離婚時は家を売却するべきか住み続けるべきか？メリットやリスクを徹底比較

離婚をすることになった場合、一番もめるのが財産分与です。中でも分与が難しいのは、不動産。不動産には、持ち家も含まれます。

持ち家を離婚時に売却するのか、住み続けるのかによって、財産分与や養育費の授受の方法は大きく変わります。もちろん、離婚後の生活にも影響を与えることですから、頭を悩ます方は多いのではないでしょうか？

本記事では、家の「売却」か「住み続ける」かでお悩みの方に、離婚時と離婚後にもめないための“知識”を伝授します。

離婚時の不動産の財産分与で問題になるのは「名義」と「税金」

まずは、持ち家を売却するか住み続けるかの議論に大きく影響する「財産分与」について知っていきましょう。

不動産を財産分与するとなると、「名義」と「税金」の問題が出てきます。

・妻子が住み続ける場合は妻の名義に変更できる？
・贈与税などはかからない？

まずは、これらの疑問を解決します。

住宅ローンの名義変更は難しい

離婚後も妻子が家に住み続けるとなれば、家の名義を夫から妻に変更すればスムーズにいくと思いますよね？

夫の単独名義の家を妻の名義に変える場合は、妻が法務局へ行き、申請書を提出すれば手続きは問題なく完了します。

しかし、問題となるのは、家の住宅ローンが残っている場合です。

実は、不動産の名義と住宅ローンは別物であり、家の名義を変更したからといって住宅ローンの名義まで変更されるわけではありません。そして、住宅ローンの名義変更は容易ではないからさらに問題となるのです。

住宅ローンは、借り入れている金融機関との契約のもと成り立っています。「家の名義を変えたから住宅ローンの名義も変えて」と金融機関にお願いしても、「はいわかりました」とはいきません。

住宅ローンを組むときには、現名義人の年収や勤務状況、過去の借入金の延滞履歴などが審査されているはずです。もし、夫から妻に住宅ローンの名義を変えるとすれば、今度は妻が審査されることになるので、ローン残債を支払っていけるだけの収入やその他の条件が備わっている必要があります。

つまり、家の名義は変更できたしても、住宅ローンの名義変更をしたり、住宅ローンの返済義務を折半したりすることは簡単ではないのです。

住宅ローン残債がある場合の財産分与方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

財産分与には課税される税金とされない税金がある

基本的に、不動産を譲渡すると以下のような税金がかかります。

不動産取得税	不動産を取得したときに発生する税金。
登録免許税	不動産を登記するときに法務局に納める税金。
譲渡所得税	不動産の売却金が購入時よりも高い場合、財産を手放した側が支払う税金。
贈与税	個人から個人へ財産を受渡したときに受けた側に発生する税金。

しかし、離婚時に財産分与として家を譲渡するときは、一般的な譲渡とは異なり、原則的に上記のうち以下の税金はかかりません。

・不動産取得税
・贈与税

つまり、不動産を財産分与した際に課税されるのは、登録免許税と譲渡所得税のみ。このうち、登録免許税は分与された側が、譲渡所得税は分与した側が負担する税金です。

財産分与と税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

離婚後は家を売却すべきか住み続けるべきか

住宅ローンの名義変更が現実的ではない場合でも、妻子が家に住み続けること自体は可能です。しかし、その場合は、夫が住宅ローンを返済し続ける必要があります。

「売却」も「住み続ける」ことも一長一短ではありますが、状況によっては、今後の生活のために家を売却して、お金で清算した方がリスク回避につながることも。ここからは「住み続ける」場合と「売却」の場合の、メリットとデメリットをみていきましょう。

離婚後、妻子が家に住み続けるメリットとデメリット

離婚後、妻子が住み続けるメリット

・子どもの環境を変えずにすむ
・妻子の家賃がかからない

離婚後も妻子が家に住み続ける最大のメリットは、環境を変えずにすむこと。お子さんがいる場合はとくに、学区や交友関係を変えずに済むことから、家族のストレス軽減対策の一つとなります。

離婚後、妻子が住み続けるデメリット

・突然家を追い出されてしまう可能性も
・母子手当がもらえない可能性も

一方、夫名義の家に住み続けるからには、夫が住宅ローンの支払い義務を怠ったり、病気やリストラなどの影響で支払いが滞ったりする可能性についても考えなければなりません。夫が支払い続ける家の住宅ローンは、主に「養育費の代わり」となることが多いでしょう。

