離婚時にマンション売却するべき？財産分与や税金などを解説！

日本では離婚を選ぶ夫婦は3組に1組とまで言われており、もはや珍しいことではなくなってきました。

離婚に伴って問題になる代表格に「持ち家のマンションをどうするのか」が挙げられるのではないでしょうか？ただ、結局のところは、売るか売らないのかの二択です。

売る・売らないで悩む理由は、どちらか一方が生活環境を変えたくないと考えている、あるいは住宅ローン残債があるからといったものが大半。とくにお子さんがいらっしゃる場合には、子どもの学区や環境を変えないため妻子が家族で住んだマンションに残るケースが多いようです。

しかし、一方が住み続ける場合には、財産分与や離婚後の住宅ローンの支払いで揉める可能性が高くなります。また売却する場合も、住宅ローン残債と売れる金額によっては少々ややこしいことになることも。そこで本記事では、離婚時にマンションを売るか売らないかでお悩みの方に向け「財産分与」や「名義変更」の方法をご教授します。

マンション売却以外の離婚したときの選択肢

離婚時に「持ち家であるマンションをどうするか」は、大きな問題になります。売却以外にも、次のような選択肢が考えられます。

• どちらか一方が住み続ける
• 賃貸物件などとして活用する

ただ、いずれも住宅ローンが残っていたり、マンションが夫婦の共有名義だったりする場合には離婚後のトラブルにつながりかねません。

たとえば、夫名義の住宅ローンが残るマンションに妻子が住み続けるケース。この場合は、夫のローン返済が滞ってしまえば妻子は強制退去を迫られます。

一方、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合は、基本的にローンの借り換えが必要です。その理由は「住宅ローン」とは、原則的に自己居住用のローンであるから。賃貸物件などとして活用するには、投資用ローンに借り換える必要があるのです。ローンの借り入れには決して安くない費用が必要であり、マンションが夫婦の共有資産であれば運用方法で揉める可能性もゼロではありません。

【ケースごとに見る】離婚時のマンションの財産分与方法

マンションを売るにしても売らないにしても、離婚する夫婦が悩むことの代表が「財産分与」ではないでしょうか。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことを指します。マンションなどの不動産も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。財産分与の割合は、原則的に1/2ずつ。妻が専業主婦で、夫の収入のみで生活をしていた夫婦でも、この原則は変わりません。

離婚に伴ってマンションを売って現金化すれば、手持ち資金とともにきれいに分与できます。しかし、マンションを売らないとすれば、財産分与は複雑化するでしょう。ただし、マンションを売る場合においても、住宅ローン残高と売れる金額によってはスムーズな売却ができません。

ここからはマンションを売る場合・売らない場合、そして売却するマンションが「アンダーローン」「オーバーローン」の場合の財産分与方法について解説します。

マンションを売らない場合の財産分与

まずは、マンションを売らない場合の財産分与方法です。

マンションを売らずに離婚後も残す場合は、マンションの評価額が財産分与の対象となります。ただし、住宅ローン残債があるマンションは、評価額から住宅ローン財産を差し引いたプラスの部分のみ財産分与の対象です。

たとえば、評価額が2,500万円、住宅ローン残債が2,000万円のマンションは、500万円のプラスの資産とみなされ、原則的に250万円ずつ分与します。一方で、評価額が2,000万円で、住宅ローンが2,500万円のマンションは、マイナスの資産とみなされ、原則的に財産分与の対象とはなりません。

しかし、財産分与の対象はマンションだけではありません。たとえば、現金預貯金が1,000万円あるとすれば、マンションのマイナス分と相殺して平等に財産分与することもできます。

一見すると、マンションを売らない場合においても、大きなトラブルには発展しないようにも思えるのではないでしょうか？しかし、夫婦間で揉める可能性があるのがマンションの評価額の出し方です。

「評価額」といっても算出方法は1つではなく、以下のように複数の方法が考えられます。

• 不動産会社による査定額（＝時価）
• 不動産鑑定士による鑑定額
• 固定資産税評価額
• 路線価

それぞれの価格が一律ではないということが、揉める理由です。たとえば、固定資産税評価額は時価の7割前後、路線価は固定資産税評価額よりやや低いのが一般的です。

マンションに住み続ける方からすれば、少しでも安く評価してもらって分与額を増やしたいところでしょうが、逆にマンションを去る方からすれば、マンションの評価額が高ければ高いほど自分に分与される現金が増えます。

