ローン返済中のマンションを買い替える方法とは？手順や成功させるポイントを解説

マンションの買い替えでは、売却活動と新居探しの両方をしなければなりません。「どのような手順でマンションを買い替えたら良いのだろう」と、疑問に思われている方は多いでしょう。

また、居住中のマンションの住宅ローンを返済中である方も多いはず。ローンがあるマンションを買い替える際は、とくに慎重な判断が求められます。

この記事では、マンションを買い替える手順や買い替え時に利用できるローン、買い替えのコツをまとめています。マンションをスムーズに買い替えたい方は、ぜひご一読ください。

ローンの返済中でも大丈夫！マンションの買い替えに最適なタイミング

マンションの買い替えは、ローンの返済中であってもライフスタイルの変化に応じて行われる場合があります。

例えば、子どもの人数が増えて、居住中のマンションでは手狭になる場合、より広いマンションに買い替えるのが一般的です。また、子どもが全員独立した世帯は、老後生活を送りやすい広さのマンションに買い替える人もいます。

ただし、住宅ローンを返済中である場合、売却時に一括返済しなければなりません。ローンを完済できなければ抵当権を外せないためです。

抵当権が設定されたままの物件は、借り入れた人が返済を滞納したときに金融機関が取り上げて競売にかけられてしまいます。自らの意思とは関係のないタイミングで、手放す可能性が発生するマンションは誰も欲しがらないため、抵当権を外す必要があるのです。

・マンションの買い替えはライフスタイルの変化に合わせて行われるのが一般的
・マンションを買い替える場合、借り入れている住宅ローンを一括返済しなければならない

マンションを買い替える手順とは？メリットとデメリットも併せて解説

マンション買い替えの手順は、それぞれのメリットやデメリットを考慮したうえで、ご自身に合った方法を選択しましょう。

資金に余裕がないなら売り先行

売り先行とは、居住中のマンションを先に売却してから新居を購入する方法です。

売り先行のメリットは、金銭的な負担を抑えてマンションを買い替えられる点。売却代金を新居の購入資金にあてられるだけでなく、居住中のマンションと新居のローン返済が重なることもありません。

そのため売り先行では、ダブルローンによって金銭的な負担が重くなり、居住中のマンションを売り急いでしまう事態を避けられます。

一方で売り先行は、マンションに住みながら、内覧希望者に対応しなければなりません。

また売却後に新居がなかなか見つからなかった場合は、仮住まいの家賃や敷金・礼金、引っ越し費用といった支払いが増える可能性もあります。

資金に余裕があるなら買い先行

買い先行とは、新居を先に購入してから居住中のマンションを売却する方法です。

買い先行では、住み替え先のマンションをじっくり探せます。仮住まいの費用が発生することもありません。

ただし買い先行は、マンションを先に購入するだけのまとまった資金が必要です。さらに住宅ローンを組んで新居を購入する場合、マンションの売却期間中は、返済が二重で発生するため、経済的な余裕がなければ買い先行は難しいでしょう。

・マンションを売却してから新居を探して購入する方法を売り先行という
・新居購入してからマンションを売却する方法を買い先行という

マンションの買い替えで利用できるローン

手持ち資金に余裕がない状態で、マンションの買い替えが必要な方もいらっしゃるでしょう。そんな方は、ここでご紹介するローンの借り入れを検討してみてください。

買い替えローン

買い替えローンとは、マンションの売却後に発生する住宅ローン残債と同額を、新居の購入資金と合わせて借り入れられるローンです。

残債を自己資金で一括返済できない方は、買い替えローンを借り入れるとマンションを買い替えられます。

ただし買い替えローンは、住宅ローンと比較して金利が高めです。加えて新居の担保価値以上の借り入れをするため、借入審査も厳しくなります。

また買い替えローンを利用する場合、売却と購入の決済を同じ日にしなければなりません。売却と購入のスケジュール調整を、入念に行う必要があります。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、マンションの売却代金を得る前に新居の購入資金の支払いが必要となった場合に活用できるローンです。借入額は、マンションの売却代金で一括返済するため、手持ち資金が不足している状態で買い先行を行う場合に、有効な手段といえます。

