投資マンション売却で知っておきたい高く売るコツ

投資マンションを高く売るコツをご存知でしょうか。投資用マンションを売却する理由と、売る際に気をつけることを押さえておくことで、詳しくご紹介いたします。投資マンションを売却する上でも注意するポイントさえ押さえれば、高く売ることが可能です。
投資用マンションは、不労所得を得るための効果的な方法の1つではありますが、それを捨ててまで売却しようとする理由は何なのでしょうか。ここでは、投資用マンションを売却する理由をまずはご紹介しつつ、売却する際に気をつけた方がいいことを見ていくので、ぜひ参考にしてください。

投資マンションを売却する理由とは

不労所得を手放してまで投資用マンションを売却する理由は、以下の通りです。

では、それぞれの理由について見ていきますので、ぜひ参考にしてください。

投資マンション売却理由①：自身が高齢のため

後ほどご紹介する「管理できない」という理由にも関わってくるのですが、投資用マンションの管理や運営には、かなりの手間が掛かります。
不労所得が継続的に入るという大きなメリットもあり、体力のあるうちはそこまで面倒に感じることはないかもしれません。
ですが、年齢を重ねるごとに体力がなくなってくると、管理業務が面倒になるという方が多いです。

また、蓄えがもう充分にあるということも、高齢者が投資用マンションを売却しようと考える理由の1つです。

投資マンション売却理由②：管理できない

マンションの管理業務を続けるには、体力や余裕がないとなかなか難しいことです。
マンションそのものの管理業務は不動産会社に頼むことはできますが、入居希望者の選定や家賃の設定、修繕の応対やタイミングなどは、自分で決めなければなりません。

また、ご近所トラブルや騒音などの問題の対処や設備の取り替えなど、入居希望者が集まれるように、常日頃から管理業務にある程度注力する必要があります。

時間や精神的、体力的に余裕があるのでしたら特に問題はありません。
ですが、先ほどご紹介した高齢者だけでなく、普段から忙しい会社員などにとって、投資用マンションの管理業務はかなりの負担になる可能性があります。

そのため、「管理できない」という理由で投資用マンションを売却しようと考えている方は多いです。

投資マンション売却理由③：現金化したい

住まいの買い替えや引っ越し、マイホームの住宅ローンの支払い、事業資金や教育資金、介護費や医療費など、すぐにでもまとまったお金が欲しいという場合に、投資用マンションの売却を検討している方が多いです。
投資用マンションの売却に成功さえすれば、まとまったお金が手に入るからです。

短期間で売却するとなると、不動産会社に仲介を頼むのでは、ではなく、「不動産買取」か「オーナーチェンジ」がオススメです。

ただし、不動産買取は通常の売却よりも売却価格が2〜3割ほど下がるとされています。
また、物件自体に魅力がなければ、オーナーチェンジで売却することになっても、価格は下がりやすいです。

そのため、空室の状態で、なおかつ時間に余裕がある方は、投資用として売るのではなく、居住用として売却することも検討してみてはいかがでしょうか。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、マンションに賃借人が住んだままの状態で、不動産物件を売買することを言います。
もう少し具体的に言いますと、賃貸借契約を継続させたまま、所有者（オーナー）だけがチェンジすることです。

賃料はそのままですが、賃借人から家賃を受け取る権利や敷金返還義務を売り主から引き継ぐことになるため、買い主はすぐに家賃収入を得られるメリットがあります。

ただし、賃借人がすでに居住しているため、買い主は部屋を実際に見ることはできず、書類（賃貸借契約書）や外観などから、実際に購入するかを決める必要があるというデメリットがあります。

投資マンション売却理由④：利益が出ない

入居者がいない空室の状態が続くと、収入がないまま固定資産税などの支出が続くことになります。
そうなってしまっては、不労所得という最大のメリットが受けられるなくなるため、投資用マンションを持つ意味があまりないです。

このように利益が出ないという理由で、投資用マンションを売却しようと考えている方が多いです。
また、空室の状態であれば、投資家だけでなく、居住用マンションを探している方もターゲットになります。

そのため、利回りなどを度外視して、早期に売却できる見込みがあります。

投資マンション売却理由⑤：マンションを取得してから5年以上経過したから

マンションの所有年数が5年以上経過した上で売却すれば、その際に発生する所得税や住民税が、5年未満で売却するよりも低くなります。

こういった税金が発生するのは、あくまで譲渡益が出た時に限りますが、需要のあるマンションであれば、譲渡益が発生する確率は高いです。
そのため、投資用マンションを取得してから所有期間が5年以上たったときに、税金が低くなるという理由で、売却を検討している方がいます。

ちなみに、所有年数が5年以下の時と5年超の時の税率は、以下のようになります。

不動産の所有期間	所得税	住民税	合計
5年以下	30.63%	9%	39.63%
5年超	15.315%	5%	20.315%

投資マンションを売却した譲渡益にかかる税金が詳しく知りたい方はこちらを参照ください。

投資用マンションを売却する際に気をつけること

投資用マンションを売却する際には、以下の点に気をつけましょう。

では、それぞれについて詳しく見ていくので、ぜひ参考にしてください。

投資マンション売却時注意ポイント①：居住用マンションを売却する時とやることは変わらない

投資用マンションを売却する際には、居住用マンションを売却するときとやることはあまり変わりません。
下記が、投資用マンションを売却する際の流れとなります。

・マンションの査定依頼を複数の不動産会社に依頼する
・不動産会社を選定して媒介契約を締結する
・売却活動を行う
・購入希望者と価格や引き渡し時期の交渉
・売買契約が成立
・マンションの引き渡し

