マンション売却時にかかる税金の計算方法と節税のポイント！ シミュレーション例も解説！

マンションの売却には、税金がかかります。しかし、自宅マンションを売却する場合には、税額を大幅に抑えられる控除特例が適用となる可能性があります。税優遇を受けるには、マンションを売却した翌年の確定申告で控除特例の申請が必要です。

「知らなかった」「申告しなかった」となれば、多額の税負担が発生する可能性も否めません。そこで本記事では、マンション売却時に発生する税金と税負担を軽減できる控除特例について解説します。

マンション売却にかかる税金の種類

マンションを売却する際には、次のような税金が課されます。 

税金	金額	納税するタイミング
1．印紙税	5,000〜30,000円（売買価格500万円超1億円以下）	売買契約締結時
2．登録免許税	不動産1つにつき1,000円 ※司法書士の報酬と合わせると10,000〜30,000円程度	抵当権抹消登記の依頼時
3．消費税	仲介手数料（上限：物件価格×3%+6万円）の10%	売買契約締結時
4．所得税	譲渡所得の15%もしくは30%	売却した翌年の確定申告時
5．住民税	譲渡所得の×5%もしくは9%	売却した翌年の6月 ※住民税を給与から特別徴収する場合は6月から天引き開始
6．復興特別所得税	譲渡所得の×0.315%もしくは0.63%	売却した翌年の確定申告時

譲渡所得税とは？

上記すべての税金が必ず課されるとは限りません。「譲渡所得税」と総称される所得税・住民税・復興特別所得税は、マンション売却で譲渡所得（≒売却益）が発生した場合に限り課されます。譲渡所得が高ければ高いほど、基本的に税額も上がります。

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法に基づく税金で、2037年12月31日まで課税されます。

譲渡所得税以外の税金

印紙税・登録免許税・消費税は課される可能性が高い税金です。

まず印紙税は、不動産売買契約書を紙で発行する場合に必要な税金です。電子契約の場合は非課税となります。

登録免許税は、マンションの売却時に住宅ローンを完済する際の抵当権抹消に課される税金です。住宅ローンをすでに完済している場合、あるいは住宅ローンを組んでいない場合は、売却時に課されることはありません。

最後に消費税ですが、個人の売主がマンションを売却する際には、マンションに対して消費税は発生しません。個人事業主や法人の場合も、免税事業者（非課税事業者）であれば同様です。しかし、不動産会社に支払う仲介手数料には個人や法人にかかわらず消費税が課税されます。

譲渡所得の計算方法と具体例

ここからは、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」とは、マンション売却時の利益を指します。しかし、単純にマンションを売却した価格からマンションを購入したときの価格の差額を指すわけではありません。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金など
譲渡費用	マンション売却の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税など）
取得費用	マンションの購入代金+購入時の諸費用等から減価償却累計費を差し引いた金額

減価償却費の計算例

マンションの譲渡所得を算出する際の「取得費用」は、減価償却累計費を差し引いた金額で考えます。減価償却費とは、建物が経年劣化によって低下したと考えられる価値に相当する金額です。そのため、減価償却するのはマンションの建物部分だけです。

減価償却費の計算式は、以下の通りです。なお「経過年数」は6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。

償却率は、構造ごとに以下のように異なります。非事業用の鉄筋鉄骨コンクリート造または鉄筋コンクリート造のマンションであれば、償却率は「0.015」です

建物構造	非事業用	事業用
木造	0.031	0.046
木骨モルタル造	0.034	0.050
金属造 （骨格材の肉厚4mm超）	0.020	0.030
金属造 （骨格材の肉厚3mm超4mm以下）	0.025	0.038
金属造 （骨格材の肉厚3mm以下）	0.036	0.053
鉄骨鉄筋コンクリート造 または鉄筋コンクリート造	0.015	0.022

たとえば、建物の購入代金が2,000万円の事業用マンションを10年後に売却した場合の減価償却費は、以下のようになります。

• 2,000万円×0.9×0.015×10＝270万円

税率別の譲渡所得の計算例

譲渡所得額が計算できたら、以下の計算式で譲渡所得にかかる税金を計算します。

税率は、以下のようにマンションの所有期間が5年以下か5年超かで異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

