住み替えによるマンション売却まとめ！住み替えローンと併せて知っておきたい制度

住み替えでマンションを売却する理由にはさまざまなものがあります。
結婚や出産、子供の進学に合わせてなどはもちろん、予期せぬタイミングで来ることもあるでしょう。

しかし、いざマンションを売却しようとなると、どんな手段をとっていいのか分からないで不安になってしまうもの。

マンション売却はライフスタイルの変化に伴うことが多いため、余計にストレスがかかってしまいますよね。
また、買い替えの際に検討するであろう住宅ローン控除が、コロナの影響によって従来まで施行されていた条件と比べ大きく変化しました。

ここでは、マンションを売却する時に知っておくべき情報をまとめて紹介していきます。
マンション売却について不安に感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えをするための手段とは

住み替えのためにマンションを売却するなら、手段としては2つの方法があります。
それが以下の2つです。

・買い先行
・売り先行

本来なら、この2つを同時に進めていくのが1番効率的な方法になるのですが、
一般的にはどちらかに比重が寄ってしまうことが多いです。

以下からこれら2つの手段について、より詳しく解説していきましょう。

買い先行

まずは、買い先行からです。
これから購入するマンションを時間をかけて選ぶことが可能です。
先にマンションを売却してしまったら必要になる仮住まいも、用意する必要もないのが魅力です。

ただ仮住まいがいらない分、欲しいマンションが見つからなければ、
今住んでいるマンションにある程度住み続ければ良い状態である場合限定の方法です。

また注意して欲しいのは、新しいマンション見つけて購入契約まで進めたとしても、
今住んでいるマンションが売れていなかったら、住宅ローンが2重になる可能性があるということです。
売却を急がなくてはならなくなった場合、買い手に足元を見られて当初予定していた金額よりも低い額で手放さなくてはならなくなることも。

希望するマンションに住める可能性が高くなる一方で、住宅ローンの負担が2重にかかる可能性もあるため、売却のスケジュールの立て方に注意が必要な方法だと言えます。

売り先行

次に紹介するのは、売り先行です。
住んでいるマンションの売却することを優先して住み替えの手続きを進めます。
子供の進学時期が迫っているなどの条件がなければ、売却する買い手を納得するまで選ぶことが可能です。

ただし、マンションを売った後にすぐに購入するマンションが決まらなかった場合には、仮住まいが必要となります。
長くなると半年くらいは仮住まいになってしまう可能性もある上、
家族が多くなればその分借りる部屋の大きさも必要なため、費用が高額になる場合も。
また小さな子供がいる場合には、環境の変化でストレスをかけてしまうこともあるので、注意が必要です。

売り先行のマンションの売却方法は、買い先行よりも高値で売却できる可能性がある一方で、急ぎで住み替えをしなくてはならない場合には、仮住まいなどが必要になる場合が多いと言えます。

住み替えの理由（タイミング）

ここで、マンションを売却して住み替えする理由やタイミングについて見ていきましょう。
主に以下のようになります。

・結婚
・出産
・子供の進学
・5〜10年経ったから

それぞれの理由とタイミングについて、さらに詳しく解説していきます。

結婚

まずは、結婚したことによっての住み替えです。
子供が生まれた後のタイミングについては後ほど記述しますので割愛して、ここでは夫婦2人が暮らせるマンションを探すタイミングということで解説していきます。

結婚すれば、多くの夫婦は一緒に暮らすことになります。
そのため、これまで遠距離恋愛だった夫婦や、お互いの職場までの距離が離れている夫婦などは結婚のタイミングでの住み替えになります。

ただし、最初は夫婦2人で暮らすつもりでマンションを購入したとしても、今後子供が誕生したり、両親との同居が始まったりとライフスタイルが変わる可能性も残っていると言えるでしょう。

出産

続いて紹介するのは、出産のタイミングでの住み替えです。

子供が生まれれば、その子供のための部屋も必要になりますし、
住環境もこれまで以上に気を配る必要があります。
これまで住んでいた場所ではその条件が満たせない場合には、住み替えを検討しています。

住環境については特に、保育園や小学校、公園などが近くにあるかどうか、
またその地域の子育てに関する助成金などがどれほど充実しているかなども確認しなくてはなりません。
また、最近は待機児童も社会問題となっており、子供が保育園や幼稚園に入れなければ両親の社会復帰も難しくなります。
子供が生まれることでマンションを住み替えるなら、情報もしっかり集めておく必要があります。

子供の進学

次に紹介するのは、子供の進学で住み替える場合です。

子供が希望する小学校や、中学校、高校などに通学しやすいように、居住地を変えたい場合に検討されています。

子供が中学生や高校生くらいであれば、電車やバスを使って自分で通学ができるかもしれませんが、小学校が遠いと通学にもリスクがあります。
子供だけで電車やバスに乗らなくてはならなかったりすれば、
不審者への対策が必要になる上に6年間分の通学費用もかかってしまいます。
通学にかかる費用や、リスクを考えると引っ越してしまうのも一つの方法だと言えますね。

