専任媒介契約とは？メリット・デメリットや注意点3選を解説

不動産の売却を不動産会社に依頼するには、売主と不動産会社が「媒介契約」を締結する必要があります。

媒介契約には次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

この記事では、媒介契約の1つである「専任媒介契約」の特徴やメリットデメリットについて解説していきます。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、不動産会社と締結する媒介契約の種類の一つです。

専任媒介契約には、次のような特徴があります。

1．専任媒介で契約できるのは1社のみ

3つの媒介契約の大きな違いは、仲介を依頼する不動産会社が1社に限定されるか、複数に依頼できるかという点です。専任媒介契約および専属専任媒介契約は、1社のみとしか媒介契約を締結できません。

2．「自己発見取引」が可能

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
自己発見取引	できる	できる	できない

「自己発見取引」とは、売主自身が探した買主と売買契約を締結することです。専任媒介契約および一般媒介契約は自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約はできません。

3．契約期間は3ヶ月以内

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約期間	上限なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

専任媒介契約における契約期間は「3ヶ月以内」と定められています。ただし、期間満了時に更新することは可能です。

4．レインズへの登録は7日以内

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
レインズ登録	義務なし	7日以内	5日以内

「レインズ」とは、不動産業者専門の物件情報共有システムです。売主と専任媒介契約を締結した不動産会社は、契約から7日以内にレインズへ登録しなければなりません。

5．販売活動の報告は2週に1回以上

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
販売活動の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

売主と専任媒介契約を締結した不動産会社には、2週間に1度以上の販売活動の報告が義務付けられます。報告方法は、メールや郵送など不動産会社によって異なります。

媒介契約の種類は大きく3つに分けられる

媒介契約には、次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約と比較すれば売主や不動産会社の義務・制限が多く、専属媒介契約と比較すれば自由度が高い契約だといえるでしょう。

専任媒介契約を結んだ際のメリット

専任媒介契約には、次のようなメリットがあります。

1．積極的に販売活動してくれる

専任媒介契約の大きなメリットは、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれることです。

不動産会社の立場からすれば、専任媒介契約を締結した不動産は自社の独占物件。売買契約を成立させれば、必ず成功報酬である仲介手数料が受領できます。そのため、お金や時間をかけた販売活動がしやすくなるのです。

2．自己発見取引が可能

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、不動産会社からすれば1社独占の状況となるため、積極的な販売活動に期待できます。

しかし、専属専任媒介契約では自己発見取引ができません。たとえば、親戚や隣人が購入してくれることになっても、必ず不動産会社の仲介を挟む必要があります。

専任媒介契約は自己発見取引が禁止されていないため、知人などと売買契約を交わす場合、個人間取引ができます。自身が見つけた買主と不動産会社の仲介を挟まずに契約すれば仲介手数料は不要です。

3．不動産会社とのやり取りが楽

専任媒介契約は、1社のみと媒介契約を締結します。複数社と契約することと比べ、不動産会社とのやり取りは格段に楽になるでしょう。

複数社と媒介契約を締結するとなると、契約や価格変更、内覧対応、販売戦略の打ち合わせ、更新手続き……これらの手続きを契約した不動産会社の数だけこなさなければなりません。

専任媒介契約を結んだ際のデメリット

専任媒介契約には、次のようなデメリットもあるため注意が必要です。

1．1社の力量に左右される

専任媒介契約は、1社としか契約できないからこそ、不動産会社による積極的な販売活動に期待できます。

しかし、見方を変えれば、1社の力量に左右されるとも言い換えられるでしょう。契約を結んだ不動産会社が誠意のない会社であったり、能力が低い担当者であったりすれば、売却価格や売却期間に悪影響をもたらします。

そのため、専任媒介契約を締結する場合は、信頼でき、なおかつ優秀な不動産会社か見極めることが大切です。

2．「囲い込み」のリスクが上がる

「囲い込み」とは、買主も売主も自社で見つけるため、物件情報を他社に開示しない悪質な不動産会社による行為です。専任媒介契約は1社のみとの契約となるため、囲い込みのリスクが高いといえるでしょう。