所有期間は、マンションを売却した年の1月1日時点のものです。たとえば、2020年5月に購入したマンションを2025年6月に売却した場合、実質的な所有期間は5年を超えていますが、2025年1月1日時点では5年以下となり、39.630％の税率がかかりますのでご注意ください。

2,000万円の譲渡所得がでたマンションも、所有期間によって次のように税額に差が生じます。

• 所有期間5年以下：2,000万円×39.630％＝792.6万円
• 所有期間5年超：2,000万円×20.315％＝406.3万円

シミュレーション例：購入価格7,000万円・売却価格6,000万円の場合

なにかとわかりにくい、マンション売却時の譲渡所得税。ここからは、マンションを売却したときの譲渡所得税をシミュレーションしてみます。条件は、以下の通りです。

まずは「取得費」を求めるために、減価償却費を計算します。

減価償却費が算出できたら、「取得費用」の計算ができます。

続いて「譲渡所得」を算出します。

このケースでは、譲渡所得が1,143万円と計算できました。マイホームを売却する場合、3,000万円の特別控除を受けると譲渡所得の金額は0円となり所得税や住民税、復興特別所得税は課税されません。

一方で、買い換えの特例を利用する場合、1,143万円の譲渡所得に対する課税は、住み替えたマイホームを売却するときに繰り越されます。

もし投資マンションを売却するときのように3,000万円の特別控除を受けない場合、売却した物件の所有期間は6年ですので、税額は「長期譲渡所得」に対する税率を用いて計算します。

所得税と復興特別所得税の合計金額である1,750,504円は、確定申告時に納めます。住民税の571,500円の納め方は、売却益を得た翌年の6月に一括で納めるか4分割の普通徴収、12分割して給与天引きで納める特別徴収のどちらかを選択可能です。

節税のために利用できる控除特例

マンションの売却時に譲渡所得が発生しても、控除特例を受けることで税負担を軽減することが可能です。譲渡所得の金額によっては譲渡所得税がゼロになることもありますので、これからマンションを売却される方は必ず控除特例の存在を知っておくようにしましょう。

1．3,000万円の特別控除（マイホーム特例）

居住用の物件であり、ご自身が実際に住んでいたマンションであれば「3,000万円の特別控除（マイホーム特例）」の適用により譲渡所得から3,000万円を控除できます。つまりマイホームを売却する場合、特例を受けると譲渡所得が3,000万円を超えない限り所得税や住民税、復興特別所得税は課されません。

3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

2．軽減税率の特例

3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得が控除しきれない場合は、所有期間が10年を超えるマイホームに限り「軽減税率の特例」が適用できます。同特例を適用すると、税率は以下のように軽減します。

課税長期譲渡所得金額（＝A）	税額
6,000万円以下	A×10%
6,000万円超	（A−6,000万円）×15%＋600万円

3．買い換え特例

「買い換え特例」」は、譲渡所得を控除する効果はなく、課税自体を繰り延べられる特例です。繰り延べられるのは、買い換え先の不動産を売却するときまでです。主な適用要件は、次のとおりです。

節税対策と注意点

自宅マンションの売却や買い換え時に、譲渡所得を控除できる特例が複数あります。しかし、中には併用ができない控除特例もありますのでご注意ください。

また、確定申告は譲渡所得が出た場合に限り必須ですが、譲渡所得がマイナスになり譲渡損失となった場合も、以下の特例を適用することによって節税できる可能性があります。

• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

その他の節税対策

控除特例を適用する以外の節税対策は次の3つです。

1．所有期間が5年を超えてから売却する

先述のとおり、売却するマンションの所有期間によって税率は大きく変わります。所有期間5年以内と5年超とでは、税額に数百万円の差がでることもあるため、税金面でいえば所有期間5年を超えてから売却したほうがいいといえます。

