不動産取引でトラブルを避ける方法 取引の流れと相談先を知っておこう

不動産取引と聞いたとき、トラブルが多そうで怖そうだな。と考える方も多いのではないでしょうか。しかし、実際の不動産取引の流れと不動産取引における相談先を正しく理解しておけば、トラブルを避けることができます。今回は不動産売却における取引の流れと相談先をまとめました。トラブルを避けたい方は必見です。

不動産の売却の流れを正しく知る

不動産売却をする前に、まずは不動産売却の流れを理解しましょう。どのタイミングで何が起こるのかを知っていると、「次はどこに相談するべきなのか」がわかるようになるため、土壇場で慌てて間違っているところに相談してしまうことを避けることができます。6つのステップに沿って説明していきます。

不動産の売却理由を明確にする：ステップ①

何よりもまずはじめに、なぜ不動産売却をしたいのか理由ははっきりとさせましょう。なぜ売却したいのかによって、いくらの売却価格に設定するかの判断基準になります。

例えば、住宅ローンが残っているのであれな、残額分の金額はなるべく売却価格に乗せたいですよね。売却理由を明確にしているだけで、売却価格を低すぎに設定しすぎることを防止できるケースもあるので、あらかじめ考えておくようにしましょう。

不動産売却費用はいくらか考える：ステップ②

不動産は売却するためにも費用がかかります。書類を集めるために費用がかかったり、売却活動のための広告費用がかかったり、より綺麗な物件に見せるためのホームステイジングの費用がかかったり、仲介手数料がかかったり。

売却するために必要な費用をあらかじめ知っておくことで、手元に残すことのできる金額を割り出すことができるので、必ず売却費用がいくらなのかは把握しておくようにしましょう。手元に残せる金額は不動産売上価格から不動産を取得した際の価格と売却した際の価格を差し引きことで割り出せます。

不動産屋に査定を依頼する：ステップ③

どこの不動産屋で売却をするべきなのかや、いくらくらいで不動産が売却できそうなのかを把握するためにも、不動産屋への査定依頼は必須です。複数の不動産屋を比較して一番条件の合っている不動産会社で取引をするのが好ましいため、必ず複数の不動産屋に査定依頼をするようにしましょう。

このとき、「不動産売却一括査定サイト」を利用すると、一度に複数の不動産屋に査定を依頼することができるので、利用してみることをおすすめします。あまり多くの会社に依頼をしてしまうと、問い合わせで忙しくなってしまうため、3〜4社の不動産屋に依頼することをおすすめします。

不動産屋と媒介契約を締結する：ステップ④

どこの不動産屋に売却を進めてもらうかが決まったら、どのような媒介契約を結ぶのかも決めましょう。媒介契約には3種類の契約方法があります。

買い手が見つかれば売買契約をする：ステップ⑤

買い手が見つかり次第、売買契約に進んでいきます。このとき、買い手の方もできるだけ低い価格で不動産を購入しようろ値引きの交渉をしてくることが見込まれます。このとき、頑なに値引きをしないという態度をとってしまうと印象が悪くなってしまいます。しかし、柔軟な態度を取ることで印象をよくすることができます。

買い手の提示してくる値引き価格は「ここまで下げてくれたら儲けもの」くらいの気持ちでいるため、値引き交渉された価格の半額を値引きしてみることから始めましょう。それでもさらなる値引きを要求されたら、「これが限界」と伝えた上で可能な値引き価格を提示することをおすすめします。

引き渡し前に様々な手続きを済ませておく：ステップ⑥

不動産の引き渡しをする前に忘れにしなくてはいけないのが、抵当権の手続き。不動産を所持するということは、固定資産を持つことにもなりますし、その不動産に対して所有権が発生します。所有権は自動で変更されることはなく、すべて書類を通じて変更しなくてはいけないため、引き渡しの前に必ず変更手続きをしなくてはなりません。