見ていただければお分かりかと思いますが、居住用マンションと売却する際の流れとほぼ一緒と考えても大丈夫です。

異なる点としては、空室ではなく既に賃借人がいる状態であれば、売却活動の際に内覧ができないこと。
そして、マンションの引き渡しですが、オーナーチェンジ物件の場合は、家賃明細書と賃貸借契約書を買い主に引き継ぐという形になります。

最後に、賃借人に対して新しい所有者（買い主）との連名で、所有者が変更になったことや、振込先が変わったことを伝える必要があります。

投資用マンションの売却、特にオーナーチェンジ物件の場合は、ご紹介した点に留意するようにしましょう。

投資マンション売却時注意ポイント②：居住用マンションを売却する際の特例は受けられない

投資用マンションを売却して利益が出たとしても、居住用マンションを売却する際の特例（3,000万の特別控除や軽減税率の特例など）は受けられません。
つまり、居住用マンションを売却するよりも税金が高くなるということに、注意する必要があります。

高い税金を払うことにきちんと留意していないと、今後の資金計画に支障が出る可能性が大いにあるので、気を付けましょう。

居住用マンションを売却した際に使える特例についてはこちらの記事を参照してください。

投資マンション売却時注意ポイント③：投資用マンションの売却価格の決め方を知っておく

投資用マンションの売却価格の決め方は、居住用の決め方とは大きく異なります。
居住用の場合は、特別なケースを除き、相場価格などを参考に決定されます。

ただし、投資用マンションの場合は、物件そのものの収益力によって売却価格が決定されます。
計算式は、以下のようになります。

例えば、予想される年間の賃料が180万（1ヶ月15万）で、管理費や修繕費、固定資産税などの年間出資額が30万、そして還元利回りが10％だった場合、投資用マンションの価格は以下のようになります。

このように、居住用マンションと投資用マンションでは、売却価格の算出方法が大きく異なります。
これを踏まえた上で、投資用マンションを高く売るためのコツは後ほどご紹介しますが、賃料が高くてニーズがある、つまり収益力が高ければ、投資用マンションを高い価格で売却しやすいです。

還元利回りとは

還元利回りとは、マンションの購入額に対する利益の割合のことです。
例えば、200万のマンションを購入して20万の利益が発生した際の還元利回りは、10%になります。
還元利回りは、不動産に関係する機関や企業が発表している市場のデータや、似たような物件の過去の取引事例、マンションの修繕状況などの様々な要素によって変動します。

これだけでは分かりにくいと思いますので、還元利回りの高低は、下記を参考にしてください。

還元利回りが高い物件のリスクが高い・不動産の価値が低い
還元利回りが低い物件のリスクが低い・不動産の価値が高い

還元利回りが低いほど、投資用マンションの売却価格は上がるので、その点は忘れないようにしましょう。

投資用マンションを高く売るためのコツ

投資用マンションを高く売るためのコツは、以下の3点になります。

では、それぞれについて詳しく解説いたします。

投資用マンションを高く売るためのコツ①：なるべく満室の状態で売りに出す

マンションの1室ではなく、棟ごと所有している場合は、売却する際になるべく満室にしておくことで、還元利回りを下げられる要因になります。

空室の割合が多ければ多いほど、還元利回りに与える影響は大きくなります。
反対に、なるべく空室の割合を減らすことで、結果として売却価格が高くなる見込みがあるのです。

個人や不動産の力で満室にするのは難しいかもしれませんが、少なくとも空室の割合は減らすようにしましょう。

投資用マンションを高く売るためのコツ②：マンションの売り時を知っておく

居住用・投資用を問わず、購入希望者はやはりマンションの築年数を気にします。
築年数が古ければ古いほど、修繕費がどうしても必要になるからです。

マンションの場合、築10年を過ぎてしまうと、修繕しなければならない設備や場所が散見されるようになります。
そのため、所有しているマンションが築10年を超えるかどうかも、マンションを高く売却するためのファクターになります。

投資用マンションを高く売るためのコツ③：マンションをとにかく綺麗にする

投資用マンションの売却を検討している方は、マンションの設備などを修繕し、とにかく綺麗に見せるようにしましょう。
きちんと修繕を行っていないと、還元利回りに影響が出てしまうからです。

特に排水設備はとても重要なので、設備回りをきちんと修繕した上でマンションの“見た目”の部分も綺麗にすることで、買い手の購入意欲を削ぐことを防げるようになります。

投資マンションを高く売るためのコツまとめ

ここでは、投資用マンションを売却する理由を先に述べた上で、売却する際に気をつけることや高く売るコツをご紹介しました。

参考になったでしょうか。

投資用マンションは、持っていれば不労所得を継続的に得られますが、管理業務が面倒になるなどのデメリットもあります。
売却を検討している方は、居住用マンションの売却とは似通った部分がありますが、売却価格の決め方などの相違点があることを、きちんと頭に入れておきましょう。

投資用マンションを売却する流れは、居住用を売却するときの流れとは大きく変わりません。

まずは、自分のマンションが売ったらいくらになるのか、不動産一括査定サイトを利用することをお勧めします。

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