替え、他社への乗り換えが可能です。

専任媒介契約を一度、締結すると、契約期間中、他社と媒介契約を締結することはできません。よって、ご自身の意向や都合に合わせて媒介契約期間を検討することが大切です。