マンションの買い替えは何年目が最適？費用や注意点もまとめて解説！

マンションを買い替えるときは、物件の売却と購入の両方を行わなければなりません。

新居の購入費用だけでなく、売却と購入のそれぞれで税金や手数料などの諸費用がかかるため、資金計画を入念に立てる必要があります。

本記事では、マンションを買い替えるタイミングの考え方や費用の内訳などについてわかりやすく解説します。

マンションの買い替えタイミングは「築年数」と「ローン残債」がカギ

マンションを買い替えるときは、住んでいる物件をできるだけ高く売り、新居の購入に当てられる資金を多く確保することが重要です。

そのためには「築年数」と「住宅ローンの残債」をもとにマンション売却のタイミングを検討しましょう。また、マンションを売却せず賃貸に出す方法もあります。

築10年前後で買い替えを検討する人が多い理由

住んでいるマンションの築年数が10年前後になったとき、買い替えを検討する人が多いといわれています。主な理由は、以下のとおりです。

• 建物や設備が比較的きれいな一方で新築よりも価格がリーズナブルで売れやすい
• 住宅ローン控除の期間が終了して減税が受けられなくなるため
• 大規模修繕の実施前に売却をするため

築10年前後のマンションは、比較的買い手が付きやすく、売り手側もある程度高い金額で売却することも可能です。

住宅ローンの返済も進んでおり、売却価格がローン残高を上回りやすく、多くの手残りを確保できる可能性があるため、築10年前後で買い替えを検討する人は少なくありません。

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏にあるレインズに登録された中古マンションの築年数ごとの成約率は以下のとおりです。

築年数	2023年	2024年
築0～5年	30.2	31.9
築6～10年	32.1	35.6
築11～15年	31.1	36.2
築16～20年	24.8	26.7
築21～25年	20.5	23.2
築26～30年	15.0	16.6
築31～35年	11.0	11.6
築36～40年	11.8	11.1
築41年～	12.0	13.2

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」

成約率がもっとも高いのは、2023年が築6～10年、2024年が築11～15年であり、調査結果からも築10年前後のマンションが売れやすいことが見て取れます。

住宅ローン残高と売却価格の関係（アンダーローン・オーバーローン）

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、原則として売却時にローンを全額返済しなければなりません。金融機関は融資の際、物件に「抵当権」を設定しているためです。

〇抵当権とは

• 返済が滞った場合に金融機関が物件を差し押さえて競売により強制的に売却し、得られた売却代金を優先的に債務の弁済に充てられる権利のこと

ローンを完済して抵当権を抹消しないと、基本的に売買契約が成立しないため、マンションを売却するときはローンの完済が必要となります。

そのため、買い替えの際は予想売却価格とローン残高を調べ「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに該当するかを調べましょう。

• アンダーローン：売却価格がローン残高を上回る状態
• オーバーローン：売却価格がローン残高を下回る状態

アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済できるため、問題なく買い替えを進められるでしょう。

一方、オーバーローンの場合は売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。

賃貸に出す選択肢もある

住み替えを考える際は、住んでいるマンションを売却する他にも、賃貸に出すという選択肢があります。マンションを賃貸に出すメリットとデメリットは、以下のとおりです。

メリット	デメリット
・毎月の家賃収入を得られる ・将来的にそのマンションに戻ることも可能	・空室のリスクがある ・住宅ローン控除が適用外になる

マンションを賃貸に出すと家賃収入を得られるため、収入源を増やすことができます。

転勤などで一時的に家を離れる場合、その間だけ賃貸に出すこともできるため、将来的にマンションに戻ってくる可能性がある場合は、賃貸が向いているかもしれません。

ただし、入居者が見つからず空室が発生して管理コストのみがかかるリスクがあります。

また、所有者自身が住まなくなると住宅ローン控除の対象外となり、減税が受けられなくなります。

マンションの買い替えにかかる費用の内訳

マンションの売却と購入には、それぞれ以下のような諸費用がかかるといわれています。

• 売却時の諸費用・税金：売却価格の3〜4%
• 購入時の諸費用・税金：購入価格の7%程度

例えば、物件の売却価格が2,000万円、新居の購入価格が3,000万円だったとしましょう。

支払いが必要な諸費用と税金の金額は、マンションの売却時に60万〜80万円、購入時に約210 万円、合計で270万〜290万円です。

買い替え時に発生する諸費用や税金の金額は、物件がいくらで売れて、いくらの物件を購入するのかによって大きく変わります。

マンションの売却時にかかる費用・税金

では、マンションの買い替えでは具体的にどのような諸費用や税金が発生するのでしょうか？まずは売却時にかかる費用を確認していきましょう。

諸費用・税金	内容	金額の目安
仲介手数料	マンションの売却を依頼する不動産会社に支払う手数料	（売却価格×3%+6万円）×消費税が上限
印紙税	売買契約書に収入印紙を支払う形で納める税金	5,000〜30,000円が一般的※契約金額によって異なる ※2027年（令和9年）3月31日まで軽減税率が適用される
登録免許税	抵当権抹消登記をする際に負担する税金	不動産1個につき1,000円（土地と建物で2,000円）
司法書士報酬	抵当権抹消登記時の手続きの代行を依頼する司法書士に支払う報酬	1万〜2万円程度
繰り上げ返済手数料	住宅ローンを完済する際の手数料	0円または5,000〜30,000円程度
譲渡所得税	マンションの売却益（譲渡所得）に課税される税金	課税譲渡所得金額×税率