5〜10年経ったから

最後に紹介するのは、5〜10年経ったタイミングでの住み替えです。

特に決まったタイミングで行わない住み替えは、ある程度お金に余裕がある方が検討する傾向があります。
また、住んでいるマンションの価値が安くなりそうであったり、逆に狙っていた地域のマンションの価格が下がったりなどで住み替えを行う場合もあります。

基本的には急ぎで行わなくてはならない状況は少なく、比較的余裕を持って計画を立てやすいと言えますね。

住み替えの際の留意点

では、続いては住み替えの際の留意点についてです。
ここで紹介するのは以下の2点です。

・オーバーローンになる恐れ
・住み替えローンなどを視野に入れる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

オーバーローンになる恐れ

まず確認しなくてはならないのは、オーバーローンになっていないかどうかということです。

オーバーローンとは、マンションを売却しても残っている住宅ローン完済できない状態のことです。
マンションを購入した後も、前のマンションのローンを払い続けなくてはなりません。
その分負担は重くなりますし、子供や学費などのことを考えるとこの状況はなるべく避ける必要があります。

持っているマンションがオーバーローンになっているかどうかは、売却する際に査定に出すことで確かめることが出来ます。
なるべく複数の業者に査定をしてもらって、オーバーローンじゃなくても住み替えが出来そうか確認してみましょう。

住み替えローンなどを視野に入れる

住み替えローンとは、マンションを売っても残っている住宅ローンを完済できない（オーバーローン）場合に、残っているローンと新しいマンションを購入するために必要なお金をまとめて借りることができるローンのことです。
住み替えローンは、オーバーローンの状態である人しか利用することが出来ません。

ただし、1つ注意もあります。

それは、マンションを売却する日と購入する日は揃えなくてはならないということです。

住み替えを行う時、先にマンションの売却を決めておけば、あとは購入するマンションを決めるだけで済むので比較的日程を揃えやすくなります。
住み替えローンを検討している場合には、マンションの売却日と購入日は揃えられるように調整しましょう。

住み替えで活用可能な特例について

マンションは売却時に税金がかかります。
中でも大きいのが譲渡所得税ですが、「買い替え特例」を使えば課税を先延ばしにすることも可能になります。

課税を先延ばしにする方法としては「売却価格よりも高いマンションに買い替える」という方法です。
ただ、あくまで繰り延べられただけなので、この次にマンションを売却して住み替えを行う際には課税される点に注意しましょう。

また、売却価格よりも安いマンションを購入した場合には、売却価格と買い替えしたマンションの差額が収入金額として見なされるため、その分だけの取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得として課税対象となります。

買い替え特例が使える条件は主に以下です。

・今住んでいる自宅を売る
・売却するマンションも購入するマンションも国内にある
・直近2年の間に3000万円控除などを受けていない
・居住もしくは所有している期間が10年を超えている
・売却した金額が1億円以下
・買い替え先の建物の床面積が50平米以上
・買い替え先が耐火建築物の中古マンションの場合、築25年以内
・親子や兄弟、夫婦などの特別な関係がある人に売却したものでない
・自宅を売った年の前年から翌年までの3年間のうちにマイホームを買い換えている

買い替え特例を便利に使えるのは、買い替えるマンションに永住するつもりでいる場合や、将来売却の際に必ず買い替え特例を使いたい方などになります。
特例を使うべきか悩んだ場合には、税理士などに相談して決めるようにしましょう。

住み替えローンと合わせて知っていきたい制度
【住宅ローン控除】

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の１％を所得税から10年間控除する制度です。
なお、消費税率10％が適用される住宅の取得等をして、令和元年10月1日から令和２年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間が13年間となり、増税負担分の範囲内で追加で控除がされます。

そして、2020年、新型コロナウイルス感染者や感染症蔓延防止のためにとられた措置の影響により、止むを得ず住宅ローン減税の入居期限（2020年12月31日）に遅れた場合、以下2つの要件を満たしたうえで、2021年12月31日までに入居すれば期限内に入居したのと同様の減税措置（13年間の控除期間）が適用されるようになりました。

【要件】

1. 一定の期日までに契約が行われていること。
   ・注文住宅を新築する場合：2020年9月末
   ・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：2020年11月末
2. 新型コロナウイルス及びそのまん延防止の為の措置の影響によって、
   注文住宅、分譲住宅、既存住宅又は増改築等を行った住宅への入居が遅れた事。

まとめ

いかがでしたか。
ここでは、マンションの買い替えについて詳しく解説してきました。
結婚や出産、子供の進学などでマンションの住み替えを検討している方は、参考になったでしょうか。

マンションの住み替えを行う際、どのタイミングで行うのがいいのか、またどんな制度を使うべきなのか、不安な思いを抱えている方も多いです。
そこで、売り優先で行うべきか、買い優先で行うべきか、実際に売却を行う前に状況を把握しておくことで、手続きも焦らないで済むようにしておきましょう。
せっかく、新しい居住を手に入れても予定通りにローンや控除を受けれないとなると、
資金計画に影響を与えかねません。
そのため本記事で今一度、住宅ローン控除の適用条件を確認しましょう。

ここで学んだマンションの住み替えの知識を生かし、自分の納得のいくマンション売却や購入を行なってくださいね。