抵当権の変更がなされていないと、実質的な所有権は売主のままになってしまうため、変更していないとトラブルの元になります。忘れずに進めるよう意識しておきましょう。

不動産を売却する際の相談先を知る

不動産の売却の相談は、どんな内容かに応じて相談先が異なります。どのような内容であればどこに相談するべきなのかを紹介していきます。

物件の査定に関する相談の場合は不動産屋

物件の査定に関して相談事がある場合には、不動産屋に相談しましょう。査定に関しては、不動産屋が過去の実績や、不動産の状態をみて判断します。また、その判断基準も不動産屋によって異なるため、複数の不動産屋に相談をしてみるのが良いでしょう。

不動産屋の選び方については後述します。

1社の不動産屋に頼りきってしまうと、他の情報がなく不法な価格で取引されてしまっても判断できなくなってしまうため、連絡が面倒になってしまうかもしれませんが3〜4社の不動産屋に問い合わせをしてみましょう。逆に、それ以上の不動産屋に相談してしまうと向こうからの問い合わせで忙しくなりすぎてしまうため、注意が必要です。

税金に関する相談の場合は税理士

不動産を売却するためには、いくつかの税金についての疑問が浮かんでくるでしょう。特に大事になるのが譲渡所得税と固定資産税です。

不動産売却をすると収入があるため、所得税の納税義務が生じます。また、あわせて発生する住民税もあり、この2つの税金を合わせて譲渡所得税と呼びます。支払いのタイミングは不動産売却をした翌年の3月と6月です。間違いのないようにしましょう。

固定資産税は、1年間で所有者が変わるため、売り手と買い手の2人で折半して税金を支払います。どれくらいの期間所持したのかを元に、どちらがどれくらいの額を支払うのかを決めるため、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

売買における権利に関する相談は司法書士

不動産売買をすると所有権や抵当権が売主から買主に変更になります。これらの権利は不動産を売却したからといって自動で変更されるものではないため、自身で変更の手続きをしなくてはいけません。不安がある場合には司法士に相談し、抵当権抹消の申請を代行でしてもらうことをおすすめします。

ここまで、不動産売却のステップと、不動産売却のそれぞれのステップで悩みが出てきた場合の相談先を紹介してきました。

不動産売却を成功させるために最も重要と言っても過言ではないのが、不動産屋選びです。信用できる不動産会社に頼めるか頼めないかで、大きく結果が変わってきます。

どのタイミングどのような取引が発生するのかを把握して、その時々で最適な相談先を見つけられるようにしましょう。

ここからは、不動産売却を任せる不動産屋の選び方について記載していきます。

不動産屋の選び方

個人で所有している戸建て・マンション・土地などの不動産を売却する際に最も重要になるのは「不動産屋選び」です。

不動産の売却を行うには、「売り出し価格の設定・買い手を探す・内覧の準備・購入価格の交渉・その他契約書の準備」など、やるべきことが多く、全てを自分で行おうとするとかなりの労力が必要となります。

しかし、不動産屋はこれら全てを含めて個人をサポートする役割を担っており、実際に進めていく担当者の力量によってスピードや精度が左右されてしまう可能性があります。では、あなたの希望を実現し、苦手な部分をサポートしてくれる不動産屋はどのように選べばいいのでしょうか？

また、レインズと呼ばれる不動産屋だけのネットワークサイトに載せることを嫌う不動産屋もいるので、注意が必要です。この不動産屋の悪習については、次の章で詳しく説明していきます。

不動産取引の流れと相談先まとめ

不動産を売りたいお客様は誰でも、できるだけ手間なく・高く売りたいと考えておられることだと思います。そのためには大半の方が不動産会社に依頼をして買い手を探してもらうという形を取ることになります。

また、不動産を売るという経験は「初めて」になることが多いかと思います。

事前に不動産業界を正しく理解しておかないと大きな落とし穴に気付けず、失敗してしまうケースにも。

そんなことにもならないように、正しい知識を身に付け、満足の行く売却を実現しましょう。