多くの不動産会社は、仲介手数料の金額設定を法定上限額である（物件価格×3%+6万円）にしています。仮に売却価格が2,000万円だった場合、仲介手数料は税込みで726,000円となるのです。

譲渡所得税と課税の対象になる譲渡所得（課税譲渡所得金額）は、以下の計算方法で求められます。

譲渡所得は、物件を売却する年の1月1日時点の所有期間に応じて以下の2種類に分かれており、税率も異なります。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.630%（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（5年以上）：20.315%（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

このように、マンションの所有期間が5年以上経ってから売却した方が、税率は低くなります。

購入時にかかる費用

次にマンションを購入する際に支払いが必要な諸費用や税金の金額を確認していきましょう。

諸費用・税金	内容	金額の目安
仲介手数料	物件探しを依頼する不動産会社に支払う手数料	（購入価格×3%+6万円）×消費税
登録免許税	所有権移転や抵当権設定にかかる税金	・建物の所有権保存登記：固定資産税評価額×0.15% ※2027年（令和9年）3月31日まで ・土地の所有権移転登記：固定資産税評価額×1.5% ※2026年（令和8年）3月31日まで ・建物の所有権移転登記：固定資産税評価額×0.3% ※2027年（令和9年）3月31日まで ・抵当権設定登記：融資金額×0.1%※2027年（令和9年）3月31日まで
司法書士報酬	登記手続きを司法書士に代行してもらう場合に支払う報酬	5万〜15万円程度
印紙税	売買契約書・住宅ローンの契約書に収入印紙を支払う形で納める税金	5,000〜30,000円が一般的※契約金額によって異なる ※売買契約書に添付する印紙税には、2027年（令和9年）3月31日まで軽減税率が適用される
不動産取得税	不動産を取得した場合に支払う税金	課税標準額×3.0%※2027年（令和9年）3月31日までの税率 ※2027年（令和9年）3月31日までは、土地の固定資産税評価額の1/2が課税標準額になる
損害保険料	火災保険や地震保険の保険料	10万〜60万円程度 ※補償内容や保険会社によって変わる
住宅ローンの借入費用	保証料や事務手数料	融資事務手数料：借入金額の1.1〜2.2%（税込）または数万円程度 保証料：借入金額の1〜2%程度または金利に0.2%程度上乗せ

マンションの売却時よりも、支払うべき諸費用や税金の種類が多いため高額になります。

また、購入する物件の種類によって諸費用は異なります。たとえば、中古マンションに住み替える場合、固定資産税・都市計画税の精算金や管理費・修繕積立金の精算金を支払うのが一般的です。

新築マンションに買い替える場合は、管理準備金・修繕積立基金を請求されるケースがあります。

引っ越し費用や仮住まい・荷物保管などの間接費用

売却と購入の諸費用以外にも、引っ越しや仮住まいなどの費用がかかる場合があります。買い替え時の主な間接費用は、以下のとおりです。

	概要
引っ越し費用	10万〜30万円程度。荷物の量や移動距離、依頼時期などで変動。
仮住まいの家賃	数か月〜半年分ほどの家賃。金額はエリアや広さ、間取りなどで変わる。
仮住まいの初期費用	敷金・礼金、仲介手数料など家賃の4〜6か月分が目安
荷物保管費用	トランクルームや引っ越し業者の荷物預かりサービスなどの月額利用料。預ける荷物の量や期間などで変動。
リフォーム費用	数十万〜数百万円。工事内容や範囲で変動
ハウスクリーニング代	5万〜15万円が目安。清掃箇所や範囲などで変動

現在の住まいを売却してから新しい住まいに入居するまで期間が空く場合、一時的に賃貸物件で暮らす「仮住まい」が必要になります。

仮住まいでの生活となる場合、毎月の家賃や入居時の敷金や礼金などの初期費用がかかるほか、引っ越し費用も少なくとも2回分発生します。

荷物が多く、仮住まいにすべて運び込めない場合は、トランクルームや荷物預かりサービスなどを利用する費用も考慮しなければなりません。

住み替えローンを利用する際の注意点

住宅ローンの残高がマンションの売却価格を上回るオーバーローンの状態で買い替える場合「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する方法があります。

