マンションの住宅ローンは借り換えるべき？メリット・デメリットと判断基準を解説！

「金利が低いうちに住宅ローンを借り換えるべきなのだろうか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

低金利の住宅ローンに借り換えると、毎月の返済額を下げられる可能性があります。しかし、借り換えの際には諸費用がかかるため、必ずしもメリットがあるとは限りません。

本記事では、マンション購入後に住宅ローンを借り換える際のメリットやデメリットを解説します。借り換えるべきか検討するタイミングついても解説していますので、ぜひご一読ください。

住宅ローンの借り換えはマンション購入後でも可能

借り換えとは、返済中の住宅ローンを他の金融機関から借り入れて完済し、新たな借入先となった金融機関へ返済することです。マンション購入後も、住宅ローンに借り換えると、より有利な条件で返済を進められます。

たとえば、より金利の低い住宅ローンに借り換えたとしましょう。住宅ローンの利息は、前回の返済残高に金利をかけて算出されるため、金利が低いほど利息額は減り返済負担は軽くなるのです。

マンションの住宅ローンを借り換えるメリット

マンションの住宅ローンを借り換える主なメリットは、以下のとおりです。

• 返済負担が軽減される可能性がある
• 団信の保障内容を充実させることも可能
• リフォーム資金を追加で借り入れられる
• 返済期間を短くできる

メリットを1つずつ解説します。

メリット①返済負担が軽減される可能性がある

借り換え先の住宅ローン金利が、借入中のものより低い場合、毎月の返済負担を減らせる可能性があります。

たとえば、住宅ローンを借り換えた結果、毎月の返済額が12万円から10万円に下げられると家計に余裕が生まれ、予期せぬ出費があっても返済が滞りにくくなるでしょう。

また、浮いた分を子どもの教育費に充てたり、将来のために資産形成を始めたりすることも可能です。

メリット②団信の保障内容を充実させることも可能

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを返済する人が死亡したり所定の高度障害となったりした場合に、残債が保険金で完済される保険です。

2024年（令和6年）11月現在では、がんと診断された際にローン残債の半額が保障される団信を取り扱う金融機関も増えてきました。

また、病気やケガで一定期間働けなくなったときに残債がカバーされる団信が無料で付帯される金融機関もあります。

住宅ローン金利に年0.1〜0.2%程度を上乗せして団信に特約を付け、がんや三大疾病（がん・心筋梗塞・脳卒中）などにより手厚く備えることも可能です。

住宅ローンを借り換える際に、団信の保障を見直すことで、万が一の備えが充実し、より安心感を得られる可能性があります。

メリット③リフォーム資金も借入れられる

借り換え時に、リフォームやリノベーション工事を併せて行う場合、借り換え先の住宅ローン残高に工事費用を含められることがあります。

リフォームローンやリノベーションの工事費用は、リフォームローンで借り入れられますが金利は住宅ローンよりも高いです。住宅ローンに工事費用を含められると、低金利でリフォーム費用を借り入れられます。

メリット④返済期間を短くできる

借り換えの際に、返済中の住宅ローンよりも返済期間を短くできることがあります。残りの返済期間が短くなると、住宅ローンの完済時期を早めることができます。

たとえば、老後生活も返済が続く住宅ローンを組んでいる場合、借り換え時に返済期間を短縮して定年前にローンを完済することも可能です。

通常、返済期間を短縮すると毎月の返済額は増加しますが、金利の低い住宅ローンに借り換えることで、返済負担の増加を抑えつつ返済総額も減らせるでしょう。

マンションの住宅ローンを借り換えるデメリット

マンションの住宅ローンを借り換える主なデメリットは、以下のとおりです。

• 税金や手数料などの諸費用が発生する
• 再審査が必要
• 住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がある
• 金利タイプを変更することで支障が生じることも

借り換えをすべきか判断するときは、メリットだけでなくデメリットも押さえることが重要となります。

デメリット①税金や手数料などの諸費用が発生する

住宅ローンを借り換える時は、新規で借り入れるときと同様に諸費用が発生します。借り換え時に支払いが必要な諸費用と、金額の目安は以下の通りです。

借り換え時の諸費用は、一括で支払う他にも、借り換え後の住宅ローン残高に含めて返済することも可能です。

なお、新規借入時に保証料を一括で支払う「外枠方式」を選択していた場合、借り換え時に未経過分に応じた所定の金額が返還され、借り換え先の保証料の支払いに当てられます。よって借り換え時にかかる保証料の金額は、0円もしくはわずかな場合がほとんどです。

また、保証料を住宅ローン金利に0.2%上乗せする内枠方式で支払っていた場合、借り換え後も内枠方式にするとよいでしょう。

デメリット②再審査が必要

借り換えをするときは、住宅ローンの再審査が必要です。審査に通過できないと、住宅ローンを借り換えられません。

たとえば、住宅購入後にマイカーローンや教育ローンなど、新たな借り入れをしていると審査に通過しづらくなります。また転職をして間もない場合も同様です。

加えて住宅ローンの審査だけでなく、団信の審査も受けなければなりません。ほとんどの金融機関で住宅ローンの借り入れ条件に団信への加入が含まれています。よって健康状態が保険会社の定める引受基準を満たさず、団信に加入できないと借り換えは難しくなります。