「この評価額で財産分与しなさい」という明確な規定はないため、マンションを残すとすればまず評価方法で揉める可能性が高いのです。

「アンダーローン」のマンションを売る場合の財産分与

続いて、アンダーローンのマンションを売る場合の財産分与方法を見ていきましょう。

アンダーローンとは、持っているマンションの時価がローンの残高を上回っている状態のことを指します。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円なのに対し2,500万円で売れるというようなケースです。アンダーローンであれば、マンションを売却したあとに残ったお金を夫婦で分与すれば済みむため、マンションを売却してその利益を折半することが可能となります。

もちろん、結婚前に貯めたお金で頭金を出していたり、一方の親が資金援助をしていたりすれば、その都度の計算が必要にはなります。しかし、基本的にはアンダーローンのマンションの売却でトラブルは起こりづらいと言えるでしょう。

「オーバーローン」のマンションを売る場合の財産分与

一方「オーバーローン」とは、持っているマンションの時価がローンの残高を下回っている状態のことを指します。たとえば、住宅ローン残債が2,500万円なのに対し2,000万円でしか売れないようなケースです。

基本的に、マンションを売却しても足りないお金は、貯蓄から捻出したり親に借りたりするなど、手元からお金を出さなければ売却できません。夫婦の貯蓄から足りない資金を捻出して住宅ローンを完済すれば、残った資産のみが財産分与の対象となるので揉めずに済むでしょう。

しかし「任意売却」によるマンション売却で、売却後も債務が残る場合は少々ややこしくなります。任意売却については後述で解説しますが、財産分与はプラスの資産のみが対象となるため残債務の返済は住宅ローンの名義人にあるというのが原則。たとえば、夫が住宅ローン名義となっているマンションを売却して債務が残るとすれば、離婚後に返済義務も負うのも夫です。

しかしこれは「原則」であって、夫婦が合意すれば、残った債務の支払いをその他の資産と相殺したり、夫婦で折半したりすることもできます。

任意売却とは？

任意売却とは、マンションを売っても残額の返済が難しい場合、金融機関の同意を得た上で第三者に不動産を売却する方法です。

オーバーローンのマンションは「売らない」選択もできますが、売らなければ月々の返済額は離婚前と変わりません。離婚後は、生活費が増えたり、養育費がかさんだりするもの。今までのように、マンションのローンが払えなくなることも珍しくありません。さらに、離婚後の返済を誰がしていくのかで揉めることにもなるでしょう。

住宅ローンの支払いが一定期間滞れば、強制競売が避けられません。競売になってしまうと、所有者の意志に反して手続きが進み、最終的には強制退去を迫られ、落札価格では返済しきれない債務の一括返済を求められます。

任意売却は、競売と異なり「落札」という形式が取られず、通常のマンション売却と同じように売ることができるのがポイントです。また、次の4つの点も任意売却の大きなメリットだといえます。

1．債務を最大限圧縮できる

競売は、落札者によって落札金額が異なります。最低落札価格だけはあらかじめ決められるため、最悪の場合、最低落札価格がそのまま落札金額になりかねません。最低落札価格は、相場価格の半値ほどになることもあります。

一方、任意売却なら、相場価格に近い金額での売却も可能です。売り出し金額は金融機関と相談の上決定しますが、金融機関は、できる限り高値で売ってもらって債務を減らしたいと考えるもの。ただ、その中でも売れないことは避けなければならないため、相場価格の8～9割ほどの金額で売り出すのが一般的です。

2．残債務は無理のない返済計画が立てられる

競売より高額売却に期待できる任意売却ですが、多くの場合、売却後も債務が残ります。競売では、残債務は基本的に一括返済が迫られるため、最終的には債務整理が必要になる債務者も少なくありません。

しかし、任意売却では金融機関と相談の上、無理のない返済計画が立てられるため、売却後の負担を大幅に減らすことができます。

3．プライバシーを守れる

競売手続きが開始すると、マンションには裁判所から執行官や評価人が訪れ、調査を始めます。続いて、所有者の都合やプライバシーなどは考慮されず「競売物件」として住所や物件情報が公開されます。落札希望者が居室内を見ることはできませんが、外観を見にくることもあるでしょう。そうなると「このマンションは競売にかけられているのかもしれない」と近隣の方にも気づかれてしまいかねません。