住み替えローンを利用できれば、自己資金が不足していても買い替えが可能になりますが、以下のような注意点もあります。

住み替えローンの利用を検討する際は、不動産会社や金融機関へ相談することをおすすめします。

買い替えを成功させるための5つのポイント

マンションの買い替えを成功させるためには、以下5つのポイントを押さえることが大切です。

• 売却と購入のタイミングを事前に計画する
• 売り先行と買い先行のメリット・デメリットを把握して選ぶ
• 売却価格は複数社に査定を依頼して把握
• 新居にかかる費用と返済計画を見直す
• 控除特例（3000万円控除・軽減税率など）を最大限活用

売却と購入のスケジュールを事前に計画する

マンションの売却や新居の購入には一定の期間を要します。売却と購入の手順と所要期間は、以下のとおりです。

	売却	購入
手順	1.売却準備（目的・時期の確認、必要書類の用意） 2.不動産会社に査定を依頼 3.媒介契約の締結 4.売却活動（広告・内覧対応など） 5.契約条件の交渉 6.売買契約の締結 7.残代金の決済8.引き渡し	1.資金計画を立てる 2.物件探しをする 3.購入申し込み 4.住宅ローンの事前審査 5.契約条件の交渉 6. 売買契約の締結 7.住宅ローンの本審査 8.金銭消費貸借契約の締結 9. 残代金の決済 10.引き渡し
所要期間	約3～6か月（1年以上かかることも）	約1～6か月（物件の種類やローン審査状況により変動）

計画を立てることなく売却活動や新居探しを進めてしまうと、住み替えが完了するまでの期間が長引いたり、支出が膨らんだりするかもしれません。

たとえば、現在の住まいを先に売却する場合、新居探しに時間がかかると、仮住まいの家賃が膨らむ恐れがあります。

また、売却と購入を同時に進める場合、新居探しや金融機関の選定などと、現在の住まいの買い手探しや内覧対応などが重なり、休日がすべて潰れてしまうこともあります。

マンションを買い替えるときは、売却と購入それぞれの手順や必要な手続き、所要期間などを洗い出し、入念にスケジュールを立てることが大切です。

売り先行と買い先行のメリット・デメリットを把握して選ぶ

マンションの買い替えには、現在の住まいを先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」があります。それぞれのメリットとデメリットは、以下のとおりです。

	売り先行	買い先行
メリット	・先に売却代金を得られるため資金計画が立てやすい・納得がいく価格で売れるまでじっくりと売却活動ができる	・納得いくまで時間をかけて新居を探せる・仮住まいの費用や手間がかからない
デメリット	・仮住まいが必要になる場合がある・焦って新居を購入してしまう恐れがある	・現在のローンと新居のローンを同時に返済する二重ローンとなる可能性がある・旧居を焦って売却してしまう可能性がある

売り先行は、現在の住まいを売却して得られた代金を新居の購入に充てられるため、資金計画が立てやすいのが魅力です。

買い先行よりも金銭的な負担が少なくて済むため、マンションを買い替える方の多くが売り先行を選択します。

一方、買い先行であれば時間をかけて納得のいく新居を探すことができ、仮住まいも不要なため引っ越しも一度で済むため、手間がかかりません。

ただし、売り先行の場合は一時的に仮住まいで暮らすための費用がかかる可能性があります。買い先行の場合は、売却代金を得る前に新居の購入費用の支払いが必要であり、また売却期間中は居住中の物件と新居のローンを二重で支払うことになります。

どちらの方法にもメリットとデメリットがあるため、ご自身の資金状況やライフプランに合わせて慎重に選ぶことが大切です。

売却価格は複数社に査定を依頼して把握

マンションを高値で売却できれば、残債の発生を防げるだけでなく新居の購入資金もより多く確保できます。

マンションを高値で売却するためには、売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。

売却が得意な不動産会社は、マンションがもっとも売れやすい売り出し価格に設定してくれます。また優秀な担当者は、マンションが立っている地域の情報や税金・法律の知識などに明るく、売却活動を適切にサポートしてくれます。

売却が得意な不動産会社を探すときは、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼するのが有効です。マンションの一括査定サービスを利用すると、短時間で多くの査定結果を比較でき、売却の得意な不動産会社を見つけやすくなります。

新居の購入にかかる諸費用を確認する

新居の購入時にかかる諸費用は、売却時の諸費用よりも高額になることが多く、原則として現金（自己資金）で支払う必要があります。

諸費用の金額分を住宅ローンに含めたり諸費用ローンを借り入れたりすることも可能ですが、借入額が増えるため、返済負担が重くなります。

マンションを買い替える際は、購入時の諸費用がいくらになるのか、手持ちの資金で無理なく支払えるのかをよく確認することが大切です。

入念に返済計画を立てる

買い替えをする人の多くは、新居の購入費用の大半を住宅ローンで賄うため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

