任意売却の流れと期間を解説！手続きのやり方を詳しく紹介

離婚や相続、転勤などによる住み替えなど、様々な理由で持ち家を売却しなければならない状況に陥ることがあります。その際に「住宅ローン返済が苦しい」「住宅ローン残債以上で売ることができない」という状況にあるのなら、家の所有者が取るべき最善の手段は「任意売却」です。

ただし、任意売却ができる期間は限られています。時期を逃してしまえば、競売になってしまうことは避けられません。 本記事では、任意売却の流れと期間について解説しますのでぜひ参考にしてみてください。

「任意売却」と「競売」の違い

住宅ローン残債以上で家が売れないときは、任意売却の他に「競売」という選択肢があります。まずは、任意売却と競売の違いを簡単に説明します。

まず「任意売却」とは、住宅ローン等が残っている住宅を、お金を貸してくれた金融機関との話し合いによって売却する手続きです。

一方、「競売」はローンの返済が滞った際に、金融機関が債権回収のために強制的に売却する手続き。具体的には、債権者である金融機関が裁判所に競売を申し立てて、いわゆる「競り」に出し、一番高値をつけた人が落札します。競売になってしまうと売却価格は自由に決められず、市場価格よりも低額で売却せざるを得ない可能性があります。

それに対し、任意売却は市場価格に近い価格で売却できるのです。

また競売は裁判所を通じた手続きであるため時間がかかってしまいますが、任意売却は手続きがルールで縛られていないため、スピーディーかつ自由に実行可能です。

任意売却の競売の概要と違いについて、以下にまとめておきます。

• 任意売却は債権者との話し合いによって住宅を売却する手続き
• 任意売却は市場価格に近い価格で売却可能で、売却完了までがスムーズ
• 競売は裁判所を通じて行われる手続き
• 競売は売却完了までに時間がかかる

任意売却と競売を比較すると、任意売却のメリットが大きいのは歴然です。

任意売却の流れ

任意売却は、お金を貸してくれた債権者と連帯保証人の同意をとって、住宅を売却する手続きです。売却金額をローンの残債返済に充当して、残債務を最大限圧縮できれば成功だといえます。具体的な流れは、次の通りです。

1. 価格査定とローン残高の確認
2. 債権者などに任意売却の許可を取る
3. 売却開始
4. 売買契約
5. 決済及び引渡し
6. 残債務があれば無理のない返済計画を立てる

それでは、各ステップを詳しく見ていきましょう。

1．価格査定とローン残高の確認

任意売却手続きの第一歩は、次の二つです。

• 価格査定
• 住宅ローンの残高証明書の取得

まずは、住宅の価格を査定します。残債よりも住宅の価値が高い状態を「アンダーローン」、住宅の価値が低い状態を「オーバーローン」といいます。

例えばローンの残債が2000万円の場合、物件価格が2500万円であれば「アンダーローン」、1500万円しかなければ「オーバーローン」です。アンダーローンであれば任意売却はほぼ成功したといってもいいですが、そもそもアンダーローンなら任意売却ではなく、一般的な不動産売却が可能。任意売却はオーバーローンの家を売却する手段です。

2．債権者に任意売却の許可をもらう

任意売却において一番重要なことは、金融機関に売却の許可をもらうことです。

住宅ローンが返済できないゆえの任意売却ですから、「売却してできるだけ多くの債務を返済するので売却を許可してください」と債権者にお伺いを立てなければならないんですね。

債権者が複数いる場合は、全員と連絡を取り全員の了承を得なければなりません。売却後も債務が残るケースでは、売却金額をどのように債務者の中で分配するかも話し合う必要があります。

また借入時に連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人からの了承も取り付けなければなりません。連帯保証人は、債務者本人がローンの返済に遅れると債権者から残債の支払いを求められてしまう立場。きちんと話し合いをして、迷惑をかけない形で売却を進めなければなりません。

今すでに、住宅ローンの返済に遅れが生じているのであれば、なるべく早く任意売却の意思を債権者に申し出てください。遅延が続くと連帯保証人に一括返済を迫り、それでも返済ができなければ競売手続きが進行してしまいます。

3．売却スタート

債権者との話し合いが完了したら、売却手続きに移行します。

任意売却は競売のように競りにかけられるのではなく、通常の売買物件と同じように売りに出されます。競売では「競売物件情報」として家の住所などが公表されてしまいますが、任意売却はプライバシーが保たれるのもメリットの1つだといえるでしょう。

4．売買契約

無事、買主が見つかれば、売買契約の運びとなります。

一般的な不動産売買と同様に、決済日を決めて手付金を受領します。ただし売主は金銭的理由のため任意売却をおこなっているため、手付金は決済日まで不動産業者が預かるのが一般的です。

