マンションは売却か賃貸か？どちらが得かを徹底解説！

マンションは売却したほうが良いのか、賃貸に出した方が良いのか迷われている方も多いのではないでしょうか。どちらが良いのかは一概に言えませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。ここでは、売却と賃貸のそれぞれのメリットとデメリットをまずは踏まえつつ、ケース別にマンションは売却か賃貸のどの選択肢を取ったほうが良いのかを解説していきます。

マンションを売却するメリット

まずは、マンションを「売却」することのメリットについて見ていきます。マンションなどの不動産を売却する主なメリットは、以下の3点になります。

それぞれのメリットを、以下にて詳しく見ていきます。

マンション売却のメリット①：まとまった資金が手元に入る

マンションは、売却できればまとまった資金が一括で手元に入ってきます。
そのため、手元に入ったその資金で新居を購入するというような使い道に充てられます。

ただし、注意してほしい点があります。
マンションの売却には仲介手数料や印紙代といった諸費用が発生することと、住宅ローンをまだ完済していない場合は、その返済に充てる必要があることです。住宅ローンを返済していないと、抵当権を抹消できないからです。

マンションの売却時にかかる費用を知りたい方は下記の記事を参照してください。

反対に、住宅ローンを既に完済しているのであれば、翌年に譲渡所得税が発生する可能性があるとはいえ、まとまった資金が一括で手元に入ります。

マンション売却メリット②：お金を支払う必要がなくなる

マンションを所有していると、固定資産税や修繕積立金を支払い続けなければなりません。

所有しているだけで自動的に発生するものなので、住宅ローンを完済した場合や、賃貸に出したとしても、支払い義務があります。

一方で、マンションを売却すれば、固定資産税や修繕維持積立金を支払う義務はなくなります。

マンション売却メリット③：税金を低くするための特例や税制優遇を受けられる

近年は難しいとされていますが、マンションを売却して利益が出た場合には、税金を低くするための特例や税制優遇を受けられます。

要件を満たしていることが条件になりますので、全てのマンションに当てはまるわけではありませんが、こういった制度はとても心強い味方になります。

マンションを売却したいと考えている方は、税金を低くするための特例や税制優遇について勉強するようにしましょう。

特例を受ける場合は、確定申告も必要となりますので、下記の記事を参照してください。

マンションを売却するデメリット

マンションを売却する主なデメリットは、以下の３点になります。

では、それぞれを詳しく見ていきます。

マンション売却デメリット①：査定価格通りに売却できるか分からない

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社に査定価格を出してもらった上で話を聞き、媒介契約を結ぶ流れが一般的です。

しかしながら、査定価格通りに売却できるかは別の話になります。
査定価格というのは、あくまで売却するための目安になるので、実際に売り出してみないと、売却できるかどうかが分からないからです。

また、売り出すタイミングや需要によっては、なかなか買い主が手を挙げないケースも少なからずあります。

このように行き詰まった場合は、価格を下げるという選択肢を取らないと、売却期間が余計に長引いてしまう恐れもあります。

マンションを売却する際には、査定価格はもとより、希望価格通りに売れないかもしれないというリスクをきちんと認識しておく必要があります。

まだ、売却か賃貸か考えていて、査定を出す前の方は下記の記事を参照してください。

マンション売却デメリット②：各種費用が発生する

先程も軽く触れましたが、マンションを売却する際には、仲介手数料や印紙代、引越し代や登記費用、場合によってはハウスクリーニング代などが発生します。

また、住宅ローンを完済していない場合はきちんと残債を返済しなければなりませんし、譲渡益が出た場合には、翌年に税金を支払わなければなりません。

このようにマンションを売却した際には、さまざまな費用が発生しますので、きちんと考慮しましょう。

マンション売却デメリット③：買い替えの際の注意点

買い替えをする際には、いくつか注意しなければならない点があります。

例えば、マンションの売却を優先して行ってしまうと、新居がみつからず、仮住まいをしなければならないケースがあります。

一方で、新居の購入を優先して行ってしまい、売却しようとしているマンションの買い手が現れなかった場合には、ダブルローンを支払わなければならない恐れがあります。

マンションの買い替えをする際には、上記の点に注意してください。

それでは、マンションを賃貸に出すときのメリットとデメリットも見ていきましょう。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを売却するメリットやデメリットを見てきましたが、ここでは賃貸に出すメリットをご紹介します。

