マンション売却にかかる期間とは？売却期間を短くする14のポイント

マンション売却を検討している人は、マンションを売り出してから売却するまでの期間・時間が気になる人もいるでしょう。

結論からいうと、マンションの売却にかかる期間は、売り出してから成約まで約3か月～6か月ほどです。しかし、本当に重要なことは売却期間を知ることではなく、売却期間を短くするポイントです。

そこでこの記事では、マンション売却にかかる期間を短くするポイントを14こ紹介します。筆者は元々不動産会社の仲介担当者だった上に、自分のマンションもわずか1.5か月で売却しています。

その経験を踏まえた上で執筆しているので、マンション売却を検討している人はぜひチェックしてみてください。

【導入編】マンション売却の流れを知っておく

まず売却期間を短くする14のポイントの前に、マンション売却の流れについて解説します。売却の流れを把握した上で、売却期間を短くする方法を知っておきましょう。

マンション売却の流れは以下の通りです。

・査定依頼&不動産会社の選定
・媒介契約の締結
・売却活動
・申し込み・契約
・引き渡し

それぞれ詳しく解説していきます。

査定依頼&不動産会社の選定

まずは査定依頼しましょう。査定についての詳細は後述しますが、簡単に言うと「どれくらいの金額で売却できるか？」を不動産会社に算出してもらうことです。

そして複数社へ査定依頼して 、査定価格を算出した根拠や営業担当者の対応を見て、仲介を依頼する不動産会社を選定します。

不動産会社によって営業力は全然違うので、不動産会社によって売却価格や売却スピードは大きく違います。そのため、「不動産会社の選定」はマンション売却する上で最も重要なのです。

媒介契約の締結

不動産会社を選定したら媒介契約を結びます。媒介契約とは、自分のマンション売却（仲介）を正式に不動産会社へ依頼する契約です。媒介契約には以下3種類あります。

・一般媒介契約
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約

最も大きな特徴は、依頼できる会社数です。一般媒介契約は複数社と締結でき、専任系（専属専任媒介契約と専任媒介契約）媒介契約は一社のみとの締結になります。

一見すると、複数社に査定依頼できる一般媒介契約の方が良いと思うものの、専任系媒介契約の方が「不動産会社が広告費をかけてくれる」などのメリットがあります。

媒介契約の詳細については以下の記事をご覧ください。

売却活動

売却活動とは、具体的に以下のことです。

・チラシやネット広告で集客
・内見（物件見学）希望者とスケジュール調整
・内見案内

上記は基本的に不動産会社の営業担当者がおこないます。ただし内見によって物件の印象は大きくが変わるので、売主も最大限協力しなければいけません。

具体的に売主が何をすべきか？は後述しますので、それを参考に売却活動に臨みましょう。

申込み・契約

内見者が物件を気に入り、価格や引渡し日などの詳細を合意できれば申込みに移ります。

そして、申込みから概ね1週間以内に売買契約を締結する流れです。これら一連の手続きも、すべて営業担当者が主導してくれます。

引渡し

売買契約から概ね1ヶ月～1.5ヶ月ほどで、マンションの引渡しに移ります。引渡し日以降はマンション内に入れないので、その日までに引越しなどは終わらせておく必要があります。

また売主は、引渡しまでに住宅ローンの完済手続きなどがあるため、不動産会社の営業担当者に「売主がやること」を聞き、迅速に準備しましょう。

・査定依頼して不動産会社を選定する
・媒介契約を締結した後に売却活動がスタート
・内見者から申込みを受けたらその後に売却契約の締結
・売買契約の締結後1~1.5ヶ月ほどで引渡し

【準備編】マンション売却の期間を短くするための準備

これより本題に入り、マンション売却の「準備編」について、以下のポイントを解説していきます。

ポイント1：平均売却期間の根拠を知っておく

1つ目のポイントは、平均売却期間の根拠を知っておくことです。冒頭で解説したように、中古マンションの売却期間は売り出しから成約まで3か月～6か月ほどになります。

その根拠は、東京カンテイが出している「中古マンションの価格乖離率（首都圏）」という資料です。この資料は過去10年間に渡るデータを基にしており、売り出しから成約までの期間について以下の記載があります。

