不動産の住み替えにかかる費用とは？残債や自己資金不足の対策も解説！

転勤や転職、子どもの成長などが理由で住み替えをすることになったとき、住んでいる不動産の売却と、新居の購入という2つの作業が必要となります。

住み替えをするときは、ご自身の状況や希望に合った方法を考えるだけでなく、売却と購入のそれぞれでかかる費用も押さえることが大切です。

本記事では、不動産を住み替える方法や不動産売却と購入時にかかる諸費用の内訳などを解説します。

まず最適な住み替え方法を検討する

住み替えの方法には「売り先行型」「買い先行型」があります。それぞれのメリットやデメリットをもとに、ご自身の状況に合った住み替えの方法を考えることが重要です。

ここでは、売り先行型と買い先行型の特徴やメリット、デメリットを解説します。

売り先行型

「売り先行型」では、現在住んでいる住宅を先に売却したあとに新居を購入します。主なメリットとデメリットは、以下のとおりです。

〇売り先行型のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・新居購入の資金計画が立てやすい ・売却するための時間を確保しやすい	・仮住まいが必要になる場合がある ・引っ越し費用が2回分かかる

売り先行型のメリット

売り先行型であれば、先に家を売って売却代金を得られるため、新居を購入する予算を立てやすいといえます。

住宅ローンを返済中であっても、残債より高値で家を売却できれば、差額を新居の購入資金に充てることも可能です。

また、家を売り急ぐ必要がないため、じっくりと買主を探すことができ、納得できる条件で売却しやすいのも売り先行型の主なメリットといえます。

住んでいる家を時間をかけて売却しやすく、購入予算を決めて新居探しを始められるため、住み替えをする人の多くは、売り先行型を選びます。

売り先行型のデメリット

売り先行では、旧居を売却してから新居が見つかるまでの仮住まいでの生活になるケースが多く、家賃や敷金、礼金などがかかります。

希望に合った新居はなかなか見つからず、仮住まいの入居期間が長くなればなるほど、家賃の負担が重なっていくでしょう。

また、新居で暮らし始める前に、旧居から仮住まいに引っ越しをする分、引っ越し費用も余分にかかります。

買い先行型

買い先行型は、新居を先に購入したあとに住んでいる家を売却する方法であり、以下のようなメリット・デメリットがあります。

〇買い先行型のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・新居探しの時間を設けやすい ・仮住まいの必要がない	・一時的に二重ローンとなる可能性がある ・旧居を焦って売却しやすい

買い先行型のメリット

買い先行型であれば、住み慣れた家に住み続けながら、自分自身や家族の希望に合う新居をじっくりと時間をかけて探すことができます。

急いで新居に住む必要性がない場合は、エリアや間取り、広さなどの条件が、希望に合致する物件が売りに出されるまで待つことも可能でしょう。

また、仮住まいでの生活が不要であるため、家賃や敷金、礼金などの支払いはなく、引っ越し費用も基本的には1回分で住みます。

買い先行型のデメリット

買い先行型を選ぶと、住んでいた家を売却するまで二重にローンを抱えることになるかもしれません。

旧居が予定通りに売却できないと、長期にわたって二重ローンを抱えるリスクがあります。

また、新居に住むためのコストと旧居の維持コストが重なることで焦りを感じてしまい、旧居を安値で売却してしまうかもしれません。

このように、売り先行型と買い先行型には、一長一短があります。また、売却と購入を並行する「同時進行型」で住み替えをするのも選択肢の1つです。

以下の記事も参考に、住み替えの理由や生活背景に合った方法を検討すると良いでしょう。

不動産住み替え時の売却にかかる費用

不動産を住み替える場合、売却時に必要となる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。必要になる費用、売却後に必要になる費用、場合によっては必要になる費用の3つに分けて紹介していきます。

