区分マンション投資ガイド：初心者向けのスタートアップマニュアル

区分マンション投資は、少ない自己資金で始められるため、初めて不動産投資をする人でも挑戦しやすい投資方法といえます。

しかし、その一方で「区分マンション投資は儲からない」という意見は少なくありません。

また、物件を慎重に選ばなければ、思うように収益を得られないどころか赤字が膨れ上がり、失敗をするケースもあります。

本記事では、区分マンション投資の主なメリットや儲からないといわれる理由、失敗を防ぐための物件選びのポイントを解説します。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、1棟のマンションの中の1部屋を購入し、賃貸に出すことで収益を得る不動産投資です。

ここでは、区分マンションの定義や特徴、分譲マンションや一棟マンションとの違いについて解説します。

区分マンションの定義と特徴

区分マンションとは、法律上は「区分所有建物」に該当するマンションのことを指します。

区分所有建物とは、1棟の建物が2つ以上の部屋に区切られており、部屋ごとに別々の所有権が設定されている建物のことです。

※参考：法務省

不動産投資においては、1部屋のみを賃貸物件として所有することを区分マンション投資と呼んでいます。

また、区分マンション投資は単身者向けの間取りであるワンルームの物件に投資をすることも多いため、ワンルームマンション投資といわれることもあります。

分譲マンションとの違い

分譲マンションとは、1棟のマンションを1戸ずつ分割して販売するマンションのことを指します。

区分マンションも、マンションを分割して譲渡しているため、基本的には分譲マンションと同じです。

一方、分譲マンションはオーナーが提供する形態を示しているのに対し、区分マンションは不動産投資の投資スタイルを表現するときに用いられます。

一棟マンションとの違い

一棟マンションとは、1棟のマンション全体が賃貸物件である不動産のことです。

区分マンションの投資対象が1部屋であるのに対し、一棟マンションは建物全体に投資をします。

一棟マンション投資では、複数の住戸に投資をするために、区分マンションよりも多くの家賃収入が期待できます。

また、一室で退去者が生じても家賃収入が大きく減ることはありません。

その反面、初期投資額は、区分マンションよりも高いという特徴があります。

区分マンション投資の主なメリット

区分マンション投資の主なメリットは、以下の通りです。

• 少額の自己資金で始めることも可能
• 空室リスクが低い物件の選択肢が多い
• 管理の手間が比較的少ない
• 生命保険の代わりになる

メリットといわれる理由を1つずつみていきましょう。

少額の自己資金で始めることも可能

区分マンションは1部屋から購入が可能なため、一棟まるごとの不動産を買うよりも初期投資額を抑えられます。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」を運営する健美家株式会社の調査によると、2024年1〜3月における区分マンションの平均価格は1,897万円でした。

