不動産取引でトラブルを避ける方法: 取引の流れと相談先を知っておこう

不動産取引と聞いたとき、トラブルが多そうで怖そうだな。と考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、実際の不動産取引の流れと不動産取引における相談先を正しく理解しておけば、トラブルを避けることができます。

この記事では、売却から引き渡しまでの工程で起こり得るトラブルを解説し、どのように回避すべきか、具体的な実例を用いて解説します。

不動産売買で後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。

不動産取引でよくあるトラブル事例 

事例1：売却価格の不一致とその解決策

不動産売却においてよく見られるトラブルとして、売主と買主間での価格交渉があります。

売主は、売出価格を決める際にそのマンションの立地や築年数、平米数、管理状態、近隣の成約事例、周辺環境などを考慮し、透明性のある価格設定を行いましょう。

高く売りたいがために相場とかけ離れた設定をしてしまうと、なかなか買い手が決まらず売れ残り感が出てしまい、どんどん売却期間が伸びてしまう可能性があります。

価格交渉自体はプロの不動産仲介業者が行う為、売主としての希望をしっかり伝えつつ、買主側の意見を聞き、柔軟に対応することが求められます。

双方の希望を調整しながら、納得した上で契約を進めましょう。

事例2：物件の欠陥が後で発覚した場合

物件の隠れた欠陥が取引後に発覚すると、売主に法的なリスクが生じることがあります。

これを防ぐためには、売却前に売主本人が物件の状態を細かく確認し、仲介業者を通して買主に伝えておくことが大切です。

例えば、雨天時には一部に雨漏りがある・付帯設備が故障している、心理的瑕疵（自殺や事件があった）等、買主が内見時に気づけないような欠陥は、必ず事前に伝えておきましょう。

以前は「瑕疵担保責任」でしたが、2020年4月1日に施行された改正民法により「契約不適合責任」に名称が変わり、内容も変更されています。

買主側が利用できる救済手段が増えているため、売主として誠実に対応すること、また責任を負いきれないものについては容認事項として列挙しておくか、特約として契約不適合責任の対象とならないことを売買契約書に明記しておくことが重要になります。

不動産売却の流れとトラブル回避法

ステップ①：不動産の売却理由を明確にする

何よりもまずはじめに、なぜ不動産売却をしたいのか理由をはっきりとさせましょう。

なぜ売却したいのかによって、いくらの売却価格に設定するかの判断基準になります。

例えば、住宅ローンが残っているのであれば、残額分の金額はなるべく売却価格に乗せる必要があります。

また、安くてもいいから早く売却したい、という理由があれば、金額にこだわらず早く買ってくれる人を優先する方法もあります。

不動産を売却する動機をはっきりさせることは、売却活動全体の方向性を定める上で重要になってきます。

将来の計画や経済的な目標に基づいて、なぜ今売却するのかを明確にしておきましょう。

ステップ②：不動産売却費用の予測をする

不動産は売却するためにも費用がかかります。

必要書類を集めるための費用、売却活動のための広告費用、仲介手数料、場合によっては物件をより綺麗に見せるためにハウスクリーニングを入れたりすれば、更に費用がかかります。

物件の取得金額と売却金額を差し引いて、利益が出ていれば譲渡所得税を払う必要もあります。

売却時にかかる必要経費をあらかじめ知っておくことで、手元に残すことのできる金額を割り出すことができます。

物件の売却価格が全て手元に入るわけではない為、必ず必要経費・出費がどの程度かかるのかを把握しておきましょう。

ステップ③：信頼できる不動産会社の選び方と査定の依頼

どこの不動産会社で売却をするべきなのか、いくらくらいで不動産が売却できそうなのかを把握するためにも、不動産会社への査定依頼は必須です。

複数の不動産会社を比較して一番条件の合っている不動産会社で取引をするのが好ましいため、必ず複数の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。