・3か月以内に成約：67.3％
・4か月以内に成約：76.3％
・6か月以内に成約：82.3％

上記のように、約82％のマンションが6か月以内に成約しています。裏を返すと、約18％のマンションは6か月経っても売れていないということです。

まずは、売り出しから成約まで大体3～6か月ほどかかる根拠を認識しておきましょう。

ポイント2：売却価格を決めておく

2つ目のポイントは、売却価格を決めておくことです。中古マンションの売却価格は、不動産会社に査定価格をヒアリングすることで、目安の価格が分かります。

ただその前に、自分の中で「○○万円以上では売りたい」という金額を明確にしておきましょう。そのためには、マンション売却に伴う以下支出を把握しておく必要があります。

・住宅ローンの残債：償還表を確認
・マンション売却の諸費用：売却金額の約4％
・税金：物件によって異なる

この支出合計額以上の価格でマンションを売れば、手持ち資金は減りません。
以下より詳しく解説していきます。

住宅ローンの残債

マンションを売却するときは、基本的に住宅ローンは完済しなければいけません。マンションの売却益を残債に充てることが大半なので、まずは残債を把握しておきます。

住宅ローンの残債は、住宅ローンを組んでいる金融機関から送付される「償還表」を確認すれば分かります。もし手元になければ金融機関に問い合わせてみましょう。

マンション売却の諸費用

マンション売却に伴う諸費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・登記関係費用
・ローン関係費用
・印紙税

おおよそですが、上記の諸費用合計額は「売却金額×4％」ほどと把握しておきましょう。

税金

マンションを売却したことで利益が出れば、「譲渡所得」として扱われます。譲渡所得には所得税や住民税がかかるので、その税金も計算しなければいけません。

ただ、以下に当てはまれば3,000万円の特別控除が利用できます。

・現在住んでいる自宅を売却する
・過去2年間で不動産を売却したことがない
・親子間売買など特殊な売買ではない

3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得は3,000万円マイナスされます。つまりマンションの売却益が3,000万円以下なら、譲渡所得（税）もゼロになります。

3,000万円の特別控除によって譲渡所得がゼロになりそうなら、税金は支出としてカウントしなくても良いでしょう。もし税金がかかりそうなら、こちらの記事で税額を計算してみてください。

支出を把握して売却期間を短くする

残債・諸費用・税金という支出を把握しておけば、自分の中で「○○万円以上では売りたい」という金額が明確になりやすいです。

仮に残債1,600万円・諸費用70万円・税金0円（特例を利用）なら、支出の合計は1,670万円です。この場合、1,670万円以上で売れれば、手持ち資金を減らさずにマンションを売却できます。

