共有持分は売却できる？売却方法やよくあるトラブル、注意点を解説

不動産は、夫婦や親族など複数人で所有する場合があります。この状態を「共有」と呼び、それぞれが「持分」を所有します。所有者は共有持分を自由に売却できますが、共有者同士で意思疎通が図れていないとトラブルになることも少なくありません。

そこで今回は、共有持分を売却する方法やよくあるトラブル、注意点を解説します。

共有持分とは

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有する場合の所有権割合を指します。

不動産を複数人で所有する理由や経緯には、以下のようなケースがあります。

• 夫婦で資金を出し合ってマイホームを購入する場合
• 親子で資金を出し合って二世帯住宅を購入する場合
• 相続した不動産を親族で共有する場合

共有持分は、不動産を取得する際に支払った金額で分けるのが一般的です。そのため、3,000万円の不動産を夫婦で1,500万円ずつ支払った場合、各自の持分は2分の1ずつになります。仮に夫が2,000万円、妻が1,000万円を支払った場合は、夫の持分は3分の2、妻の持分は3分の1です。

また、相続で不動産を取得した場合は、遺言書がない限り法定相続分で分けるのが一般的です。法定相続分とは、法律で定められた各相続人の取り分を指します。

たとえば、父が亡くなって母と子ども2人で1つの不動産を相続し、法定相続分で分割する場合、各自の共有持分は以下のとおりです。

• 母：2分の1
• 子1：4分の1
• 子2：4分の1

共有不動産は、固定資産税などの税金や修繕費等も基本的には共有持分に応じて負担します。

共有持分は売却できる？

共有持分は、単独でも売却できます。

しかし、共有不動産全体の売却は他の共有者の同意が必要になるため、単独で売却できるのはあくまでも個人の持分のみです。また、共有持分を売却する場合は、売却先が限定されると考えましょう。

共有者の1人が第三者に持分を売却してしまうと、他の共有者と次のようなトラブルになり得るためです。

• 不動産の管理・売却の方向性で揉める
• 面識のない人が不動産へ出入りする
• 税金の滞納リスクがある

買主としても見知らぬ共有者がいる状態で購入するのは抵抗があるため、共有持分の需要は高くありません。

共有持分の売却方法は大きく4つに分かれる

前章では、共有持分は単独で売却できるものの、売却先が限定されると解説しました。本章では、共有持分の売却する4つの方法を紹介します。具体的には以下のとおりです。

1. 他の共有者に売却する
2. 共有者全員で売却する
3. 買取業者に依頼する
4. 土地を分筆する

①他の共有者に売却する

自分の持分を売却したい場合、他の共有者に売却するのが最も確実な方法です。

たとえば「兄弟で不動産を相続したものの、弟は遠方に住んでおり不動産を使用する機会がない」という場合、弟の持分を兄に売却することで、兄の単独所有になります。この場合。兄は自由に不動産を管理・処分できるようになり、弟は納税義務などから解放されます。

しかし、相場よりも明らかに安い価格で持分を譲渡すると贈与とみなされるため注意しましょう。贈与とみなされた場合、持分を受け取った側に課税されます。兄弟や親族の仲であっても、相場価格を把握したうえで売買価格を調整しましょう。

②共有者全員で売却する方法

不動産を共有者全員で売却すると、通常の不動産売買となるため相場価格で売却できます。共有者が協力し、1つの不動産の持分を全て売却することが共有不動産を売却するうえで最も高く売れる方法です。

しかし、共有者の数が多いほど全員の同意を得るのは簡単ではありません。また、共有者のなかで相続が発生するとさらに共有者が増えてしまい、売却にかかる労力が大きくなります。

共有者が多い場合、すべての共有者が売買契約に出席するのは現実的ではないため、共有者の1人や司法書士・弁護士などの専門家が代理人となって契約するのが一般的です。

③買取業者に依頼する方法

共有持分を買取業者に買い取ってもらうことで、スムーズに持分を売却できます。買取業者とは、不動産の買取を専門に行なっている不動産業者です。

買取業者は共有持分を購入したあとに他の共有者へ売却したり、他の共有者から持分をさらに買い取って単独所有にしたうえで売却したりと、利益を得ることを目的に買取しています。

共有者と不仲で直接の売買に応じてもらえない、諸事情で早急に売却したいといった場合は、買取業者への売却を検討しましょう。なお、買取業者への売却は相場価格よりも安くなってしまう点に注意が必要です。

④土地を分筆する方法

共有している不動産が土地の場合は、持分に応じて土地を分筆する方法もあります。分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けることです。

1つの土地を2人で2分の1ずつ共有している場合は、土地を半分にすればそれぞれが1つの土地を所有できます。ただし、分筆する場合には土地の形状に注意しなければなりません。

たとえば、1つの道路に接道している長方形の土地を分筆する場合、縦に半分にしてしまうと奥行きが長く、間口の狭い土地になり、建物が建てにくくなります。

一方で、横に分割すると道路から見て奥の土地は道路に接道しないため、再建築不可の土地になり資産価値が落ちてしまいます。

整形地と敷地延長にする方法もありますが、敷地延長のほうが資産価値は低くなるので、同じ持分を持っている共有者のどちらかが損をしてしまう可能性があります。

このように、土地を分筆する方法は土地の形状によって向き不向きがあります。

共有持分を売却する際に発生する費用一覧

共有持分の売却方法がわかったところで、本章では売却時にかかる費用を紹介します。

共有持分の売却にかかる費用は、以下のとおりです。

項目	概要	費用
印紙税（電子契約の場合は不要）	売買契約書に貼付する印紙代	売買価格によって異なる
登録免許税	所有権移転登記や相続登記、住所変更登記などの登記にかかる税金	・所有権移転登記（土地）：課税標準×15／1,000 ・所有権移転登記（建物）：課税標準×20／1,000 ・相続登記：課税標準×4／1,000 ・住所変更登記：不動産1つにつき1,000円 ・抵当権抹消登記：不動産1つにつき1,000円
司法書士報酬	登記を依頼する司法書士へ支払う報酬	・所有権移転登記：2〜10万円 ・相続登記：2〜10万円 ・住所変更登記：1〜2万円 ・抵当権抹消登記：1〜3万円
仲介手数料	売買契約が完了した際に不動産会社へ支払う報酬	上限：売買価格×3%+6万円（税別）
譲渡所得税	持分が取得時よりも高く売れて利益が出た際に課される税金	譲渡所得＝収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額・譲渡所得税=譲渡所得×税率