ステップ④：媒介契約の種類を選ぶ

どこの不動産会社に仲介を依頼するかが決まったら、いよいよ媒介契約を結びます。

媒介契約は、3種類の契約方法があります。

それぞれの特徴を把握し、自分に合った契約を選びましょう。

ステップ⑤：買い手が見つかったら売買契約をする

買い手が見つかり次第、売買契約に進んでいきます。

このとき、買い手の方もできるだけ低い価格で不動産を購入しようと値引きの交渉をしてくることが見込まれます。頑なに値引きをしない姿勢をとってしまうと印象が悪くなってしまうので、柔軟な態度を取ることで印象をよくすることができます。

買い手の提示してくる値引き価格は「ここまで下げてくれたら儲けもの」くらいの気持ちでいるため、値引き交渉された価格の半額を値引きしてみることから始めましょう。

それでもさらなる値引きを要求されたら、「これが限界」と伝えた上で可能な値引き価格を提示することをおすすめします。

また、売買契約の内容はしっかりと確認をしておきましょう。

前述した通り、あとでトラブルに発展しないよう、契約不適法責任の範囲において、明確に記述をしておくことをおすすめします。

支払い条件、引き渡し日なども細かく確認し、専門用語や不明点などあれば遠慮なく担当者に確認をしましょう。

ステップ⑥：引き渡し前の必要手続きと最終確認

最後に、売却が成立した後の手続きを完了させます。

これには、抵当権の抹消や所有権の移転などを含めた登記の変更、仲介手数料・税金の精算・鍵の引き渡し等があります。登記の変更は自分でもできますが、多くの知識と正確な手続きが必要となる為、司法書士に依頼するのが一般的です。

すべての手続きが正確に行われたことを確認し、最終的な物件の引き渡しをスムーズに行うために、マンション付帯設備の取扱説明書や保証書など、必要な書類を揃えておきましょう。

専門家に相談：不動産取引の際の適切な相談先

不動産の売却の相談は、どんな内容かに応じて相談先が異なります。

どのような内容であればどこに相談するべきなのかを紹介していきます。

不動産会社：物件の価値と査定・売買までの流れ・固定資産税など

物件の査定に関して相談事がある場合には、不動産会社に相談しましょう。
査定に関しては、物件の過去の取引実績や、不動産の状態をみて判断します。
その判断基準も不動産会社によって様々なため、上記で触れたとおり複数の不動産会社に相談をしてみましょう。
また売買までの流れや必要書類の確認、固定資産税の計算なども仲介業者が行うのが一般的です。

税理士：不動産売却に伴う税金の相談

不動産売買時の税金について、特に大事になるのが譲渡所得税です。
不動産を売却すると収入がある為、所得税の納税義務が生じます。
またあわせて発生する住民税もあり、この2つの税金を合わせて譲渡所得税と呼びます。
しかし、物件の取得費より売却費用が高く利益が出た場合に発生する税金の為、マイナスだった場合には納税義務はありません。

不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行い、同期間内に納税をする必要があります。

不動産仲介業者からも説明があるかと思いますが、より複雑な相談であれば、税理士に相談してみましょう。

司法書士：売買契約と権利移転の手続き

不動産売買をすると、抵当権の抹消や所有者の移転手続きなどの登記の変更が必要になります。これらは売買契約を結ぶと自動的に変更するわけではない為、注意が必要です。

一般的には不動産仲介業者から紹介された司法書士に手続きの代行を依頼しますが、司法書士によっても多少報酬が変わる為、自ら司法書士を選別し依頼しても問題ありません。
権利関係や詳細な手続き、必要書類などについて相談がある場合は、司法書士に相談するのが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
納得のいく不動産売却を行うためには、不動産会社の選び方や売却までの流れの把握、相談先を確認しておくことがとても重要です。
またどのようなトラブルが多いのかを知っておくことで、事前に対策することができます。
正しい知識を身に着け、また不明な点は遠慮なく専門家に相談し、満足のいく売却を実現しましょう。