その一方で、任意売却は普通のマンション売却と同じ流れで行われるためプライバシーが守られます。一般的な不動産売却と同様に販促活動が行われますが、第三者に「住宅ローンが払えないんだ」「任意売却しているんだ」と悟られることはありません。

4．引越しのタイミングを決められる

競売では、落札が決まってしまうと不動産業者から強制的に立ち退きを迫られてしまいます。そのため、引越しのタイミングも自分で決めることができません。

しかし、任意売却なら売却後に引越しの時期を話し合いで決めることができます。また、任意売却コンサルタントの交渉によっては引越し代も債権者に出してもらえることもあります。誠実な対応をして、なるべく負担が少なく済むようにしておくのが大切です。

任意売却が必要かどうかは、住宅ローン残債と売却見込み額次第です。まずは、ご自身が所有されているマンションの正確な価値を確かめることから始めましょう。マンションナビ では、ご利用者様の手間を最小限の抑えつつ、物件が少しでも高額売却できるよう最短60秒で複数社へ一括査定を申し込むことができる無料サービスを提供しています。

離婚後にマンションを売却せず住み続ける場合の名義変更

財産分与や離婚後のことを考えれば、離婚時にきれいに資産を清算するため、マンションは売却した方がい良いと考えられます。とはいえ、どちらか一方に「どうしても住み続けたい」という意向があることも少なくありません。

マンションを残す理由の多くは、妻子が住み続けるためです。しかし、マンションが妻の単独名義になっていることは少なく、夫単独、あるいは夫婦共有のケースが多いものと思われます。

となると考えるのが、マンションの名義の変更です。しかし、名義変更は容易ではありません。

マンション自体の名義変更は簡単

マンションの「所有権」を変更することは、さほど難しいことではありません。夫名義のマンションを妻の名義とするには、所有権移転登記を行います。

財産分与や慰謝料としてマンションの所有権を移行する場合には、贈与税は課税されません。ただし、新たにマンションの所有権を得る妻には、不動産取得税が課税されます。また所有権移転登記を司法書士に依頼すれば、別途、報酬を支払います。

住宅ローンの名義変更は難しい

マンションの「所有権」を夫から妻に移行することは比較的容易ですが「住宅ローン名義」となれば話は別です。

住宅ローンの支払いは、ローンを借り入れている債務者と金融機関などの債権者との金銭消費貸借契約のもとに成り立っています。そのため、住宅ローンの名義を変更するには債権者の承諾が必要です。

しかし、債権者は「離婚するので名義を変更します」といってすぐに認めてくれるわけではありません。マンション購入時に住宅ローン借り入れる際、仮審査、本審査を経てやって借り入れが決まったように、新たなに債権者になる人も、個人の信用情報や収入、勤務先などが厳正に審査されます。

また、そもそも名義変更を認めない金融機関も少なくありません。その場合は住宅ローンを借り換える必要がありますが、いずれにしても夫名義、あるいは夫と妻の共有名義のローンを妻1人の単独で返済できるだけの支払い能力があることは少ないはず。そのため、住宅ローン名義を変更するのは非常に難しいといえるのです。

また、妻が連帯債務者や連帯保証人になっているケースも少なくないと思われますが、名義人同様、基本的に変更は難しいと考えておきましょう。連帯保証人、連帯債務者もまた、債権者との契約上決まっていることです。夫と妻の収入合算や連帯保証によって組んだローンを、夫単独、妻単独の名義に変更するには、住宅ローンの借り換え、あるいは他の連帯保証人を擁立するなどして金融機関の承諾を得る必要があります。

夫名義のマンションに妻子が住み続けるときの問題点

実は、所有権や住宅ローン名義が夫のままでも、妻子がマンションに住み続けることは可能です。ただその場合には、夫の住宅ローン返済が滞るリスクを認識しておかなければならりません。

「養育費代わりに夫が住宅ローンの返済し続ける」という取り決めをしたとしても、病気やリストラ、あるいは心変わりや夫に新たな家族ができるなどして、返済が滞らないとは言い切れません。

「任意売却」の項で説明したように、住宅ローン返済が一定期間滞れば、競売手続きが開始してしまいます。競売手続きが開始してしまえば、夫は、住宅ローンを月々分割して返済していく権利を失い、一括返済を求められます。夫がこれに応じなければ、マンションに住む妻子は最終的に強制退去を迫られてしまうのです。

