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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都江東区
  • 投稿日
    2025/02/17
  • 更新日
    2025/02/17
  • ［3回答］

1004 view

専任媒介契約の「囲い込み」を見抜く方法はありますか？

マンションを売却するため、地元の不動産会社と「専任媒介契約」を結びましたが、3か月経っても全く売れません。
しかも、他の不動産業者から「問い合わせを入れたのに紹介を断られた」と聞き、「囲い込み」を疑っています。
現状↓
・築12年の3LDKマンション、売出価格は3,500万円（近隣相場並み）
・専任媒介契約を結んで3か月経過、内覧は2件のみ
・不動産ポータルサイトにも掲載されているが動きがない
もう契約が切れるので他の業者にお願いしようと思っていますが、媒介契約の解除をしても何かこちらで支払うもの等はないと思っていて良いでしょうか。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/17

    江東区、築12年、3500万円なら売れると思いますよ。もっと高値でもいいぐらいです。
    23区ではないというのでしたら話は別ですが。
    囲い込みは規制がかかりましたのでますます巧妙化してます。不満があって、もうすぐ3ヶ月の期限がきれるなら、囲い込みの証拠探しなどせず、スパッと他社へ乗り換えた方がいいでしょう。
    その前に、チェックしておいて欲しい事がいくつかあります。

    近隣の相場では無くそのマンションの過去の売買履歴を入手して下さい。築12年なら何件か見つかるでしょう。㎡単価で見て、売値は妥当でしょうか？

    次に、ポータルサイトのチェックです。同一地域同一価格帯で一覧表示させます。まず、第一画像は魅力的に写ってますか？暗くないですか？上下がすぼんで写ってないですか？傾いてないですか？余計なものが写ってないですか？ドアの写真ではないですか？
    どれかに当てはまるようでしたら、ヘタクソですので、他社へ乗り換えてください。お見合い写真と同じです。一覧表示でまず目立つ必要があります。
    次に詳細画面に遷移してください。こちらも魅力的に写っていますか？生活感がありすぎませんか？枚数は少なくないですか？間取り図の文字はきちんと読めますか？
    キャッチコピーはどうでしょう？注意を引く文言が入ってますか？一覧表示の他物件と差別化できていますか？
    他物件で目を引く物件があれば、その会社から話を聞いてみてください。

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/17

    専任媒介契約における「囲い込み」を見抜くためには、いくつかのポイントに注意することが重要です。
    以下の方法を参考にしてください。

    1. 内覧の状況を確認する
    内覧が少ない場合や、他の業者からの問い合わせがあったにもかかわらず紹介を断られた場合、囲い込みの可能性があります。
    内覧の回数や、他の業者からの反応を確認することが重要です。

    2. 広告の内容をチェックする
    不動産会社がどのように物件を宣伝しているかを確認してください。
    広告が不十分であったり、魅力的でない場合、売却活動が不十分である可能性があります。

    3. 他の不動産業者に相談する
    他の業者に相談し、同じ物件についての情報を得ることで、囲い込みの状況を把握できます。
    特に、他の業者がどのように物件を扱っているかを確認することが重要です。

    4. 契約内容の確認
    専任媒介契約の内容を再確認し、契約解除の条件や手数料について理解しておくことが大切です。

    ◆契約の解除についてですが、一般的には専任媒介契約を解除する際に特別な手数料が発生することは少ないですが、契約内容によって異なる場合があります。
    契約書に記載されている条件をよく確認し、不明点があれば不動産会社に直接問い合わせることをお勧めします。
    また、他の業者に依頼する前に、現在の不動産会社に対して売却活動の進捗や方針について具体的に確認することも有効です。
    弊社では囲い込みチェック（無料）やセカンドオピニオンサービス（有料）がございますので、もしご心配でしたら個別にご相談下さい。

    奥田　哲央
    さんに相談する

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/17

    本年1月から不動産取引の囲い込みに規制が設けられました（このあたりは私のNoteで触れさせていただきます！）
    ただ「囲い込み」を完全に見抜くのは難しいのが実情ですが方法としては下記と考えられます。



    ◎　「囲い込み」を疑う際のチェックポイント

    他の不動産会社が問い合わせた状況を確認する

    問い合わせの時期と方法：「いつ・どのように連絡したか」
    断られた理由：「商談中と言われた」「内覧日程を組めなかった」など
    すでに他社が問い合わせたにもかかわらず紹介を断られた場合、囲い込みの可能性が考えられます。


    ◎　REINS（レインズ）の登録情報をチェックする

    専任媒介契約の場合、契約締結後7日以内にレインズへ登録する義務があります。登録証明書（登録完了画面のコピー）を貰いましょう。

    情報の掲載内容を確認し、「不自然に情報が少ない」「紹介不可の扱いをされている」といった点がないかチェックしましょう。

    ご相談者様ではレインズにアクセスできないため、不動産会社に登録証明書を見せてもらうか、物件の登録番号を聞き出しましょう。


    ◎　第三者に「購入希望者」として問い合わせてもらう

    自分の物件であることを伏せ、友人や知人に購入検討者として問い合わせてもらい、該当物件として紹介されるか確認する。（予算感や場所などを相談者様の物件に近いものとする）

    その際、不動産会社は別にいて、その者と行くと伝えた際に「商談中」「成約済み」と言われた場合、囲い込みの可能性が高いと判断できます。


    ◎　媒介契約解除時の費用について

    １　契約期間満了なら基本的に費用は不要

    専任媒介契約の有効期間は最長３か月。この期間が終了すれば、違約金や手数料は発生しません。
    ただし、契約書の特約に「ご相談者様の負担」とするような条項がある場合（例えば広告にかかる費用など）は、負担が必要なこともあるため、事前に契約内容を確認しましょう。

    ２　途中解約も原則無料
    専任媒介契約は多くの場合、3か月ごとに自動更新されず、途中解約も可能です。
    一般的には、売買契約が成立していなければ仲介手数料は発生しません。ただし、広告費用の実費請求など、契約書に特約があるケースもあるため、解約前に契約書を再確認しましょう。


    ◎ 今後の対応策

    １　契約期間満了を待つ
    契約終了が近い場合は、満了後に別の不動産会社に依頼するのがスムーズです。

    ２　新しい不動産会社を慎重に選ぶ
    「囲い込みをしない」「他社とも協力的」な業者かどうか、面談や査定時に確認しましょう。
    また、一般媒介契約（専属専任や専任媒介契約ではないもの）を選択することで、複数の業者に依頼しやすくなります。

    ３　売却戦略の見直し
    価格設定・広告手法・内覧対応のスケジュールなどを再検討し、より有利な条件で売却を進める。


    これらの対策を講じることで、囲い込みのリスクを減らし、スムーズな売却につなげることができます。


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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
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管理費・修繕積立金：25,000円／月
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