マンションを賃貸に出すメリットは、以下の3点です。

では、それぞれのメリットについて詳しく見ていきます。

マンション賃貸メリット①：家賃収入が得られる

マンションを賃貸に出す1番のメリットは、家賃収入（不労所得）が得られることです。
賃借人がいれば継続的な家賃収入が見込めるため、本業以外で貴重な収入源になります。

マンション賃貸メリット②：さまざまな費用を経費として計上できる

マンションを賃貸に出すと、経費として計上できる項目が多いというメリットがあります。
下記の項目が、経費として計上できます。

• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 住宅ローンの利息
• 減価償却費
• 設備交換費
• 管理費
• 退去時の補修
• 取得費

確定申告をしっかり行えば控除の対象になるため、節税効果が期待できます。

マンション賃貸メリット③：将来的に住める

マンションを売却したわけではないので、賃貸に出したとしても、所有し続けたままになります。そのため、将来的にそのマンションに住むこともできます。

なお、正当な理由がなければ、賃貸人に強制的に退去してもらうことができないので契約期間を定めた定期借家契約をあらかじめ結んでおくことが、将来的に住むためのコツになります。

もう少し具体的に説明すると、定期借家契約は「一定期間だけ貸す」という内容になります。

ですので、もしも転勤の期間が決まっていれば、そこに合わせた内容で定期借家契約を借り手と結ぶことで、転勤から帰ってきても住めないという事態を避けられます。

近年、マンションの価格が高騰しているため、昔に買ったマンションを売却すると買った時の価格よりも高く売れるというケースもあるようです。一回売却したはいいものの、再度購入しようと思った時には、その価格で買い戻すことはできないというケースもあり得ますので、事前に不動産会社に相談するようにしましょう。

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すデメリットは、以下の3点になります。

それぞれのデメリットを、以下にて詳しく解説いたします。

マンション賃貸デメリット①：収入が安定しない恐れ

家賃収入は借り手がいてこそ発生するものなので、空室の状態が続いてしまうと、当然ながら収入はありません。
また、部屋は築年数とともに経年劣化していくので、家賃を下げざるを得ないケースがあります。

このような理由により、需要がよほど高くなければ、収入が安定しない恐れがあるのです。

マンション賃貸デメリット②：金融機関と事前に相談しなければならない

先程も軽く触れましたが、住宅ローンを完済していないマンションを賃貸に出す場合には、事前に金融機関に相談しなければなりません。

住宅ローンは、居住用不動産に対してお金を出しているので、無断で不動産を賃貸に出すとなると、投資用不動産に該当してしまうからです。

そのため、必ず事前に金融機関に相談しなければならないのです。

マンション賃貸デメリット③：運営コストがかかる

マンションを賃貸に出してしまうと、住宅ローンや管理費、固定資産税や都市計画税、退去時の補修費、賃貸管理会社への支払いや設備交換費を継続的に支払わなければなりません。
空室の状態で家賃収入がなくても、支払わなければならないのです。