査定もしていないこの時点で、マンション売却の下限価格を明確に決める必要はありません。ただ支出がいくらになるかは把握しておきましょう。

そうすれば売り出し価格を迅速に決められる上に、値引き交渉への判断も早くなります。その結果、売却期間も短くなるでしょう。

ポイント3：売却期間を決めておく

3つ目のポイントは、売却期間を決めておくことです。言い換えると、いつまでに売却するか？という目安を決めておくことです。

売却期間の目安を自分で決めにくい場合、一旦3か月を目安にすると良いでしょう。売却期間の目安を決めれば売却期間が長引くのを防げます。その理由は以下の通りです。

・値引き交渉に対応しやすい
・営業担当者の意識を変えられる

詳しく解説していきます。

値引き交渉に対応しやすい

売却期間を決めておけば、値引き交渉に対応しやすいです。前提として、中古不動産の売却は値引き交渉されると思っておきましょう。

売却期間の目安を決めておけば、たとえば「後1か月で期限だ…そろそろ値引き交渉に応じる必要がある…」などの判断がしやすいのです。

売却期間を決めないと、値引き交渉に応じるかどうかの判断ができず、結局ずるずると売却期間は長引くケースが多いです。

どこまで値引きに応じるかは、上述した「売却価格を決めておく」で決定した金額を基準にしましょう。

営業担当者の意識を変えられる

売却期間の目安を決めておくと、営業担当者の意識を変えられます。

営業担当者は複数の物件を担当しています。そのため、忙しさによっては力を注げない物件も出てくるでしょう。

ただ、「○か月以内に売りたい」と売却期間を売主から提示することで、営業担当者がその期間を意識することは間違いないです。

仮に「2.5か月以内に売って欲しい」と言われれば、営業担当者は何とか2.5か月以内に売れるように広告戦略を立てます。

つまり、しっかりとした広告戦略の立案につながるため、結果的に売却期間は短くなることが多いのです。

ポイント4：物件の資料を用意しておく

4つ目のポイントは、物件資料を用意しておくことです。物件資料を用意しておけば、営業担当者の営業ツールになります。具体的には、以下を手元に用意しておきましょう。

・管理規約集や重要事項説明書
・パンフレットや図面集

管理規約集や重要事項説明書があれば、マンション共用部の使い方や注意点を調べられます。事前に検討者へ伝えておくべきことが分かるので、後々のトラブル防止になるのです。

パンフレットや図面集はそのまま営業ツールになります。たとえば間取り図をコピーしたり、パンフレットでアピールしたい部分をコピーしたりして、検討者へ渡すことも可能です。

・売り出しから成約まで3か月から6か月ほど
・住宅ローン残債などから売却価格の目安を決めておく
・ 売却期間の目安を決めておく
・リスクヘッジや営業ツールになるので物件の資料を用意しておく

【査定編】査定依頼でマンション売却の期間を短くする

次に「査定編」として、マンションの売却期間を短くする査定依頼のポイントについて解説します。具体的には以下の点です。

ポイント5：査定価格の意味を知っておく

5つ目のポイントは、査定価格の意味を知っておくことです。そもそも査定価格とは、そのマンションが「売れるであろう価格」です。
この点を理解せずに「自分のマンションは査定価格以上で売れる」と思い込むと危険です。

そのように思い込むと、査定価格を下回る値引き交渉には絶対に応じない…というケースが多くなるので、結局ずるずると売却期間が長引きます。

査定価格はあくまで売却の目安価格です。状況によって、査定価格を下回って成約することがある点は認識しておきましょう。

ポイント6：2種類の査定依頼方法を知っておく

6つ目のポイントは、2種類の査定依頼方法を知っておくことです。査定方法には以下2種類あります。

・机上査定
・訪問査定

机上査定は、不動産会社が現地を見ずに査定価格を算出します。レインズという不動産会社しか閲覧できないネットワークシステムで、「周辺の成約事例」を基に算出します。

その後にマンションを訪問して、机上査定で算出した価格を精査するのが訪問査定です。5～6社程度に机上査定を依頼して、その後3社程度に絞って訪問査定を依頼します。

この流れをスピーディーに行うことで、マンション売却の期間はより短くなるでしょう。

ポイント7：相場価格を把握しておく

7つ目のポイントは、相場価格を把握しておくことです。詳細は後述しますが、相場価格を把握しておけば、優良な不動産会社を選定しやすくなるからです。

優良な不動産会社を選定すれば、結果的に売却期間は短くなります。相場価格を調べる方法は以下3つのサイトを利用することです。

・レインズ・マーケット・インフォメーション
・土地総合情報システム
・マンションナビ

詳しく解説していきます。

レインズ・マーケット・インフォメーション

上述したように、レインズは不動産会社しか閲覧できません。ただ、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用すれば、一般の方もレインズの情報を閲覧できます。つまり周辺の成約事例を調べられるのです。

しかし、レインズ・マーケット・インフォメーションは、番地までの詳細な住所は調べられません。あくまで参考価格として認識しておきましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が実施するアンケートを基にしたサイトです。土地総合情報システムも前項と同じく、成約事例を調べることができます。