5．決済及び引渡し

売買契約からおよそ1ヶ月後に、決済及び物件引渡しの日が設けられます。

売買金額は優先的に債務の返済に充てられますが、交渉次第で引越し代金や余剰金として数十万円を手元に残してもらえる可能性があります。

6．債務が残れば無理のない返済計画を立てる

任意売却は、住宅ローン残債以上で売れないからこそ選択する売却方法です。そのため多くの場合、売却後も債務が残ってしまいます。

ただし任意売却では、強引に取り立てられることはまずなく、無理のない範囲で返済計画を立てることが可能です。

任意売却が可能な期間は代位弁済から競売開札まで

任意売却は、「金融機関の許可が必要」だというのは先述の通りです。しかし許可さえあれば、いつでも任意売却が可能なわけではありません。

任意売却が可能なのは、「代位弁済」から競売の「開札」まで。また難しい用語が出てきましたが、ここからわかりやすく説明します。

代位弁済とは？

代位弁済とは、債務者に代わって保証会社が住宅ローン残債を一括返済する行為。つまり代位弁済をもって、債権者は金融機関から保証会社に移行します。

代位弁済される時期は、債務者の住宅ローン返済が一定期間滞ったときです。具体的には、債務者による返済が3ヶ月～6ヶ月ほど滞れば保証会社が代位弁済します。

この代位弁済をもって、任意売却が可能となります。

競売の開札がタイムリミット

代位弁済をもって任意売却が可能となりますが、タイムリミットもあります。

任意売却のタイムリミットは、競売が開札したとき。競売手続きは任意売却が開始しても止まることはないので、このときまでに任意売却による売却を「完了」させなければなりません。完了とはつまり、引渡し・決済まで終えるということです。

競売が開札するのは、代位弁済からおよそ6ヶ月後。このおよそ半年間が、任意売却の可能時期となります。

任意売却と自己破産を迷ったらどうすればいい？

住宅ローンの返済に困っている理由が「借金」や収入減により返済が不能になったなどの場合、任意売却すべきかもしくは自己破産すべきかを判断しなければなりません。

そこで任意売却すべきかどうかを迷っている方のために、判断するポイントを解説いたします。

住宅ローン以外の借金がある場合は個人再生や自己破産を

住宅ローン以外にもキャッシング等の借金があり返済に困っている場合は、住宅だけを整理するのではなく、借金全体を整理する各種債務整理をおすすめします。具体的には、個人再生か自己破産です。

個人再生は、住宅を手放すことなく借金だけを整理できる方法です。住宅ローン以外の借金が多く、それさえ圧縮されれば住宅ローンの返済が可能になる場合に選択すると、家を手放すことなく人生をやり直せます。その代わり、借金自体がゼロになるわけではなく、返済可能な金額に圧縮されて5年から10年かけて返済することになりますので、住宅ローンプラスアルファの返済能力がなければ、認められません。

それに対して自己破産は、住宅ローンを含めた全ての借金を返済せずに済みます。その代わり住宅を手放さなければなりません。

一概にはいえませんが、以下のように方向性を定めてみてもいいでしょう。

• 「返済をゼロにして一からやり直したい」という方は自己破産
• 「もう家はいらないけど、自己破産は避けたい」という方は任意売却
• 「家を手放さずに借金だけをどうにかしたい」という方は債務整理

このとき注意すべきなのは、「連帯保証人」の存在です。自己破産すれば連帯保証人に大きな迷惑をかけることになるので、連帯保証人を立てている場合は任意売却のほうがよいと考えられます。

判断に迷ったら専門家に相談を

任意売却にすべきか自己破産にすべきか、もしくは競売の方が向いているのかの判断ができない方は、1人で悩まず一刻も早く専門家に相談することを強くおすすめします。

「住宅ローンの返済が遅れそうだ」もしくは「すでに遅れている」などの場合、早く手続きをしなければ競売しか選択することができず、価格面や手続き面で不利益を被ることになりかねません。任意売却なら市場価格に近い金額での売却が可能で、プライバシーも保ったまま今の状況を打開できます。ただし、期間が限られています。一刻も早く専門機関に相談してください。

まとめ

• 住宅ローンの返済が厳しくなった
• 住宅ローン残債以上で売却できない

このような場合に検討すべきは、任意売却です。競売と比較して、メリットが多い任意売却。市場価格に近い価格でプライバシーを保ちながら売却可能なので、生活に与える影響が最小限で済むといえます。

ただ任意売却が可能な期間は決まっており、債権者との話し合いなど個人では難しい手続や専門的な知識が必要となります。再三お伝えしてきましたが、住宅ローンの返済に悩んでいる方は一刻も早く適切な機関に相談するようにしてください。

まずは、住宅ローン残債と家の資産価値の比較が第一歩。アンダーローンかオーバーローンか確かめるためには、不動産会社に査定してもらう必要があります。マンションの査定には、最大6社にまで一括で査定依頼が可能なマンションナビをご活用ください。