ただし、マンションの売却価格が想定よりも少なく、つなぎ融資の借入額を下回ってしまうと、手持ち資金で不足分を補わなければなりません。

また、つなぎ融資を借り入れる場合、利息や事務手数料などの支払いも必要です。つなぎ融資を借り入れる際は、事前にマンションの売却価格を調べたうえで、慎重に資金計画を立てましょう。

・マンションの売却後に残債が発生する場合は、買い替えローンを利用する方法がある
・つなぎ融資を利用すると、手持ち資金不足の状態でも買い先行でマンションを買い替えられる可能性がある

マンションの買い替えにかかる費用・税金

マンションを買い替える際は、売却と購入それぞれのタイミングで、以下のような諸費用・税金の支払いが必要です。

売却時	購入時
仲介手数料 登記費用 印紙税 引っ越し費用　など	仲介手数料 登記費用 印紙税 不動産取得税 火災保険料・地震保険料 住宅ローンの借入費用　など

売却時にかかる諸費用や税金の金額は、マンション売却価格の3〜4%、購入時は購入価格の7%程度が目安です。

仮に売却価格が2,500万円、購入価格が3,500万円であった場合、諸費用の金額は売却時に75万〜100万円、購入時に約245万円、合計で320万〜345万円が目安となります。

上記の金額に、必要に応じてハウスクリーニング代やリフォーム代、仮住まいの家賃・初期費用などが上乗せで必要です。また金融機関によっては、住宅ローンの繰上返済時に手数料がかかります。

・マンションの買い替えでは、売却価格の3〜4%、購入価格の7%程度の諸費用を支払う必要がある。

ローンのあるマンションの買い替えに失敗しない方法

最後に、マンションを買い替える際に失敗を防ぐコツを2つご紹介します。

税の優遇制度を活用する

マンションの売却や購入では、所得税や住民税などの負担を下げてくれる、さまざまな税の優遇制度を活用できます。

例えば、「3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、マイホームであった一定条件を満たすマンションの売却時に、利益が3,000万円を超えない限り税金を納める必要はありません。

また、住宅ローンを借り入れて新居を購入する場合、「住宅ローン控除（減税）」を適用すると、年末時点における借り入れ残高の1%分の減税が受けられます。

ただし住宅ローン控除は、3,000万円の特別控除の特例を受けていると利用できません。マンションの売却によって利益が発生する場合は、3,000万円の特別控除の特例と住宅ローン控除のどちらの節税効果が高いか試算したうえで、利用する制度を決めましょう。

もし、マンションの売却価格が住宅ローンの借入残高を下回り、オーバーローンの状態となった場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。

この特例を適用できると、マンションの売却時に発生した損失額を、給与所得や事業所得などの他の所得と相殺して、所得税や住民税の負担を軽減できます。

マンションを高値で売却する

マンションを買い替える際は、居住中の物件を高く売却することが大切です。マンションを高値で売却できると、住宅ローンの残債が発生しにくくなり、新居の購入資金を確保しやすくなります。

マンションを高値で売却するためには、売却の得意な不動産会社に仲介を依頼しましょう。

売却が得意な不動産会社ほど、マンションの査定額の根拠が明確で、売却までのストーリーもわかりやすく提案してくれます。一括査定サービスも活用して、多くの不動産会社に査定を依頼し、マンションを高く売却してくれそうな1社を探しましょう。

・マンションの買い替えでは「3,000万円の特別控除の特例」「住宅ローン控除」「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を活用して税負担を軽減できる可能性がある
・マンションの買い替えを成功させるには物件を高く売却することが大切

住宅ローン返済中にマンションを買い替える方法まとめ

マンションの買い替えは、ローンが残った状態でも行えますが、高値で売却してもらえる不動産会社を探せるかどうかが成功の鍵となります。

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