同じ期間における一棟アパートの平均価格は7,813万円、一棟マンションは1億7,768万円です。

※出典：健美家「収益物件 市場動向 年間レポート 四半期レポート 2024年1月〜3月期」 

そのため、区分マンション投資の初期投資額は一棟物件よりもはるかに低いといえます。

金融機関から不動産投資ローンを借りることができれば、数百万円程度の自己資金でも区分マンション投資を始められるでしょう。

とくに、安定した収入がある人や大企業に長年勤めている人、預貯金の保有額が高い人などは、金融機関からの評価が高まり、高額な融資を受けられる可能性があります。

空室リスクが低い物件の選択肢が多い

マンションは、駅から近い場所や商業施設が充実した地域など、利便性の高いエリアに多く建てられています。

立地が良いマンションは、入居者が決まりやすく長期にわたる空室が発生しにくい傾向にあるため、安定的な賃料収入が期待できます。

とくに築年数が浅い物件は、建物や設備が新しく、間取りや外観などに古くささを感じにくいため、入居者から好まれやすく空室リスクは低い傾向にあります。

管理の手間が比較的少ない

区分マンションは、一棟マンションと比べてオーナーの管理負担が少ないというメリットがあります。

区分マンションのオーナーが管理するのは、専有部分のみです。

専有部分とは、区分所有者が単独で所有する部分のことです。わかりやすくいえば、部屋の内側の部分を指します。

廊下や階段、エントランス、エレベーターなどの共用部分は、原則として管理組合が管理をするため、オーナーは管理費と修繕積立金を支払うだけで済みます。

また、大規模な修繕工事については、管理組合が計画的に実施してくれるため、オーナー自身が工事の手配をする必要がありません。

区分マンションは一棟マンションと比較すると、オーナーの管理負担が少ないため、本業が忙しい方でも取り組みやすいといえます。

生命保険の代わりになる

区分マンションに投資をする際、多くの方が「団体信用生命保険（団信）」に加入します。

団信とは、不動産投資ローンを返済する人が亡くなったときや所定の高度障害状態になった場合に、保険金によりローン残高が0円になる保険のことです。

団信に加入していると、オーナーに万が一のことがあった場合、残された家族は、返済負担のない物件を相続し、家賃収入を得ることができるのです。

物件から家賃収入を得られると、生活費や教育費などの支払いがしやすくなり、よりゆとりのある生活を送ることができるでしょう。

物件が不要になった場合は、売却をしてまとまった現金に換えることも可能です。

このように、区分マンション投資は、万が一のときに家族の生活保障の役割も果たすことから、生命保険の代わりになるともいわれているのです。

区分マンション投資が儲からないといわれる理由

区分マンション投資が儲からないといわれる主な理由は、以下の4点です。

• 利回りが低い傾向にある
• 胸部の修繕や改修が自由にできない
• 空室が発生すると家賃収入を得られなくなる
• 融資を利用すると売却しにくくなることがある

区分マンション投資をすべきかどうか判断するときは、メリットだけでなく上記の儲からないといわれる理由をよく理解することが大切です。

利回りが低い傾向にある

区分マンションは、購入価格に対して家賃収入が少ない傾向にあるため、利回りが低くなりやすいのです。

また、管理費や修繕積立金がかかるため、実際の利回りはさらに低くなります。

とくに、新築の区分マンションに金融機関からの融資を受けて投資をすると、毎月1万〜2万円程度の持ち出しが発生するケースも多々あります。

「毎月わずかな自己負担で老後に向けた資産形成ができる」といわれることもありますが、20年や30年もの間、赤字が続く状態に耐えなければなりません。

また、途中で室内の修繕・メンテナンスや設備の交換に費用がかかることで、さらに持ち出しが発生するかもしれません。

さらには、管理費や修繕積立金の値上げや、大規模修繕の積立金の不足による修繕積立一時金の請求で、多額の赤字が発生するケースもあります。

たとえ手残りが発生しても、毎月1万〜2万円程度であるケースも多いため、区分マンションは資産拡大がしにくく、儲からないといわれています。

共用部の修繕や改修が自由にできない

区分マンション投資でオーナーが管理できるのは、基本的に専有部分のみです。

外壁や廊下、エントランスなどの共用部分は、マンションの所有者で構成される管理組合とその委託を受けた管理会社が管理します。

そのため区分マンション投資は、共用部分の修繕や改修などにオーナーの意向が反映されにくく、不動産経営の自由度は低いといえます。

また「ペットの飼育を可能にする」「インターネットの高速回線を導入する」など、入居者の獲得に向けた施策を行うのも困難です。

区分マンションに投資をする際は、オーナーの裁量でできることが限られるということをよく理解しておく必要があります。

空室発生時の影響が大きい

区分マンションの場合、貸し出す部屋は1つであるため、空室が発生すると家賃収入は途絶えてしまいます。

空室であるあいだも、管理費や修繕積立金などの諸経費は支払っていかなければなりません。

