投資用ワンルームマンションの売却相場価格が高騰中!税金などの注意点は?

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投資用ワンルームマンションの売却時期にお悩みではありませんか?

2022年も、投資用コンパクトマンションの売却価格が高騰しています。しかし、収益物件の売り時を判断するためには、税金や経営状況などさまざまなことを踏まえて考えなければなりません。

本記事では、最新の投資用ワンルームマンションの売却相場価格と売却時の注意点を解説します。

目次

投資用ワンルームマンションの相場価格は高騰基調に

上記グラフは、30㎡以下の投資マンションの平均成約坪単価の推移です。

ご覧の通り、相場価格はここ数年、大幅に高騰しています。

高騰要因1.金利の低下

ここまで大幅な高騰を見せている背景には、金融緩和政策による金利低下があるでしょう。

第二次安倍政権発足の2013年より、政府は金融緩和政策を実施しています。

コロナ禍でも大規模な同政策は継続しており、不動産価格高騰の大きな要因となっています。

高騰要因2.在庫数の減少

コロナ禍では、投資用ワンルームマンションの価格高騰が加速しました。この要因は、在庫数減少によるもの。上記グラフを見ても、2020年の売り出し数の減少は歴然です。

コロナ禍では、物理的に不動産が売りにくい状況が続いたこと、そして先行きの見えない不安から不動産の動きが停滞したことによって需給バランスが崩れ、価格高騰の勢いを押し上げているのです。

高騰要因3.不動産投資ブーム

昨今では、不動産投資が一種の“ブーム”になっているといえます。

老後資金不足問題やコロナによる収入源、将来への不安……これらのことから「自身で資産を形成していかなければならない」と考える人は増加しています。

とくにワンルームマンション投資は、比較的、価格が安く始めやすいことから、投資用ワンルームマンション人気に火がついているものと考えられます。

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税金・時期・不動産会社……投資用ワンルームマンション売却時の注意点

投資用ワンルームマンション価格が高騰している今は「売り時」ともいえますが、実は必ずしもそうとは限りません。

投資用ワンルームマンションの売却に際しては、次の3つの点に注意しましょう。

1.譲渡所得にかかる税率は「所有期間」で異なる

投資用ワンルームマンション売却で「利益」が出た場合、所得税と住民税が課税されます。

不動産売却における利益は「譲渡所得」とされ、次の計算式で算出します。

譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用

 内容
譲渡収入金額マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用マンション売却の諸費用(仲介手数料・印紙税・登録免許税)
取得費用マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費から減価償却累計費を差し引いた金額

譲渡所得金額がプラスになれば所得税・住民税が課税されますが、このときの税率はマンションを所有していた期間によって次のように異なります。

所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得39.630%(所得税30%+住民税9%+特別復興所得税0.63%)
5年超長期譲渡所得20.315%(所得税15%+住民税5%+特別復興所得税0.315%)

※「所有期間」は売却した年の1月1日時点

つまり、投資用ワンルームマンション売却時の課税額は「所有期間5年」が大きな分かれ目になるということ。たとえば、500万円の譲渡所得が出た場合、所有期間5年以下なら課税額は「198万1,500円」ですが、所有期間が5年を超えていれば「101万5,750円」と1/2近くに軽減します。

そのため、売却価格が高騰しているからといって税金のことを考えずに売却してしまえば、相対的な利益は損なわれる可能性があります。

2.「売り時」の考え方

投資用ワンルームマンションの売却を考えるには、売却相場価格とともに所有期間も考慮するようにしましょう。しかし、「高く売れる時期」かつ「所有期間5年超」が適切な売り時とも限りません。

というのも、投資用マンションの価格は収益率で決まるからです。収益物件の査定には「収益還元法」が用いられます。

収益還元法は、賃貸することによって生み出されると予測される利益から、その不動産の適正な投資価格を算出する方法。空室期間が長かったり、現空室であったりすれば、売値が下がってしまう可能性があるのです。

そのため周辺相場価格が高騰しているからといって、必ずしもあなたのマンションの売値が高くなるわけではありません。

つまり、1つの物差しだけではなく、相対的なことから判断して最も利益がある時期が投資用マンションの売り時だと考えられます。

3.売却の判断は複数の不動産会社の見解を聞いてから

投資用マンションの適切な売り時を判断するのは容易ではありません。そこで重要になるのが、不動産会社による客観的な助言です。

しかし、不動産会社によってマンションの査定額は異なります。

だからこそ、投資用ワンルームマンションをお考えの場合はまず、複数の不動産会社に査定依頼をすることが重要となります。相対的な利益を考えて売り時を判断しなければならないとはいえ、やはり「いくらで売れるか」は売り時を判断するうえで非常に重要な指標です。

とはいえ、将来的な収益性や今の状況、査定額に鑑みて適切な助言をしてくれる不動産会社ばかりではありません。そのため1社ではなく、複数の不動産会社から売却時期の見解を聞くことが、適切な判断をするための大きな助けとなるはずです。

投資用ワンルームマンション売却は相場以外の要素も踏まえて検討を

投資用ワンルームマンションは、近年、価格が高騰しています。その要因と考えられるのは、以下3つの点です。

  • 金利の低下
  • 在庫数の減少
  • 不動産投資ブームの到来

上記要因は、一過性のものである可能性も否めません。つまり、ワンルームマンションの高騰基調はいつ終わるかわからないということ。また収益物件の売却は、税金や経営状況などその他のことも踏まえて判断しなければなりません。

適切な売り時を判断するには、まずは査定額を知り、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。このときには1社のみの見解を鵜呑みにするのではなく、必ず複数社を比較するようにしましょう。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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