夫の養育費支払いが滞れば、履行勧告や履行命令によって支払いを促すことができますが、手続きの間にも住宅ローンの支払い義務は続きます。夫がローンの返済をしない状況が続けば、金融機関は家の競売の手続きを開始してしまうため、最終的には妻子が強制的に家から追い出されてしまう可能性があるのです。

さらに、離婚後に夫名義の家に住み続けることのデメリットはもう一つあります。それは、「母子手当」がもらえないというリスクです。母子手当とは、離婚して子どもを養育する片親に対して支給される手当。正式名称は、「児童扶養手当」といいます。この手当には所得制限が設けられているので、「夫から住まいにかかる費用を援助してもらっている」場合は支給されない可能性があります。

離婚時に家を売却するメリットとデメリット

離婚時、家を売却するメリット

・妻子が強制的に家を追い出される不安がない
・養育費は金銭でもらえる
・明確に財産分与できて夫に依存しなくてすむ

妻子が家に住み続けるときの「不安」は、離婚時に家を処分することで解消します。離婚後は金銭で養育費をもらえば、急に家を追い出される不安と隣合わせでいることがないからです。

さらに、離婚時に家を売却すれば、手元に残ったお金は平等に財産分与できます。離婚後、いつまでも住まいを夫に依存しなくてすむので、妻子は新たなスタートが切りやすくなります。

離婚時、家を売却するデメリット

・「オーバーローン」だとすれば債務だけが残る

その一方、売却しても住宅ローンが返済しきれない場合は、一般的な方法では売却できず、ローンの返済義務だけが残ってしまうことも。この状態を「オーバーローン」といいます。ただし、「任意売却」によってオーバーローンの家を売却することは可能です。

さらに、任意売却なら残った債務については無理のない返済計画を立てることも可能なので、離婚時には検討してみるといいでしょう。

離婚によって家を勝手に売却できる？

夫婦が婚姻中に共同で築き上げた財産は、離婚時に分け合うことが基本です。しかし、そちらか一方が、勝手に家を売却することもできてしまうのでしょうか？

結論からいえば、名義の状況によっては、どちらか一方の独断で勝手に家を売られてしまう可能性もゼロではありません。

共有の場合

夫婦2人が家の名義人となっている「共有名義」の場合、家を売るためには2人の同意が必要です。つまり、夫婦のどちらかが売却に反対すれば、勝手に家を売ることはできません。

厳密にいえば、自分の持ち分のみ売却すること自体、可能ではあります。しかし、現実的に所有権の一部のみ売り出しても買い手はつかないので、基本的にその心配は不要です。

単独名義の場合

夫婦のいずれかが名義人であるときは、名義人が売りたいと思えば家を売ることは可能です。ただし、婚姻中に家を購入した場合は、共有物とみなされ財産分与の対象となります。つまり、名義人が勝手に家を売ることはできても、名義人ではない一方は、売却金の一部を金銭で請求できるということです。

夫名義の家なら妻子が住んでいる状況でも夫が勝手に家を売ることが可能

仮に離婚後に妻子がそのまま家に住み続けることはできても、元夫の単独名義だとすれば、現居住者である妻子に許可なく勝手に家を売ることはできてしまいます。

・「オーバーローン」だとすれば債務だけが残る
・元夫に新しい家族ができて住宅ローンを支払い続けることが困難になった
・自分の生活との二重の負担により元夫が勝手に家の売却を決意
・離婚前は合意していたのに「自分が住んでいない家のローンを支払い続けたくない」と気持ちが変わった

このようなことが起きないとも言い切れません。やはり、住む人と名義人が別の場合は、それなりの決意と覚悟を持って決断する必要があります。

まとめ

離婚時に家を売却するか、住み続けるかを考えたとき、住宅ローン残債の有無が大きく議論を分けることになるでしょう。とはいえ、住宅ローンがない家だとしても、名義人が勝手に売却できてしまうことには変わりありません。離婚は近年増加傾向にありますが、その夫婦によって、問題となることや一番いい解決策は異なるはずです。

離婚後は、それぞれが新しいスタートを切るために労力を費やしたいもの。離婚と同時にお金のことや家のことが解決できるよう、ぜひ専門家にご相談ください。