土地総合情報システムでは、住所もピンポイントで調べられる点はメリットです。ただ、あくまでアンケートベースなので、こちらも参考価格として認識しておきましょう。

土地総合システム

マンションナビ

マンションナビでも相場価格を調べられます。そもそもマンションナビは、複数の不動産会社へ査定依頼できる一括査定サイトです。

マンションナビの「AI査定」を利用すれば、以下のようにマンションの売買推定相場価格をすぐに調べることが可能です。

上記の売買推定相場価格は、マンションナビが保有する膨大なデータを基に算出しているので、確からしい価格と言えるでしょう。

とはいえ上記も参考価格なので、前項までで紹介したサイトと合わせて利用することをおすすめします。

こちらの記事により詳細に相場価格の調べ方についてまとめていますので、参考にしてみてください。

ポイント8：複数社へ査定依頼する理由を知っておく

8つ目のポイントは、複数社へ査定依頼する理由を知っておくことです。「マンションの査定は複数社へ依頼した方が良い」という点を知っている人は多いと思います。

ただ、その理由まで知っている人は少ないでしょう。しかし理由を知らないと意味がないので、その理由について以下より詳しく解説します。

複数社へ査定依頼する理由

結論からいうと、複数社へ査定依頼する理由は不動産会社にも得意・不得意があるからです。

具体的には、「不動産の種類」と「エリア」に得意・不得意があります。たとえば、土地と一戸建ての売却が得意な不動産会社もいますし、都心3区に強い不動産会社もいます。

一方で、マンション売却が得意な不動産会社もいますし、郊外のエリアに強い不動産会社もいます。

このように不動産会社にも得意・不得意があるため、複数社への査定依頼が必要なのです。

マンション売却の期間にも影響する

前項の「複数社へ査定依頼する理由」が分かっていないと、やみくもに複数の不動産会社へ査定依頼してしまいます。しかしそれでは意味がありません。

都心のマンションを売却したいのに、郊外に強い不動産会社にばかり査定依頼している…というような状況になる可能性があるからです。
前項の「複数社へ査定依頼する理由」を知っていれば、強みの違う色々な不動産会社に査定依頼できます。

それが優良な不動産会社の選定につながり、結果的に売却期間を短くすることにつながるのです。

ポイント9：一括査定サイトで依頼するコツを知っておく

9つ目のポイントは、一括査定サイトで依頼するコツを知っておくことです。前項で解説したように、不動産会社には得意・不得意があります。

そのため、売却するマンションと相性の良い不動産会社を選ぶ必要があります。結論からいうと、一括査定サイトはマンションナビを選ぶと良いでしょう。

その理由は以下の点です。

・マンション売却に強いサイト
・全国2,500店舗が参画している
・利用者の評価が高い

繰り返しになりますが、優良な不動産会社の選定は売却期間を短くすることにつながります。上記の強みを持っているマンションナビは、優良な不動産会社を選びやすいのです。以下より詳しく解説していきます。

マンション売却に強いサイト

マンションナビは、その名の通り「マンション売却」に特化したサイトです。

一括査定サイトはマンションナビ以外にもありますが、マンションに特化したサイトはマンションナビだけです。

上述したように、不動産会社は「不動産の種類」においても得意・不得意があるため、査定依頼するならマンションに特化したマンションナビが良いでしょう。

全国2,500店舗が参画している

マンションナビは全国2,500店舗が参画しています。この店舗数は、ほかの一括査定サイトと比較しても業界最大級と言えます。

参画している不動産会社の店舗数が多いと、色々な不動産会社に査定依頼できます。そのため、自分のマンションと相性の良い不動産会社を見つけやすいのです。

利用者の評価が高い

マンションナビは利用者からの評価も高いです。
ゼネラルリサーチ株式会社が行った「不動産（マンション）売却一括査定サイトに関するイメージ調査」において、マンションナビは以下のように高い評価を得ています。

・初めての方にお勧めできるNo.1
・希望額より高く売れたNo.1
・不動産売却経験者におすすめするNo.1
・知人に紹介したNo.1

マンションナビ利用者の高い評価

調査の一つではあるものの、マンション売却を検討している人の安心材料にはなるでしょう。

ポイント10：査定価格の根拠を見極める

10こ目のポイントは、査定価格の根拠を見極めることです。特に、ほかの不動産会社よりも高い査定価格を提示する不動産会社には注意しましょう。

そのような不動産会社は、売主からの評価を良くするためだけに、査定価格を高く提示している可能性があるからです。しかし、査定価格の根拠がないと価格はずるずると下がっていきます。