売却時に必要な費用

不動産の売却時に支払う諸費用は、売却価格の5〜7%といわれています。たとえば、売却価格が3,000万円の場合、諸費用の目安は150万〜210万円です。

	金額の目安・計算方法
仲介手数料	売却価格が400万円超の場合は「（売却価格×3%+6万円）×消費税」が上限
登録免許税	〇抵当権抹消登記（売却時に住宅ローンを完済した場合） 不動産1つにつき1,000円（土地と建物で2,000円）
司法書士報酬	1万〜3万円程度
印紙税	5,000〜30,000円が一般的（売却価格に応じて決まる） ※契約金額によって異なる ※2027年（令和9年）3月31日まで軽減税率が適用される
引っ越し費用	〜10万円（遠距離の場合は20万円以上）
住宅ローンの一括繰上返済の手数料	5,000〜50,000円程度 ※0円の金融機関もある

仲介手数料は、不動産の売却を依頼する不動産会社に支払う手数料です。法律で定められた上限を上回らない範囲であれば、不動産会社は仲介手数料の金額を自由に設定できます。

住宅ローンの残債がある場合は、基本的に売却代金と自己資金で完済する必要があります。

住宅ローンを完済した場合は、抵当権（金融機関が物件を担保に取る権利）を抹消するための登記が必要です。登記手続きの際は、登録免許税がかかります。

また抵当権抹消登記は、自分自身でもできますが不動産や法律の専門知識が必要になるため、報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。

売却の翌年にかかる費用

不動産を売却して得られた利益（譲渡所得）は「譲渡所得税」の課税対象です。

譲渡所得税は、譲渡所得にかかる所得税と住民税です。また、2037年（令和19年）までは、復興特別所得税もかかります。

譲渡所得は、次の計算式を用いて算出します。

上記の計算式で求められた譲渡所得から、特別控除額を差し引いたあとの金額（課税譲渡所得金額）に税率をかけて譲渡所得税を計算します。

税率は、以下のとおり売却した年の1月1日時点における所有期間に応じて決まります。

	費用の計算方法
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）	所有期間5年以下：譲渡所得×39.63％ 所有期間5年超：譲渡所得×20.315％

代表的な特別控除額には、マイホームを売却したときに要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円が控除される「3,000万の特別控除の特例」があります。

特別控除額を差し引いた結果、譲渡所得の金額が0円未満になるのであれば、譲渡所得税はかかりません。ただし特別控除を適用するためには確定申告が必要です。

場合によってはかかる費用

場合によって必要となる費用は以下の2つです。

不動産住み替え時の購入で必要な費用

不動産を購入するのに必要な費用にはどのようなものがあるのでしょうか。新居の購入費用、購入時に必要な諸費費用、購入後にかかる諸費用、場合によってはかかる諸費用の3つを紹介していきます。

新居の購入費用

住み替えで新居を購入するときは、いくらの​資金が必要なのでしょうか。

国土交通省の調査によると、住宅を取得した回数が2回目以上である世帯（二次取得者）が新居を取得する際に必要となった資金の平均は、以下の通りです。

• 注文住宅：9,549万円（自己資金5,707万円・借入金3,842万円）
• 分譲戸建住宅：4,775万円（自己資金2,312万円・借入金2,462万円）
• 分譲集合住宅：5,937万円（自己資金4,419万円・借入金1,518万円）
• 既存（中古）戸建住宅：4,298万円（自己資金2,895万円・借入金1,403万円）
• 既存（中古）集合住宅：2,936万円（自己資金1,909万円・借入金1,027万円）

