マンションの売却損が発生すると本業の所得から控除できる特例とは？

マンションを売却しても購入したときより高い金額で売れるとは限りません。もしマンション売却によって損失が発生した場合は、本業の所得と相殺すると税負担を軽減できる場合があります。

今回は、マンションの売却で損失が発生するケースや損失の発生時に、
税負担を軽減できる特例措置を解説します。 

マンション売却で損失が発生するケース

マンションの売却時に損失が発生するのは、譲渡所得（利益）の計算結果がマイナスとなった場合です。譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用	マンション売却の諸費用 →仲介手数料：物件価格×3%+6万円が相場 →印紙税：5,000〜30,000円が一般的 →登録免許税：司法書士の報酬と合わせると10,000〜40,000円が相場
取得費用	マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費から減価償却累計費を差し引いた金額 ※減価償却費とは建物の価格を耐用年数で割った金額

譲渡所得の計算時には、マンション売却時や購入時にかかった諸経費が差し引かれます。

例えば、譲渡収入金額が3,000万円で譲渡費用が300万円、取得費用が5,000万円であった場合、譲渡損失は、2,300万円（3,000万円－300万円－5,000万円）です。

譲渡収入から譲渡費用と取得費用を差し引いてマイナスとなった場合に譲渡損失が発生する

また、前述で紹介した各種費用に関して、売却を考えているマンションに対し計算したいと思った場合は、該当するマンションの価格相場をお確かめ後、こちらの「売却益シミュレーション」で実際にかかる譲渡損失金額をご確認することをオススメします。

マンションを売ったときに使える税金の特例

マンションを売却して損失が発生した場合は、本業の給与所得や事業所得と損益通算して、所得税や住民税の負担を軽減できる場合があります。また損失が所得から引ききれなかった場合は、最大で3年間の繰越が可能です。

買い替えの際に利用する譲渡損失の繰越控除

マイホームを買い替えたときに、以下の条件を満たすと「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用して、損失を他の所得と相殺できます。

売却する物件の条件

• 2021年（令和3年）12月31日までに物件を譲渡する
• 物件の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えている

買い替える物件の条件

• 住宅を譲渡した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までに日本国内にある床面積50㎡以上の住宅を取得する
• 売却した年を挟んで3年の間に購入した
• 住宅を取得した翌年の12月31日までに新居への居住を開始もしくは居住する見込み
• 返済期間が10年以上の住宅ローンを借り入れた

なお、この特例を適用できるのは売却した物件の敷地面積のうち、500㎡以内の部分です。

買い替えではない場合における譲渡損失の繰越控除

自宅を売却して賃貸物件に住み替えるようなケースで譲渡損失が発生した場合は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を受けられます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けられると、「譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用」と「売却価格－住宅ローンの借入残高」のどちらか少ない金額を、他の所得と相殺が可能です。

本特例の適用条件は、以下の通りです。

なお、対象となる床面積に制限はありません。

特例を受けた場合の計算事例

こ以下のケースで「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（以下、譲渡損失の特例）」受けた場合の譲渡損失や所得税を計算します。

※課税所得とは給与所得者の場合、年収から給与所得控除と所得控除（基礎控除、配偶者控除など）を差し引いた金額

譲渡損失の金額を計算すると以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用
＝2,500万円－250万円－4,000万円
＝－1,750万円

よって譲渡損失は、1,750万円となりました。

特例適用後の所得を計算

譲渡損失の特例を適用すると売却した年は、本業の課税所得である500万円から1,750万円が差し引かれると0円となるため、所得税や住民税は課税されません。

譲渡損失を3年間繰り越した場合の、2年目から4年目の所得は次の通りです。

• 2年目：課税所得500万円－譲渡損失1,250万円（初年度の余り）＝－750万円
• 3年目：課税所得500万円－譲渡損失750万円＝－250万円
• 4年目：課税所得500万円－譲渡損失250万円＝250万円

以上の点から、売却から2年目と3年目は課税されませんが、4年目は250万円の所得に対して課税されます。

軽減された所得税を計算する

所得税は、所得の金額によって税率が変わる仕組みです。

※税率はこちらのサイトでご確認ください

特例を受ける前の課税所得は500万円であるため、所得税は500万円×20%－427,500円＝572,500円です。

さらに2037年（令和19年）までは、所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されるため、最終的な税額は572,500円×1.021＝584,522円となります。

売却初年度から3年目までは、課税所得が0円となるため税額も0円です。4年目は、課税所得が250万円となるため、税額は（250万円×10%－97,500円）×1.021%＝155,702円となります。

譲渡損失が発生した場合、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用すると本業の所得と相殺して税負担を軽減できる
譲渡損失は最大で3年間繰り越せる

特例を受けるためには確定申告が必要

確定申告とは、1年間の収入に対して課税される所得税を計算して、税務署に申告して納める手続きです。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるためには、物件を売却した翌年の2月中旬から3月中旬までに確定申告をしなければなりません。

また繰越控除を受ける場合も、控除を適用させるとし毎に確定申告が必要です。

確定申告時に必要な書類

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受ける場合、確定申告時に「確定申告書」に加えて、所定の書類の提出が必要です。

○マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 住民票や住民票の除票
• 売却した不動産の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 購入した不動産の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 年末における住宅借入金等の残高証明書 

◯特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

• 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 売却した不動産の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるときは、譲渡損失が発生したことを証明する書類や、住宅の所有期間が分かる書類などが必要です。

必要書類が多いため、余裕を持って収集を開始しましょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるときは、必要書類を集めたうえで確定申告をする

マンションを売却するために損をしない方法

マンション売却時の損失を防ぐためには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼して適切な売出価格を設定し、お部屋をできるだけ高く売却する必要があります。

査定を複数社に出して信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を探すには、複数社にマンション価格を査定を依頼して査定の根拠が明確なところを選びましょう。

売却が得意な不動産会社は、査定の根拠をわかりやすく説明してくれます。また、マンションの査定結果が高額でも、根拠が明確でなければ売れません。

不動産会社に訪問するだけでなく、必要情報を入力すると複数社の査定結果を比較できる「一括査定サービス」も活用して、多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。

マンションナビで一括査定

妥当な売出価格を設定して売却活動を開始する

マンションが高く売れるかどうかは、売出価格の設定にかかっていると言っても過言ではありません。

売出価格が相場よりも高額すぎると、売れ残ってしまって結局値下げしなければ売れなくなります。反対に売出価格が相場よりも安いと、損失が発生しやすくなるでしょう。

マンションの売却が得意な担当者は、購入希望者が購入を迷うような絶妙の売出価格に設定します。査定結果をもとに、不動産会社の担当者と相談して適切な売出価格を設定しましょう。

譲渡損失の発生を防ぐには、複数の不動産会社に査定を依頼して安心できる業者を選定しマンションを高く売却することが大切

まとめ

譲渡損失が発生しても、本業の所得と相殺できるものの、あくまで損失を緩和するための措置に過ぎません。損失が発生しないように、できるだけマンションを高く売却しましょう。

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