不動産投資ローンを組んでいる場合は、借入金の返済も続きます。

これらの支出は、すべて自分自身の保有資産から捻出することになります。

空室期間が長引けば長引くほど、赤字が膨らんでいきこれまで築いてきた資産を食いつぶしてしまいかねません。

一方、複数の部屋があるアパートや一棟マンションに投資をすると、一室で空室が生じても、他の部屋から得られる家賃収入でカバーしやすいです。

一棟物件と比べると、区分マンションは空室が発生したときの影響が大きく、収入が不安定になりやすいために、儲からないといわれることが多いのです。

融資を利用すると売却しにくくなることがある

多額の融資を利用して区分マンションを購入すると、将来的に売却しにくくなる可能性があります。

とくに、融資を組んで新築区分マンションに投資をすると、売却が困難になるかもしれません。

新築区分マンションの販売価格は、中古の区分マンションよりも割高です。新築物件特有の価値である新築プレミアムが上乗せされているためです。

新築区分マンションの購入後は、新築プレミアムがなくなるため、資産価値は基本的に下がります。

その結果、売却金額が借入残高を大幅に下回りやすくなります。

不動産投資ローンの残債がある物件を売却するためには、売却時に融資を完済して、抵当権を外さなければなりません。

抵当権とは、借り手が返済できなくなったときに、金融機関が物件を差し押さえて競売によって売却し、得られた売却代金を優先的に融資金の回収に充てられる権利のことです。

借入残高よりも売却価格が低い場合は、自己資金を投入してローンを完済しなければ、抵当権を外すことはできず、売却も叶わなくなります。

そのため、多額のローンを借り入れて区分マンション投資をすると、売却時に持ち出しが発生し、かえって資産を減らしてしまうことがあります。

区分マンション投資の失敗を防ぐポイント5つ

区分マンション投資に成功するために、押さえておきたいポイントは以下の通りです。

• 区分マンション投資に必要な知識を得る
• 売却益（キャピタルゲイン）も意識して物件を選ぶ
• 実質利回りを計算する
• 新築だけでなく中古も検討する
• 不動産投資に強い不動産会社を探す

1つずつ解説します。

区分マンション投資に必要な知識を得る

物件の選び方や収益性を判断する方法、税金の計算方法などを理解していなければ、適切な投資判断はできません。

そのため、区分マンション投資を始める前に、不動産投資に関する知識を身につけることが大切です。

書籍やインターネットで情報を収集したり、セミナーに参加したりして、区分マンション投資の知識を蓄えることをおすすめします。

売却益（キャピタルゲイン）も意識して物件を選ぶ

区分マンション投資は、インカムゲイン（家賃収入）のみで、多額の利益を得るのは難しい可能性があります。

そのため区分マンション投資では、安定した家賃収入を得ることは大前提として、売却益も期待できる物件を選ぶことが重要となります。

エリアの人口や立地の良さ、管理状況などをよく確認のうえ、十分な賃貸需要と将来的な値上がりが期待できる物件を慎重に選びましょう。

売却益を意識して物件を選ぶ際、とくに重要となるのが「エリアの将来性」です。

たとえば、今後人口が増加する見込みのエリアや駅周辺の再開発や新駅の開業が予定されているエリアにあるマンションは、価値が上昇しやすいといわれています。

インターネットで検索をしたり、不動産会社や市区町村役場の担当者に話しを聞いたりして、エリアの人口推移や開発計画を確認して物件を選びましょう。

また、ファミリー向けの区分マンションに投資をするのも方法です。

単身世帯用と比較して、売却の際に自宅を探している世帯に購入してもらいやすいためです。

実質利回りを試算する

物件の購入時には、仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの諸費用がかかります。

不動産投資ローンを組む場合は、融資事務手数料や保証料などの支払いも必要です。

投資を始めたあとは、固定資産税や修繕費、管理費などの経費がかかります。

投資するマンションを選ぶ際は、購入時や運用中の諸費用を見積もり、期待できる利回りを計算して収益性を確認することが重要です。

しかし、不動産ポータルサイトやチラシなどに掲載されている「表面利回り」には、購入時や運用中の諸経費が考慮されていません。

表面利回りは、あくまで物件価格に対する年間家賃収入の割合であり、実際の利回りよりも高く算出されます。

そのため、物件の収益性をより正確に判断するためには、購入時や運用中の経費をもとに「実質利回り」を試算することが重要となります。

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

〇実質利回りの計算式

• （年間の家賃収入−年間の経費）÷（物件の購入金額+購入時の経費）×100

経費がいくらかわからないときに、概算の実質利回りを把握したいのであれば、購入時の経費は「購入金額の7〜10%」、運用開始後の経費は「年間賃料×15〜20%」として計算する方法があります。