※出典：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」

取得資金の平均がもっとも高いのは注文住宅であり、金額は1億円近くにのぼります。

一方、もっとも低いのは中古集合住宅であり、借入金もあわせても取得資金は3,000万円を下回っています。

購入資金に占める自己資金の割合は、注文住宅は約60%、分譲戸建住宅は約48%、分譲集合住宅が約74%、中古戸建住宅が約67%、中古集合住宅が約65%です。

住宅の取得回数が2回以上である人の多くは、取得資金の半分を超える自己資金を準備していることが見て取れます。

ただし、紹介したデータはあくまで平均値であり、取得資金の半分以上をまかなえるほどの自己資金がなければ、住み替えができないというわけではありません。

諸費用も考慮したうえで慎重に資金計画を立てることで、少ない自己資金でも住み替えが可能な場合もあります。

購入時に必要な諸費用

不動産の購入時にかかる諸費用は、購入金額の5〜10%が目安です。仮に新居の購入金額が4,000万円である場合、諸費用の目安は200万〜400万円となります。

売却時よりも諸費用が高い傾向にあるのは、住宅ローンを借り入れる際に支払う融資事務手数料や損害保険料（火災保険料・地震保険料）などがかかるためです。

購入時に支払う諸費用の内訳は、以下のとおりです。

	費用の目安・計算方法
登録免許税	〇所有権移転登記 ・土地：固定資産税評価額×1.5% ※2026年（令和8年）3月31日までの軽減税率適用後 ・建物：固定資産税評価額×0.3% ※2027年（令和9年）3月31日までの軽減税率適用後 〇所有権保存登記（注文住宅を建てる場合） ・建物の固定資産税評価額×0.15% ※2027年（令和9年）3月31日までの軽減税率適用後 〇抵当権設定登記（住宅ローンを借り入れる場合） 借入金額×0.1% ※2027年（令和9年）3月31日までの軽減税率適用後
司法書士報酬	5万〜十数万円程度
印紙税	売買契約書・建築工事請負契約書：5,000〜30,000円ほど ※購入価格に応じて決まる ※2024年（令和6年）3月31日まで軽減税率が適用される 金銭消費貸借契約書：10,000〜60,000円ほど ※住宅ローンの借入金額に応じて決まる ※軽減税率は対象外
住宅ローンの融資事務手数料・保証料	3万〜5万円程度＋保証料 または 購入金額の2.2%（税込）
損害保険料	10万〜60万円程度（5年契約・一括払い） ※補償内容や保険会社などで変わる
仲介手数料 ※中古物件の購入時のみ	購入価格が400万円超の場合は「（購入価格×3%+6万円）×消費税」が上限

新居を購入した場合は「所有権移転登記」、新築した場合は「所有権保存登記」をします。住宅ローンを借り入れた場合は「抵当権設定登記」もしなければなりません。

保証料を一括で支払う場合、金額は返済期間に応じて決まるのが一般的です。また、住宅ローン金利に1〜2%ほど上乗せして保証料を支払える金融機関もあります。

他にも、不動産の売買契約を結ぶ際に「手付金」を支払うケースがあります。手付金の金額は、購入価格の5〜10％程度です。

物件が引き渡される際、手付金は基本的に売買代金に充当されます。ただし、引き渡される前に、買主の都合で契約を解除すると支払った手付金は戻ってきません。

購入後にかかる諸費用

マンション購入後には、不動産取得税がかかることがあります。税額の計算方法は、以下のとおりです。

	費用の計算方法
不動産取得税	土地：課税標準額（固定資産税評価額の1/2）×3.0％ 建物：課税標準額（固定資産税評価額）×3.0％

不動産取得税には軽減措置があるため、課税されないこともあります。

住み替えの際に節税できる特別控除や特例

マンションを売却する際に、なるべく費用を抑えたいのであれば、節税対策をしておくことをおすすめします。以下の3つで当てはまるものがあれば、ぜひ使用してみてください。

1. 3,000万の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

この特別控除を受けることができれば、旧居を売却したときの譲渡所得が3,000万円を上回らない限り譲渡所得税はかかりません。

3,000万円特別控除を適用するためには、いくつか条件を満たす必要があります。条件の例としては以下です。そのほかにもいくつか条件があるので、国税庁のホームページを確認してみてください。

1. 自身で住居用として使用していた不動産であること
2. 売主と買主が親子や夫婦間などの特別な関係でないこと

なお、3,000万円の特別控除を適用すると、そのあとの一定期間は住宅ローンを組んで新居を購入したときに住宅ローン控除を受けられなくなります。

自分自身にとって3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利かをよく考えたうえで、適用する特例を決めることが大切です。

参考：国税庁ホームページ：3000万の特別控除の特例

2. 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、一定の課税譲渡所得にかかる税率が引き下げられる制度です。

この特例を適用できると、本来であれば約20.315%である税率が、課税譲渡所得6000万円まで14.21%（所得税・復興特別所得税：10.21%・住民税4%）に引き下げられます。