返済計画を立てる際に考慮するポイントは以下のとおりです。

住宅ローンの借入額は一般的に数千万円や数億円など多額になるため、完済が見込めるかどうかを返済シミュレーションで確認することが大切です。

また、無理のない返済計画を立てるためには、住宅ローンや家計管理、税制、不動産などの専門知識が必要です。そのため、不動産会社の担当者やファイナンシャルプランナーの資格を持つ人などにも相談することをおすすめします。

控除特例（3000万円控除・軽減税率など）を活用する

マンションを買い替えるときは、要件を満たすと控除特例を適用して譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。

買い替え時に利用できる主な控除特例には、以下のようなものがあります。

制度の名称	内容
居住用財産の3,000万円特別控除	売却益から最大3,000万円を控除できる特例
軽減税率の特例	所有期間が10年を超える場合、課税の対象となる売却益6,000万円以下の税率が14.21%に軽減される特例
マイホームの買換え特例	売却益にかかる税金の支払いを、新居の売却時にまで先送りできる特例
マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例	売却で生じた赤字（譲渡損失）を給与所得などと相殺できる特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	住宅ローンの残高を下回る金額でマイホームを売却して生じた損失を給与所得などと相殺できる制度

自宅として使っていたマンションを売却する場合、売却益が生じても「3,000万円特別控除」を適用すると、譲渡所得税がかからないケースがほとんどです。

譲渡損失が出た場合は、特例を適用してその年の給与所得などと相殺することで、課税の対象となる所得金額が減り、税負担を減らせる可能性があります。

ただし、特例にはそれぞれに適用条件があり、併用できない組み合わせもあります。

たとえば、3,000万円の特別控除は「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」や「住宅ローン控除」とは併用できません。

買い替えの際は、不動産会社の担当者や最寄りの税務署などに相談し、自身にとってもっとも有利な控除特例を選択しましょう。

マンションの買い替えについてのよくある質問

最後にマンションの買い替えの際によくある質問について回答します。

マンションは何年で買い替えるのが理想ですか？

マンションを買い替える理想的な築年数は、一概には言えませんが、一般的には築10年前後で検討する人が多いようです。

これは、比較的買い手が付きやすいことや住宅ローン控除の控除期間が終わることや大規模修繕の実施が近づいていることが主な理由です。

一方で、新築に近い状態である築5年以内や、建物や設備の老朽化が進み資産価値が大きく下落する前の築16〜20年で買い替える人もいます。

また、築年数は、あくまで判断材料の1つに過ぎません。家族構成の変化や将来のライフプランなどを総合的に考えて、買い替えのタイミングを検討することが大切です。

買い替えにはどれくらいの資金が必要？

国土交通省の調査によると、住宅の取得回数が2回目以降の世帯（二次取得者）が住宅を取得するときに要した資金は以下のとおりです。

	所要資金（万円）	借入金（万円）	自己資金（万円）
注文住宅	7,411	2,571	4,840
分譲戸建住宅	4,951	1,924	3,028
分譲集合住宅	5,478	1,490	3,988
既存（中古）戸建住宅	3,173	975	2,199
既存（中古）集合住宅	3,171	946	2,225

※出典：国土交通省 住宅局「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」

新居もマンションを選ぶ場合、所要資金の平均は新築が約5,500万円、中古が約3,200万円です。注文住宅に住み替えるときの、所要資金は平均7,400万円を超えます。

新居を取得するエリアや間取り、広さなどで所要資金は異なるため一概には言えませんが、住み替えの際は一般的に数千万円の資金が必要です。

ローンが残っている場合でも買い替えできますか？

売却後の残債を一括返済できない場合は、住み替えローン（買い替えローン）を借り入れる方法があります。

住み替えローンは、住宅ローンの残債と新居の購入資金を合わせて借り入れられるため、手持ち資金で売却後の残債を一括返済できない場合に有効な手段です。

ただし住み替えローンを借り入れると、残債額が大きくなるため、慎重に返済計画を立てなければ買い替え後の生活が苦しくなってしまう点に注意しましょう。

まとめ

マンションの買い替えには、売却時と購入時の両方で費用が発生します。一般的に、売却時は売却価格の3〜4％、購入時は購入価格の約7％が諸費用の目安です。

また、仮住まいの入居費用や引っ越し費用などがかかる場合もあります。買い替えの際は、予想外の出費を防ぐためにも、全体の費用を把握し綿密な資金計画を立てましょう。

加えて、マンションの買い替えが成功するか否かは、物件の売却にかかっていると言っても過言ではありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、売却が得意な信頼できる1社を探しましょう。

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