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新築物件だけでなく中古物件も検討する

先述の通り、新築の区分マンションは価格が割高で利回りは低い傾向にあり、ローンを組んで購入すると持ち出しが発生しやすくなります。

また、駅や商業施設などの近くにある立地の良いエリアには、すでに多くのマンションが建っているため、新築に絞ると選択肢は限られてしまうでしょう。

その点、中古の区分マンションであれば、新築物件よりも価格が割安で利回りが高くなるだけでなく、立地が良い物件の選択肢も比較的多くなります。

区分マンション投資を始めるときは、新築に限定するのではなく中古物件も選択肢に入れるのが良いといえます。

不動産投資に強い不動産会社を探す

区分マンションを購入して賃貸経営を行う場合、投資用マンションの取扱実績が豊富な不動産会社のサポートが欠かせません。

実績が豊富な不動産会社であれば、安定した収益が期待できる物件を探してもらえます。

実質利回りや不動産投資ローンの返済額、収益などのシミュレーションを依頼することも可能です。

また、投資を検討しているエリアの賃貸需要や家賃相場など投資判断をする際に必要な情報も提供してもらえるでしょう。

複数の不動産会社に相談をし、担当者の対応や説明の仕方、質問に対する回答の内容などを比較して、信頼できる業者を探すことをおすすめします。

区分マンションを成功に導く物件の選び方

マンションに投資をしても、入居者が付かないことには家賃収入は得られません。

そのため区分マンション投資では、高い賃貸需要が見込める物件を選ぶことが重要となります。

ここでは、区分マンション投資を始める物件選びの際のポイントを解説します。

人口の数や今後の推移をもとに選ぶ

エリアの人口は、賃貸需要に大きく影響します。

安定した賃貸需要が期待できる物件に投資をするためには、人口が集中しやすいエリアを選ぶことが大切です。

主な選択肢として挙げられるのは、東京都や神奈川県、千葉県などの首都圏です。

なかでも東京都は、日本の経済や政治の中枢であり、企業の本社・支社や知名度の高い大学、政府機関などが集中しているため、圧倒的な人口を誇ります。

また、駅周辺の再開発が進められるエリアもあり、その周辺では今後人口が増加していくかもしれません。

投資するエリアに大きなこだわりがないのであれば、人口が多く今後の増加も期待できる東京都とその周辺を選ぶと良いでしょう。

首都圏以外では、大阪、名古屋、福岡、札幌といった政令指定都市が候補となります。

地方都市の区分マンションは割安ですが、収益性の高い物件を見極めるためには、不動産投資の知識や経験が求められるため、投資経験が浅いうちは避けた方が賢明です。

立地の良さを確認する

投資する立地は、物件に投資をしたあとでは変更が難しい要素です。

マンションを選ぶ際は、安定した賃貸需要がある立地であるかどうかをよく確認しましょう。

一般的には、以下のようなマンションは、立地が良いといわれています。

〇立地が良いマンションの例

• 駅から徒歩10分以内
• 最寄り駅が主要駅に直結している
• スーパーやコンビニ、飲食店などが徒歩圏内にある
• 病院や学校、公園などが近くにある

立地が良いマンションに投資ができれば、空室が発生しても次の入居者が決まりやすいため、家賃収入が途絶えにくくなります。

また、マンションの資産価値が下がりにくいため、将来的に売却価格が大幅に下がるリスクも軽減されるでしょう。

建物や設備の管理状況を確認する

「マンションは管理を買え」といわれるほど、管理状況は入居者の付きやすさや将来の資産価値に大きく影響します。

たとえば、外壁や廊下などのひび割れ・破損がそのままにされていると、清掃が行き届いていなかったりすると、家を探している人から敬遠されてしまうかもしれません。

また、資産価値が低下し、将来の売却価格が大幅に下がる可能性もあります。

建物の状態や清掃状況などを実際に目で見て確認し、管理が行き届いているマンションを選ぶことが大切です。

また、これまでの修繕履歴を確認し、適切に修繕・メンテナンスが行われていたのかもよく確認しましょう。

まとめ

区分マンション投資には「少額の自己資金で始められる」「管理の手間が少ない」などのメリットがあるとされています。

しかし、利回りが低く、空室リスクが高いなどのデメリットがあるため、儲からないといわれることもあります。

区分マンション投資で失敗を防ぐためには、不動産投資の知識を身に付けたうえで物件を慎重に選ぶことが大切です。

また、投資用マンションの取扱実績が豊富な不動産会社にサポートを依頼すると良いでしょう。