また、この特例は上記の3,000万円の特別控除の特例と併用することができます。

参考：国税庁ホームページ：所有期間が10年以上の場合の軽減税率特例

3. マイホームの買換え特例

マイホームの買換え特例は、マイホームを売却して新居を購入する際に適用できる特例です。

所定の要件を満たせば、この特例により旧居の売却で生じた譲渡所得に対する課税を、新居をするときまで繰り延べることができます。

税金が免除されるわけではなく、課税を将来に先送りする制度ではあるものの、住み替えの際に譲渡所得税がかからなくなる分、支出を減らせる点はメリットといえます。

マイホームの買換え特例を適用するときも、所定の条件を満たさなければなりません。詳しくは、国税庁のホームページや最寄りの税務署、不動産会社などでご確認ください。

また、マイホームの買換え特例は、3,000万円特別控除や住宅ローン控除との併用ができません。

この特例を使うべきかどうか検討する際も、他の特例や税額控除とメリットをよく比較することが重要となります。

参考：国税庁ホームページ：マイホームを買い換えたときの特例

住宅ローンの残債があっても住み替え可能

自宅を売却する際、基本的にはローンを完済して「抵当権」を抹消する必要があります。

抵当権は、住宅ローンを組んで購入した物件に設定される権利です。

住宅ローンの返済が長期にわたって滞ったとき、金融機関は抵当権が設定された物件を差し押さえて競売にかけ、得られた金銭を優先的に貸し付けたお金の回収に充てられます。

住宅ローンの返済中である場合、売却代金と自己資金でローンを完済して抵当権を抹消できるのであれば、住み替えは可能です。

たとえば、住宅ローンの残債が2,000万円である場合、自宅の売却代金が2,500万円であり、諸費用の支払いと住宅ローンの完済ができるのであれば住み替えは可能です。

一方で、売却代金が1,500万円であると、住宅ローンの残債を500万円下回ります。住み替えをするためには、不足分の500万円と諸費用分を自己資金でまかなう必要があります。

自己資金が足りない状態で住み替えをする方法

自己資金が足りず、売却後の不足分を支払えない場合は「住み替えローン」を利用する方法があります。

また、不足分は支払えるものの諸費用をまかなう資金の準備が困難であるときは、住宅ローンや諸費用ローンの利用を検討すると良いでしょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、現在抱えているローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできる商品です。

住み替えローンを利用する場合、住んでいる家の売却と新居の購入を同時に行うため、仮住まいに住む必要がありません。

ローン契約は一本であり、二重ローンのように返済日や引き落とし口座などが別々になることもないため、管理の手間や負担を軽減できるでしょう。

ただし、住宅ローンよりも金利が高く審査は厳しい傾向にあります。

また、売却日と購入日を合わせる必要があるため、住んでいる家の売却と新居探しを同時に進めなければなりません。

住宅ローンの借入額に諸費用分も含める・諸費用ローンを組む

諸費用を支払うための自己資金が不足している場合は、以下2つの方法が考えられます。

• 住宅ローンに諸費用分を組み込む
• 諸費用ローンを組む

金融機関によっては、新居を購入するための住宅ローンの借入額に諸費用分を含めることができます。

また、諸費用を支払う資金を準備できる「諸費用ローン」を利用するのも1つの方法です。

ただし、諸費用分を住宅ローンの借入額に含めると、毎月の返済負担が増えるだけでなく、金融機関の融資審査も厳しくなるのが一般的です。

諸費用ローンについては、通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。

諸費用分も含めた住宅ローンを借り入れや、諸費用ローンの利用を検討するときは、返済負担に問題がないかどうかを返済シミュレーションでよく確認することが大切です。

不動産の住み替えの費用まとめ

不動産の住み替えをするときは、住んでいる家の売却と新居の購入のどちらを先に行うのかを決めましょう。

住み替えをする人の多くが売り先行型を選びますが、新居探しを優先したいのであれば買い先行を選ぶのも方法です。

また、不動産の売却時は売却価格の5〜7%、新居の購入時は購入金額の5〜10%程度の諸費用が発生します。諸費用の種類や金額は、状況によって異なるため、不動産会社にも相談し事前に資金計画を立てておきましょう。