不動産競売とは？不動産競売の流れを６つのステップで紹介

マンションを売却する際に不動産競売という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。不動産競売とは何か、任意売却との違いやについて触れ、マンション売却時に不動産競売をすることになった場合のデメリットと流れを紹介します。不動産競売のデメリットは３つ、流れを６つのステップで紹介します。

市場の価格よりも低い金額でマンションの取引がされる不動産競売です。マンションを購入する側からすると、市場価格よりも低い価格で購入できる手段として活用したい人も多いかもしれません。しかし、売却を強いられる側からすると「差し押さえ」に相当するのが不動産競売です。不動産競売とは具体的にどのようなものなのか、デメリットをご紹介していきます。

不動産競売とは

不動産競売とは、マンションなどの不動産を差し押さえて強制的に債権を回収する手段です。

マンションを所有する人が、債権者（銀行など）への支払いが滞ってしまった際など、債務者（マンション所有者）に対して債権者が裁判所に申し立ての手続きをして行われます。

債権者は不動産競売で売り上げた価格を債権に回すことで債権を回収できます。

対して、債務者は不動産競売をしても利益になることが1つもありません。それどころか、不利益がいくつも出てしまうため、なるべく避けたいものです。

不動産競売と任意売却の違い

不動産競売でも任意売却でも、マンションを売却したお金を債務の支払いに回すことができる点は同じです。

しかし、基本的には債権者発信で行う不動産競売と債務者発信で行う任意売却とでは全くの別物となります。

例えば、不動産競売は買主を選べず、全ての処理が裁判所を主体として行われます。
そのため、買主との面識ももちろんなく、落札されたら即退去が一般的です。

対して、任意売却であれば買主を親族にしたり、投資目的の方に購入してもらえれば、そのまま住み続けることも可能です。

しかし、親族間での任意売却をするためには市場価格よりも高額で購入してもらう必要があったり、投資目的の方には住み続ける場合には賃料を支払わなければいけなかったりします。

住み続けられ、引っ越しの費用は発生しないものの、売却後の賃貸費用についてはしっかりと考慮しておかないといけません。

不動産競売に出されたマンションの所有権はどうなる？

不動産競売に出されてしまったマンションの所有権はどう移り変わるのでしょうか。

通常の譲渡の場合、買主も売主もどちらも登記の手続きが必要となります。

しかし、不動産競売の場合は売主が強制的に不動産を手放さなければならない状態となるため、手続き方法が若干変わってきます。

不動産競売の場合は、手続きが裁判所管轄で行われます。

そのため、所有権の持ち主を変更するための抵当権の登記は裁判所が登記所に対して依頼をかけて行うケースがほとんどです。

不動産競売のデメリット3選

不動産競売は、任意売却に対して債務者の負担がかなり大きくなってしまいます。

不動産競売では、住み続けていたマイホームが取り押さえられてしまうだけでも精神的負担なのに、莫大な金銭的負担をも負うこととなります。

不動産競売さえしておけば、ローンなどの借金から逃げられると思っている人は要注意です。

ここからは、不動産競売をされてしまった場合のデメリットや債務者にかかってしまう負担をいくつかご紹介していきます。

競売はかなり安く処分されてしまう

マンション売却時の不動産競売は文字通り、競売によって処分されるため、落札しようとしている人たちが大勢います。

しかし、落札しようとも不動産競売の場合はマンションの内見ができなかったり、通常のマンションを購入するときのように不動産会社から十分な情報を教えてもらえなかったりするため、マンションの状況を把握しきれないまま購入しなくてはなりません。

そのため、不動産競売の価格は一般的な任意売却の市場価格に対して50〜60％ほどにしかならず、多いときでも70％ほど低価格なる傾向があります。

仮に市場価格が1,000万円ほどであったとしても、不動産競売で売却された場合には500万円〜700万円ほどにしかならないと言えるでしょう。

不動産競売の多くの場合が「住宅ローンが支払えないから」とお金を要する理由ばかりです。

不動産競売したとしても、住宅ローンの返済は必須です。

十分な価格で不動産競売できるのであれば、競売で手に入ったお金で支払いを済ませれば問題はありません。しかし、十分な金額を入手できないとなると、差額分の住宅ローン分もなんとか工面しなくてはならないため、苦労をする可能性が高いです。

引っ越し費用がかかる

不動産競売で落札が決定すると、債務者は直ちに不動産競売にかけられていた物件から立ち退きしなければいけなくなります。

任意売却の場合には債権者や買主から引っ越し費用の援助を受けられるケースもあります。しかし、不動産競売の場合は債権者にも買主にも引っ越しの援助をする必要性がないため、引っ越し費用を全額負担しなくてはなりません。

不動産競売では、買主の都合によって引渡の強制執行の手続きが行われると、すぐに立ち退きしなくてはいけなくなります。ただでさえ、返済でお金がない中、引っ越しの費用の負担まで発生するため、金額面での負担がかなり大きくなるでしょう。

連帯保証人にも負担がかかる

原則、不動産競売で出た利益は全て債権の返済に回されます。

全額つぎ込んでも金額が足りないからといって免除されることはなく、残額も、もちろん完済しなくてはなりません。

しかし、経済的余裕がなく支払いが出来ていなかったのに加え、家もなくなり、引っ越しも強いられてしまっては借金の返済どころではなくなります。

すると、連帯保証人に支払い義務が発生することとなります。生活基盤がなくなったことにより、より返済が難しくなる場合には連帯保証人にも多大な迷惑と負担をかけてしまうことを忘れないようにしましょう。

特に、離婚など差し迫った理由で不動産競売を選択する人がいます。離婚において、マンションを売却したいと考えている人は下記の記事も参考にして下さい。

不動産競売の流れを６つのステップで紹介

前述した通り、デメリットの多い不動産競売は選択をしないことをお勧めします。

とはいえ、どうしてもマンションを売却する際に不動産競売を選択しなければいけないというシーンもあるでしょう。

ここから不動産競売の流れはどのようになっているのかを紹介していきます。

 債権者は裁判所に対して申し立てをする

冒頭に記載した通り、不動産競売は売却したいマンションの債権者（銀行など）が裁判所に申し立てたタイミングでスタートしますので、債務者（マンションを売却したい人）の意思では決められません。

 競売価格を決めるための調査が行われる

通常のマンションの売却と異なり、実際に家の中までは調査ができないため、価格は低く設定されるケースが多いことを念頭に置いておきましょう。

入札が開始される

買主が入札表に記入をして執行官に提出するという流れがあります。ここではまだ、買主は決まりません。

最高価買受申出人を決定する

入札書の中で最も高額入札をした方へのマンション売却が進められます。前述した通り、マンションを売却したい債務者が買主を選ぶことができません。

登記の変更

裁判所が登記所に名義変更などの依頼をし、マンションを売却したい人から買主へ所有権の移転の手続きが行われます。

立ち退き

全ての処理が終了した段階で立ち退きしなくてはならず、マンションを売却したい債務者が自分のタイミングで立ち退くタイミングを決めることはできません。

不動産競売流れ・デメリットまとめ

債務者が支払いを滞ったり、支払い能力がなくなってしまった場合に、債権者がお金を回収するために行われるケースがほとんどの不動産競売。

内見ができなかったり、十分な説明を受けられないなどの買主の情報不足が原因で、任意売却価格の半額ほどの価値でしか取引をしてもらえない可能性が高いです。

ただでさえ、金銭的負担がある債務者に対して、追い討ちをかけるように金銭的負担をかけてしまいます。不動産競売にならないように策を練っておくことが賢明だと言えるでしょう。