上記のとおり売却時にはさまざまな費用がかかるため、手残り金額を踏まえて試算しましょう。

共有持分を売却する際に起こるトラブルと解決方法

通常の不動産売却と異なり、共有持分の売却はトラブルが発生しやすいため注意が必要です。想定されるトラブルは、具体的に以下の4つです。

• 営業をかけられる
• 訴訟を起こされる
• 家賃請求や税金等の滞納リスクを負う
• 共有者との関係が悪くなる

営業をかけられる

共有者の1人が買取業者に売却した場合、他の共有者が買取業者から営業をかけられる可能性があります。

「買取業者の共有持分を購入してほしい」という場合もあれば「他の共有者の持分を買い取らせてほしい」という場合も。買取業者は購入した持分を他の共有者に売る、もしくは他の共有持分もすべて買い取り、1つの不動産として売却することで利益を得ているためです。

他の共有者に迷惑をかけないようにするには、極力買取業者への売却は避けましょう。他の共有者へ売却するか、他の共有者も知っている親族などに売却するのが無難です。

訴訟を起こされる

不動産を共有している場合「共有物分割請求訴訟」を起こされる可能性があります。共有分割請求訴訟とは、共有者のうち1人が「自分1人の名義にさせてほしい」と共有状態の解消を求める訴訟です。

裁判所の判断によって、共有持分の買取が命じられたり、競売にかけられたりする可能性があるため、不動産を手放す事態に陥ってしまうことも。共有分割請求訴訟は共有者であれば誰でも請求できるので、新しく取得した第三者の個人や買取業者によって請求される可能性もあります。

訴訟を起こされるのを回避するには、そもそも第三者へ売却しない、既存の共有者同士で売買して単独名義にするといった方法が挙げられます。どう対応すべきかわからない場合は、不動産会社や弁護士に相談しましょう。

家賃請求や税金等の滞納リスクを負う

共有持分を第三者へ売却すると、他の共有者は面識のない第三者と共有することになります。不動産を賃貸に出している場合は、当然、新しく取得した第三者にも家賃を受け取る権利があるため、家賃を請求されるでしょう。

また、物件にかかる固定資産税や修繕費用などを滞納されるリスクがあります。共有者にとって面識のない第三者であるため、費用請求などのやりとりをするのもストレスがかかると考えられます。

共有者との関係が悪くなる

共有持分を売却すると、買取業者からの営業や訴訟によって他の共有者に迷惑がかかるため、共有者同士の関係悪化も懸念されます。

共有者との関係悪化を避けるには、事前の相談が大切です。また、これから相続が発生する予定の方であれば、そもそも共有にしない選択肢もあります。

遺産を売却して、売却した代金を分割する「換価分割」や、特定の相続人が不動産を相続して、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」も検討しましょう。

共有持分を売却する際の注意点

共有持分の売却方法や起こり得るトラブルを踏まえたうえで、売却する判断をした場合は、以下の2つに注意しましょう。

• 専門家を交えて進める
• 売却後は確定申告をする

共有持分の売却は、通常の不動産売却と比べて複雑です。共有者の数や持分の割合、抵当権の有無など、把握しておくべきことが数多くあります。トラブルを回避するためにも、不動産会社や司法書士・弁護士など、専門家と一緒に売却を進めましょう。

また、不動産は売却して終わりではありません。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をする必要があります。確定申告をしないと追徴課税を課されるため、注意が必要です。

なお、売却で損失が出た場合も、所得税や住民税の控除を受けられる可能性があります。適用される控除や特例がある場合は、確定申告をしておきましょう。

共有持分を売却する際によくあるご質問

共有不動産の相手の持分のみが競売になった場合どうすればいい？

相手の持分のみが競売になった場合は、相手の持分の買取を検討しましょう。相手の持分を取得できれば、不動産の完全な所有者になることが可能です。

夫婦で共有になっている不動産の持分の売却は可能？

持分の売却であれば可能です。しかし、夫婦関係の悪化につながる可能性があるため必ず配偶者と相談しましょう。

親族に持分を売る場合、割安だと問題はありますか？

相場価格と比較してあまりにも安い場合は贈与とみなされる可能性があります。贈与とみなされた場合、受け取った側に税金が課されます。

確定申告は個別にする必要がありますか？

共有者全員が個々に確定申告をする必要があります。

共有者に売却する場合、個人間で取引できますか？

個人間売買は可能です。しかし、取引に不安がある場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。

「共有持分の売却」まとめ

共有持分は、自由に売却できます。しかし、他の共有者もいるため第三者に売却するのは現実的ではありません。まずは、共有者全員で意思疎通を図り、持分をどのように処分するかを考える必要があります。

共有持分の取引は専門知識が必要になるため、不動産会社に相談するのがおすすめです。マンションナビでは、Web上で簡単に査定依頼を申し込めます。ぜひご活用ください。