ただし、所有期間が5年を超えるのを待っている間にマンションの価値が落ちてしまうおそれもあります。売却のタイミングは、税額だけでなく売却相場や住宅ローン残債なども考慮し、相対的に判断する必要があります。

2．取得費がわかる書類を探す

譲渡所得を計算するうえでは、マンションの購入にかかった費用を「取得費」として計上します。取得費を計上する際は、その根拠となる売買契約書などを添付する必要があります。取得にかかった費用がわかる書類がない場合は、譲渡収入金額の5％で取得したとみなされてしまいます。

譲渡収入金額の5％は、多くの場合、実際に取得した費用より著しく低い金額です。たとえば、3,000万円で売却したマンションは、5％の150万円で取得したものとみなされてしまいます。

取得費が低いと、その分、算出される譲渡所得が高くなり、税額も上がってしまいます。そのため、可能な限り取得時の金額がわかる書類を探すことが大切です。

3．取得費を漏れなく計上する

取得費はマンションの購入にかかった費用だけではなく、次のような費用も計上できます。

• 購入時に納めた税金や諸費用
• 購入時のリフォーム・リノベーション費用
• 借主がいるマンションを購入するときに借主を立ち退かせるために支払った立ち退き料

これらの費用を漏れなく計上することで、結果として譲渡所得が下がり、税額も引き下がります。

税金の確定申告についての詳細

マンション売却にかかる譲渡所得税の納付、および控除特例の適用を受けるには、原則的に、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をする必要があります。

確定申告が必要なケース

マンションの売却後に必ず確定申告が必要になるわけではありません。確定申告が必要なケースは、次の2つです。

• 譲渡所得が発生したケース
• 控除特例を適用するケース

控除特例を適用することで税額がゼロになったとしても、控除特例の適用に確定申告が必要なためご注意ください。

確定申告の手順

マンションを売却した翌年確定申告の手順は、次のとおりです。

1. 確定申告に必要な書類を集める
2. 譲渡所得税の計算をする
3. 書類を作成する
4. 税務署で手続きをする

確定申告では、次のような書類が必要になります。

	必要書類
申告書類	確定申告書第一表 二表確定申告書第三表（分離課税用） 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
売却時の書類	マンション売却時の売買契約書譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）が確認できる領収書
購入時の書類	マンション購入時の売買契約書 購入時の仲介手数料や登記費用などが確認できる領収書
本人確認書類	マイナンバーカードの裏面と表面のコピーor番号確認書類 身元確認書類

その他、契約締結日の前日時点で住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地が異なる場合は、戸籍附票の写しが必要です。

申告が必要にもかかわらず申告をしなかったり、遅滞したりすると、加算税や延滞税が課されるためご注意ください。「計算方法がわからない」「どんな控除特例が適用になるか知りたい」「手間と時間をかけずに申告したい」といった場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

確定申告を楽に進めるポイント

税務署に申告書をもらいに行って手書きで作成し、税務署に申告書を提出する方法でも確定申告できますが、Web上で申告書の作成・提出も可能です。

また、2025年1月からは「確定申告書等作成コーナー」と「e-Tax」を活用してスマホで申告・提出も可能になりました。もちろん、パソコンでも可能です。確定申告書等作成コーナーには、質問形式の案内や選択可能な特例の自動表示、税額の自動計算など便利なシステムが備わっているため、計算や申告の労力を大きく軽減できるはずです。

譲渡所得が課税されない場合は？

譲渡所得税は、マンションを売却したすべての人に課される税金ではありません。課税されるのは、マンションの売却で譲渡所得が出て、控除特例を適用してもなお譲渡所得税がプラスとなる場合です。