そのため査定価格だけでなく、その根拠を算出するために参考にした事例、およびマンション売却の実績をヒアリングすることが重要です。

そうすれば優良な不動産会社の選定につながり、売却期間の短縮につながるでしょう。

ポイント11：営業担当者を見極める

11こ目のポイントは、営業担当者を見極めることです。というのも、査定依頼の担当者はそのまま営業担当者になることが多いからです。

営業担当者を見極める方法は、査定時の対応が迅速・丁寧・正確かどうかをチェックすることです。仮に質問への返答に時間がかかるのであれば、購入検討者にもそのような対応になってしまいます。

マンションの売却活動は営業担当者が主導するので、質の悪い営業担当者だと売却期間が長引くリスクがあります。

・査定価格の意味と2種類の査定依頼方法を知っておく
・相場価格を把握する
・マンションナビで複数社へ査定依頼する
・査定価格の根拠と営業担当者を見極める

【売却活動編】売主が売却活動に参加すると売却期間が短くなる

次に「売却活動編」として、マンション売却の期間が短くなる売却活動のポイントついて解説します。具体的には以下がポイントです。

ポイント12：内見のたびに清掃する

12こ目のポイントは、内見のたびに清掃することです。

当然ながら、中古マンションには汚れがあります。そもそも中古なので、検討者もある程度の汚れは割り切っている方が多いです。

しかし、さすがに汚れがひどいと気になります。特に新築マンションと並行して検討しているなら、なおさら汚れは気になるでしょう。

このような汚れは内見者の印象を悪くするため、内見のたびに清掃・換気は徹底しましょう。特に衛生面で気になりやすい「水まわり」は、重点的に清掃することをおすすめします。

多少時間がかかるものの、清掃・換気することで内見者の印象は良くなります。そのため、結果的に売却期間が短くなることにつながるでしょう。

ポイント13：営業担当者に任せすぎない

13こ目のポイントは、営業担当者に任せすぎない点です。広告活動や内見者の対応・交渉など、売却活動の大半は営業担当が主導します。

しかし、売主が協力することで営業担当の手助けができます。具体的には以下を行いましょう。

・商業施設の利便性などローカル情報を伝える
・音や陽当たりなど住まないと分からない情報を伝える
・ネット広告などで気づいたことがあれば指摘する

理想は、営業担当者に全て任せて早期に売却することです。しかし営業担当者は何件もの物件を担当しているので、状況によっては一つ一つの物件に時間をかけていられません。

そうなると周辺エリアのアピールポイントを調べたり、広告を工夫したり…という点がおろかになるのです。

上記のようなことを売主が営業担当者に働きかけることで、営業担当者の手助けができます。それは、結果的に売却期間を短くすることにつながるのです。

ポイント14：オープンルームは積極的に行う

14こ目のポイントは、オープンルームを積極的に行うことです。オープンルームとは、「7月12日（日）10：00～17：00」のように、時間を限定して自由（予約なし）に内見できるイベントになります。

オープンルームをおこなうメリットは、気軽に内見できるので集客力が増す点です。しかしオープンルームは、営業担当者がずっと室内に待機する必要があるため、不動産会社によっては避けたがります。

ただ売主から「オープンルームを実施しましょう」と言えば、営業担当者からすると無視するわけにはいきません。

オープンルームは集客アップにつながり、結果的に売却期間を短くすることにつながります。積極的に売主から提案していきましょう。

・時間がかかるものの内見のたびに清掃・換気する
・売主からも情報を伝えて営業担当者に売却活動を任せすぎない
・売主から「オープンルームの開催」を積極的に働きかける

マンション売却の期間・時間を短くするポイントまとめ

数は多いですが、売却期間・時間を短くするためには必要なことです。特に査定編で解説した、色々な不動産会社への査定依頼は非常に重要です。

マンションナビを利用して、優良な不動産会社を見つけましょう。マンション売却に特化したサイトなので、相性の良い不動産会社を見つけられるはずです。以下のボタンから、無料で査定依頼してみてください。