デメリット③住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がある

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が受けられる税の優遇制度のことです。

年末時点のローン残高に応じた一定金額が、所得税と一部の住民税から控除され、税負担が軽減されます。

住宅ローン控除を受けるためには、借入金の返済期間が10年以上でなければなりません。

借り換えの際に、返済期間を短縮して10年未満になってしまうと、住宅ローン控除の対象外となります。

借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受けたい場合は、返済期間を10年未満に短縮しないようにしましょう。

デメリット④金利タイプを変更することで支障が生じることも

住宅ローンを借り換える際は、変動金利から固定金利、または固定金利から変動金利へと金利タイプを変更することも可能です。

しかし金利タイプを変更すると、毎月の返済負担が増加したり新たなリスクが生じたりすることはよく理解しておく必要があります。

たとえば、変動金利から固定金利に変更すると、基本的に借入金利は高くなるため、毎月の返済額が増加するケースがほとんどです。

返済の途中で金利が上昇するリスクを回避できますが、返済負担が家計を圧迫しやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えると、返済負担を減らせる可能性がある一方、金利変動リスクを負うことになります。

完済までに市場の金利が上昇すると、借入金利が上昇して返済負担が増えてしまうかもしれません。

金利タイプの変更にはメリットがある反面、デメリットもあるため、金融機関やファイナンシャルプランナーなどとよく相談して慎重に検討することが大切です。

住宅ローンは借り換えるべき？検討する代表的なタイミング

住宅ローンを返済している方は、どのようなときに借り換えをすべきか検討するのでしょうか。ここでは、借り換えを検討することの多いタイミングをご紹介します。

現在の借入金利が高いと感じたとき

返済している住宅ローンの金利や返済額が高いと感じている方は、借り換えを検討するとよいでしょう。

低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

一般的には、借り換え前後で金利差が1％以上ある場合、諸費用を差し引いてもメリットがあるといわれています。

2024年11月現在、住宅ローンの金利は全体的にやや上昇してはいるものの、歴史的にみれば低水準な状況です。借り換え専用の低金利な住宅ローンを取り扱う金融機関もあります。

借り換えにより、返済額を減らして家計に余裕を持たせたい方は、借り換えを検討してはいかがでしょうか。

金利タイプを変更したいとき

現在の住宅ローンが変動金利で、将来の金利上昇が心配な方は、固定金利への借り換えを検討してみるのもよいでしょう。固定金利に借り換えると、金利上昇によって返済額が増えるリスクを避けられます。

固定金利を借り入れており、今後も金利がさほど上昇しないと考えている方は、変動金利に借り換えるのも1つの方法です。

変動金利は固定金利よりも借入金利が低い傾向にあるため、借り換えにより毎月の返済額を抑えられる可能性があります。

ただし、先述の通り固定金利から変動金利に借り換えると金利変動リスクを負います。また、変動金利から固定金利に借り換えると、基本的に返済額は増加するでしょう。

将来の金利動向や自身のライフプランなどをもとに、専門家にも相談のうえ、金利タイプを変更すべきか慎重に検討しましょう。

金利の固定期間の終了が近づいたとき

借入当初の5年や10年などの金利を固定する「固定期間選択型」を選んでいる場合、固定期間の終了時に借り換えをするのも1つの方法です。

通常、固定期間が終わったあとは、変動金利と固定金利のどちらを選んでも、金利の引下げ幅が縮小されて返済負担が増えるケースがほとんどであるためです。

固定期間終了後に金利が低い住宅ローンに借り換えることで、返済負担の増加を抑えられる可能性があります。

たとえば、10年固定期間選択型を借入額3,500万円、返済期間35年（元利均均等方式）、固定期間中の金利1.2%で借り入れたとしましょう。

固定期間中の返済額は、毎月102,096円ですが、固定期間終了後に2.0%の変動金利に移行する場合、毎月112,110円まで増えます。そこで、返済11年目に0.6%の変動金利に借り換えると、諸費用が50万円かかり全額を残高に含めたとしても、毎月の返済額は96,517円まで軽減可能です。

住宅ローンを借り換えるべきタイミングはシミュレーションを用いて判断する

一般的に借り換えによるメリットが発生するのは、以下の条件に当てはまる場合と言われています。

• 借入期間が10年以上
• 借入残高が1,000万円以上
• 金利差が1%以上

しかし、これらの条件に当てはまらなくても借り換えによってメリットを得られるケースがあるため、こだわる必要はありません。

借り換え後の返済シミュレーションを確認し、自身にとってメリットがあるかを確認することが大切です。

たとえば、変動金利型の住宅ローンを借り入れたものの、今後の金利上昇に不安を抱えていたとしましょう。

シミュレーションをしたところ、固定金利に借り換えると毎月の返済額が2万円ほど増えることが分かりました。具体的な金額を確認することで「毎月2万円で安心が得られるなら固定金利にした方がよいだろう」などと判断できるでしょう。

金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーなどと相談し、住宅ローンを借り換えるメリットがあるかをよく確認することで失敗を防ぎやすくなるでしょう。

マンションの住宅ローンは借り換えるべき？まとめ

マンションを購入したあとに、金利の低い住宅ローンに借り換えると返済負担を減らせる可能性があります。借り換えにより、団信の保障を充実させたり返済期間を短くしたりすることも可能です。

一方で、借り換えの際には税金や手数料などの諸費用が発生するだけでなく、再度審査を受ける必要もあります。

借り換えをすべきか検討するときは、目的を考えて返済シミュレーションを活用し、メリット・デメリットも踏まえて総合的に判断することが重要です。