非課税になる条件

譲渡所得税は、次のようなケースでは課税されません。

• そもそも譲渡所得が出ていない
• 譲渡所得が出ても控除特例でゼロ以下にできた

非課税になる具体例

マイホームのマンションであれば、要件さえ満たせば3,000万円の特別控除が適用となるため、多くの場合、非課税とすることができます。

たとえば、3,000万円で購入し、6年後に5,000万円とかなり値上がりしたマンションを売却したケースを想定してみあしょう。

• 減価償却費＝2,000万円（建物購入代金） × 0.9 × 0.015（償却率） × 6（経過年数） ＝ 162万円
• 取得費用＝3,000万円（購入時の価格）－ 162万円（減価償却費）－ 200万円（購入時の諸費用） ＝ 2,638万円
• 譲渡所得金額 = 5,000万円（譲渡収入金額） − 200万円（譲渡費用） − 2,638万円（取得費用） − 3,000万円（特別控除額）＝−838万円

上記のように、購入時より2,000万円高く売れた場合も「3,000万円特別控除」の適用により譲渡所得をゼロ以下にすることができました。譲渡所得がマイナスのため、税金はゼロです。所有期間が長かったり、さらに高額で売れたりした場合は同特例を適用しても譲渡所得が出る可能性がありますが、その場合は軽減税率の特例で税額を抑えることができます。

マンション売却する際の税金についてのよくある質問

マンションを売却する際の税金について、よくある質問に回答します。

マンション売却で損失が出た場合も税金は発生しますか？

マンション売却では損失が出たとしても一律で課税されるものがあります。具体的には以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料に課される消費税

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されるのは、譲渡所得（≒売却益）が発生した場合のみです。

マンション売却時の税金の納付期限と納付方法は？

各税金の納付期限と納付方法は以下のとおりです。

	納税期限	納付方法
1．印紙税	売買契約締結時	収入印紙を購入して売買契約書に貼付
2．登録免許税	抵当権抹消登記の依頼時	収入印紙を購入して登録免許税納付用台紙に貼付する、もしくは司法書士に登記費用とまとめて支払う（現金もしくは振り込み）
3．消費税	売買契約締結時	不動産会社へ支払う（現金もしくは振り込み）
4．所得税	売却した翌年の確定申告時	振替納税、e-tax、クレジットカード、コンビニ払い、金融機関や税務署で現金納付
5．住民税	売却した翌年の6月※住民税を給与から特別徴収する場合は6月から天引き開始	給与からの天引き（特別徴収）金融機関の窓口やコンビニ、役場の窓口で現金納付（普通徴収）一部の自治体ではクレジットカード決済可
6．復興特別所得税	売却した翌年の確定申告時	振替納税、e-tax、クレジットカード、コンビニ払い、金融機関や税務署で現金納付

マンション売却時の税金を抑える方法は？

マンション売却時の税金を抑えるには特別控除や特例を活用しましょう。マンション売却時に受けられる代表的な特別控除や特例は以下のとおりです。

• 3,000万円の特別控除（マイホーム特例）
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有期間10年超えの軽減税率の特例）
• 特定の居住用財産の買い換えの特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

それぞれに要件があるため、要件に該当しているか確認してみましょう。

売却時に確定申告を忘れた場合はどうなる？ペナルティは？

確定申告が必要にもかかわらず怠った場合は、無申告加算税や延滞税が課されます。また、過少申告した場合、隠蔽などがあった場合もペナルティとして税金が課されます。

住宅ローンが残っている場合、税金の影響は？

譲渡所得税は、住宅ローン残債の有無に影響しません。ただし、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって給与などその他の所得と損益通算・繰越控除ができる可能性があります。

まとめ：マンション売却する際の税金の理解と節税戦略

マンション売却時により多くのお金を手元に残すためには、税金の知識が不可欠です。「こんなに税金がかかるとは思わなかった」「特例があるなんて知らなかった」という事態を防ぐためには、税理士や税金の知識が豊富な不動産会社の力を借りましょう。

マンション売却においてなにより重要なことは、信頼できて、なおかつ売却力のある不動産会社に依頼すること。税金などわからないことは丁寧に教えてくれて、なおかつどこよりも高く売却してくれる不動産会社を見つけるには、複数社を比較できる一括査定が効果的です。

マンションナビの一括査定サービスでは、最大6社の査定結果を短時間で比較可能。信頼できる不動産会社を見つけるため、そして売却金額の目安を知ってある程度の課税額を把握するためにもぜひご活用ください。