離婚でマンションを売却するか住み続ける悩む場合は資産価値の把握を

離婚に際し、マンション売却で悩む場合は、まず資産価値を正しく把握しましょう。併せて、住宅ローン残高証明書などで住宅ローン残債も確認してください。

「いくらで売れるか？」「いくらローンが残っているか？」が分かれば、オーバーローンなのか、アンダーローンなのか判断できます。状況がわかれば、売る・売らないの意思決定がしやすくなるはずです。

とくに共有名義のマンションは、誰か1人の判断でマンションを売却することは出来ず、共有者の同意が必要です。夫婦の意志を同じ方向に向けるためにも、資産価値の把握は重要だといえるでしょう。

マンションの資産価値は、立地や環境、部屋の大きさなどさまざまな条件で大きく変わります。たとえば、どんなに広い部屋でも駅から徒歩30分の場所だったり、駅から近くても近隣にカラオケ店があって騒音が気になる立地などであれば、価格はそれ相応のものになります。

マンションの資産価値をより正確に知りたいなら、複数の不動産業者に査定を依頼するのが1番です。業者ごとの得意不得意も知ることができるので、今後マンションを購入する際にも役立てることができるでしょう。

離婚でマンションを売却するときにかかる諸費用と税金

最後に、マンションを売却するときにかかる諸費用と税金について解説します。

マンション売却にかかる費用は、売却金額の4%ほどといわれています。決して安くない費用ですので、離婚時の財産分与にも影響しかねません。こちらもしっかり認識しておきましょう。

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税法で定められた印紙税が課税されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	２万円	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	６万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

令和6年（2024年）3月31日までの間に作成される売買契約では、表右の軽減税率が適用となります印紙税は、売主・買主それぞれが保有する契約書分を各自負担するのが通例です。

ちなみに、売買契約が「電子契約」で行われる場合には印紙税は課税されません。

登録免許税（＝抵当権抹消費用）

売却と同時にマンションのローンを完済する場合、マンションの抵当権を抹消しなければなりません。

司法書士に登記を委託すれば、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。マンションの場合は、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントし、2,000円の登録免許税が必要です。また、司法書士の報酬は、2万円前後が一般的と言われています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

マンションを売却して所得が出た際には確定申告が必要となりますので、併せて確認しておきましょう。

仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な諸費用、仲介手数料です。

契約金額	報酬額
200万円以下の金額	100分の5.5
200万円を超え400万円以下	100分の4.4
400万円を超える金額	100分の3.3

400万円を超える場合によく使われる速算法は、以下の計算式です。

前述で紹介した「譲渡所得税」や「仲介手数料」を売却を考えているマンションに対して実際に計算したいと思った場合は、該当するマンションの価格相場をお確かめ後、こちらの「売却益シミュレーション」でお手元に残る金額をご確認することをオススメします。

引っ越し費用等

当然ですが、マンションを売却するということは夫または妻のいずれかに引っ越しが費用が掛かります。どちらが引っ越しをするのか、その費用はどうするかを話し合っておきましょう。

他にも、詳細にかかる費用を知りたい方は、下記の記事を参考にして下さい。費用を抑える方法についても記載があります。

離婚時のマンション売却に関するよくある質問

①共有名義のマンションはどのように売却すればいいのですか？

共有名義の不動産は、不動産会社と締結する媒介契約や買主と締結する売買契約など、全ての売却手続きに共有者全員の同意が必要です。

②できるだけ早く売却して離婚したいのですがどうすればいいですか？

「不動産買取」という売却方法であれば、1週間ほどから数週間での売却が可能です。ただし、一般的な売却方法の「仲介」と比較して、売却金額は落ちます。

③住宅ローンが完済できなければ売却できないのでしょうか？

住宅ローンが完済できない場合は「任意売却」という特別な方法で売却していくことになります。

マンション売却×離婚 まとめ

離婚は、ただでさえ労力を要するものです。離婚前に住まいの問題を清算しておけば、離婚後、ご家族は前向きに新生活をスタートさせられるでしょう。

夫婦間で揉めないためにも、まずはマンションの資産価値を把握することが重要です。まずは「売ったらいくらになるか」を把握するため、不動産会社に査定依頼することから始めてみましょう。

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