先程もご紹介したように経費として計上できる項目があるので、節税効果が期待できますが、運営コストが定期的に発生してしまうのは、デメリットの1つと言えるでしょう。

マンションを売却したほうが良いケース

ここまで、マンションを手放す際に売却を選ぶときのメリットとデメリット、賃貸を選ぶときのメリットとデメリットを紹介してきました。

ここからは、マンションを「売却」した方がよいケースを紹介していきます。

マンション売却ケース①：借り手の需要があまりない場合

マンションの借り手の需要があまりない場合には、思い切って売却したほうがいいでしょう。

借り手がいないと空室になってしまうので、家賃収入は入らず、運営コストだけが発生してしまうからです。

運よく借り手が見つかったとしても、退去してしまったら、また次の借り手が現れるまで待たなければなりません。

需要がないと、空室の状態がいつまで続くか分からないので、長期的な経営にはとても不向きです。

そのため、借り手の需要がない場合は、売却したほうがいいです。

マンション売却ケース②：まとまったお金が欲しい場合

マンションを売却したほうがまとまったお金が手元に入るので、定期的な収入を得ることよりも優先したい場合には、マンションを売却したほうが良いでしょう。

住宅ローンの残債や各種費用との兼ね合いにもなるので、どれくらいのお金が手元に入るのかはその時の状況にもよります。

場合によっては、一定期間だけ賃貸に出してローンの残債を少しでも減らし、その後に売却するのも1つの手段になります。

マンション売却ケース③：離婚や相続などの急を要する場合

上記の理由にも重なりますが、離婚や相続などの急を要する場合に、マンションを手放すときは売却をすることをお勧めします。

特に、マンションが共有名義の場合などは売却をする方が良いでしょう。詳細は下記の記事を参照してください。

マンションを賃貸したほうが良いケース

ここからは、マンションを賃貸に出したほうが良いケースを見ていきましょう。

マンション賃貸ケース①：将来的に戻ってくる可能性が高い場合

将来的に戻っててきたいと思う可能性が高いマンションであれば、賃貸に出したほうが良いでしょう。

生活環境が気に入っている、夫婦の地元が近いなど、様々な理由で、将来的に戻ってきたいと考えている方も多いことでしょう。

先程ご紹介した定期借家契約を利用することで、賃料が低くなるかもしれないというデメリットはありますが、借り手に退去を促してスムーズに戻れます。

ただし、戻ってくるまでの期間があまりに短い場合には、賃貸に出さないほうが良いです。
住む期間が短いマンションを借りたいと思う人が、なかなかいないからです。

マンション賃貸ケース②：需要があって家賃収入を得たい場合

立地や都市部へのアクセスが良いなど借り手の需要があり、それでいて家賃収入を得たい場合には、マンションを賃貸に出した方が良いでしょう。

需要があるということは、空室リスクが少ないということなので、継続的な家賃収入が見込めるからです。

また、需要が高ければ賃料を通常より高く設定しても、借り手が現れる確率は高いです。
うまくいけば、住宅ローンを返済する大きな助けになります。

マンション賃貸ケース③：利回りがいい物件

賃貸にした方がお得になる物件とはどのような物件でしょうか？

売却したときの利益と、賃貸にしたときの利益を比べるためには、賃貸にした場合の「利回り」を算出することが不可欠となります。

「利回り」とは、購入費用に対する一年間で得られる収入の割合のこと。
式で表すと以下のようになります。

ただし、この計算は表利回り。実際に判断するためには、これに運用コストを加味した実質利回りを考えることが大切です。

マンションを賃貸として運用するには、管理費や修繕積立金、固定資産税といった運用コストがかかってきます。実質利回りは、年間賃貸収入からこれらのコストを差し引いて利回りを計算するもので、式にすると以下のようになります。

一般に、賃貸として運用できると判断する目安は、実質利回りで6～8％と考えられているようです。

また、マンションを賃貸物件として運用する場合、「借り手が見つからない＝収入がゼロ」という大きなリスクを背負うことになります。

一般的に、入居率が高く家賃も高く設定できるのは、人の出入りが多いエリアです。大都市圏では人の出入りが多く、反対に地方都市では少ない傾向が見られますが、地方都市でも転勤族が多く集まる地域などもありますので、行政区ごとにデータ化されている流入状況を参考にしましょう。

賃貸経営の手間はどれくらい？

ここまでのご説明でも少し触れましたが、マンションを賃貸として運用する場合、マンションの管理を行う必要が出てきます。

これには、修繕や入居者が入れ替わる場合に必要となるリフォーム、さらには入居者が見つからない場合の対策などがあり、決して楽なことではありません。賃貸経営を行うための時間的、精神的な余裕があるかを考慮することも大切です。

また、長年のうちには物件の老朽化、景気の悪化といった様々な状況の変化による、家賃収入の低下ということも考えられます。このようなことを心配しながら過ごすことに大きなプレッシャーを感じてしまう場合は、売却して確実に現金を手にする、という方法を選んだ方がいい場合もあるでしょう。

反対に、多少利回りが少ないと考えられても賃貸物件として、手放さない方がいい場合もあります。それは、オーナーが自営業者や経営者といった「担保」を必要とする立場である場合です。このような場合は、マンションを担保物件として所有することも考えられます。

マンションを売却するか、賃貸にするか、簡単には決められない大きな課題ですね。ここまでにご説明したような様々な条件を比較して、よりよい方法を選んでください。

マンション売却か賃貸かのまとめ

もう住む予定のないマンションを売却したほうがいいのか、もしくは賃貸に出したほうが良いのかは、ケースバイケースになります。

そのうえ、それぞれにメリットとデメリットがあるため、どちらが良いのかは一概には言えません。

どちらにしたほうが良いのか迷われている方は、ご自身の状況を考慮したうえで、慎重に検討しましょう。

しかし、ここで鍵になってくるのは、やはり金銭面ではないでしょうか。
継続的な家賃収入が欲しいのか、あるいはまとまった資金が一括で欲しいのかで、選択が変わってきます。

ご自身の状況に照らし合わせながら、それぞれのメリットやデメリットを考慮しつつ、慎重に検討してみましょう。

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そして、一括査定サイトを活用することで、複数の不動産会社を比較検討できます。

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