囲い込みのリスクという面からも、専任媒介契約を締結する不動産会社はじっくり吟味する必要があるといえます。

専任媒介契約がおすすめの人とは

専任媒介契約には、メリットもデメリットもあります。それを踏まえたうえで、次のような人が専任媒介契約に向いていると考えられます。

1．高く売りたい人

• 「これ以上で売りたい」という価格が決まっている
• 相場より高く売り出したい

「相場より高く売る」というのは、不動産会社に歓迎されるものではありません。不動産会社は、基本的に「早く売りたい」と考えているものだからです。

相場より高く売り出すということは、需要が下がり、売却スピードも落ちるということ。「売却さえすれば100%仲介手数料が受領できる」という利点がなければ、不動産会社による積極的な販売活動には期待できません。すなわち、相場より高く売りたいと考えている人は専任媒介契約が向いていると考えられます。

2．売却以外のサポートも求めている人

• 住み替えに伴い新居購入も仲介してもらいたい
• 離婚・相続など法的なサポートも必要

専任媒介契約は、積極的な販売活動だけでなく、手厚いサービスにも期待できます。これも、売却さえすれば不動産会社は必ず仲介手数料が受領できるという専任媒介契約の特徴ならではです。

たとえば、今の住まいの売却と新居の購入のタイミングが難しい住み替えや売却以外のサポートも要する相続や離婚に伴って不動産を売却される人は専任媒介契約が適しているでしょう。

3．条件が良くない不動産を売却する人

• 駅から歩ける距離にない
• 築古物件

不動産会社は「売れやすい物件」に魅力を感じるものです。それは、売却にお金も時間もかからないためです。

上記のように、一般的に条件が良くないとされる不動産の売却は、後回しにされてしまう恐れもあります。一般媒介契約で複数社に依頼する場合はその確率が高まるため、条件が悪い物件ほど専任媒介契約が向いています。

専任媒介契約を結ぶ際の3つの注意点

最後に、専任媒介契約を締結する際の3つの注意点をご紹介していきます。

1．不動産会社の見極めが大事

1社としか契約できない専任媒介契約は、契約までに不動産会社の信頼性や能力を見極めることが何より大切です。

実際に契約するのは1社だとしても、査定依頼は複数社に無料で依頼できます。一括査定なら、査定額以外にも、不動産会社の得意・不得意、実績、サービスなど様々なことを簡単に比較できます。マンション売却を検討している方は、マンション専門の一括査定マンションナビをどうぞご活用ください。

2．担当者も要チェック！

不動産会社のみならず、担当者の能力や人となりもチェックしておきましょう。不動産売却は、基本的に1人の営業担当者が媒介契約から売買契約、引き渡しまで担当するものです。

売却期間は数ヶ月におよび、時には担当者と自宅で打ち合わせすることもあります。相性の悪い担当者だと、売却活動が大きなストレスにもなってしまいかねません。

3．不動産会社の言いなりにならない

不動産会社は、各社ともに「一般媒介契約ではなく専任媒介契約を締結したい」と考えています。専任媒介には実際に多くのメリットがあるものの、不動産会社の口車に乗せられのではなく、ご自身でしっかり特徴やデメリットを認識したうえで選択することが大切です。

契約期間についても、当たり前のように「3ヶ月」と提示してくるかもしれませんが、3ヶ月以内であれば契約期間は自由。まずは1ヶ月や2ヶ月など短期間の契約とし、この間に不動産会社や担当者を見極めるというのも一つの方法です。

専任媒介契約でよくある質問

専任媒介契約の特徴は？

「仲介を依頼する不動産会社が1社に限定される」「自己発見取引ができる」などの点が他の媒介契約と違うポイントです。

専任媒介契約のメリット・デメリットは？

不動産会社による積極的な販売活動に期待できる一方で、1社にしか依頼できないことにより囲い込みのリスクが高まることなども想定されます。

専任媒介に向いている人は？

「高く売りたい」「売却以外のサポートも求めている」「条件が良くない不動産を売却する」人は専任媒介契約に向いていると考えられます。

専任媒介契約まとめ

専任媒介契約は、不動産会社による積極的な販売活動に期待できる一方で、1社にしか依頼できないことによるデメリットも想定されます。媒介契約は、売主の意思で選ぶことができます。不動産会社の言いなりになるのはなく、各媒介契約の特徴やメリット・デメリットを認識し、ご自身や売却される不動産の特徴にあったものを選択しましょう。

専任媒介契約を締結するのであれば、不動産会社や担当者をよく見極めることが大切です。不動産会社の比較にはマンションナビをご活用ください。