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離婚でマンション売却するべき?財産分与や名義変更・諸費用まで徹底解説【2025年版】

日本では離婚を選ぶ夫婦は3組に1組とまで言われており、もはや珍しいことではなくなってきました。離婚に伴って問題になることの代表格に「持ち家のマンションをどうするのか」が挙げられます。

売る・売らないで悩む理由は「どちらか一方が生活環境を変えたくないと考えている」、あるいは「住宅ローン残債がある」といったものが大半です。とくにお子さんがいらっしゃる場合には、子どもの学区や環境を変えないため妻子が家族で住んだマンションに残るケースが多い傾向にあります。

しかし、一方が住み続ける場合には、財産分与や離婚後の住宅ローンの支払いで揉める可能性が高くなります。また売却する場合も、住宅ローン残債と売れる金額によっては少々ややこしいことになることも。そこで本記事では、離婚時にマンションを売るか売らないかでお悩みの方に向け「財産分与」や「名義変更」の方法を解説します。

目次

離婚時にマンションは「売却」か「住み続ける」か?

離婚時の選択肢

離婚時の選択肢は、次の3つに大別されます。

  • 売却
  • どちらか一方が住み続ける
  • 賃貸物件などとして活用する

いずれの選択も一長一短で、とくに住宅ローン残債がある場合は揉める可能性が高くなります。

売却のメリットとリスク

離婚時にマンションを売却するメリットは、財産分与や離婚後に揉める可能性が低いことです。マンションを現金化することで財産分与しやすくなり、離婚後はお互いがお互いに依存することなくリスタートを切りやすくなります。

一方で、お子さんがいる場合などは住環境を変えたくないと考えることもあるでしょう。また、マンションを売れば夫も妻も新たな住まいに転居しなければならないため、一定の諸費用が必要です。

妻子が住み続ける場合の名義変更リスク

離婚後も妻子が住み続けるケースは少なくありませんが、マンションの住宅ローン残債が残っており、夫名義、または夫婦の共有名義となっている場合は、夫のローン返済が滞ってしまうリスクを考慮しなければなりません。基本的に、新たな債務者にローンを返済していけるだけの収入と信用がなければ名義人の変更や借り換えはできません。

離婚後にマンションを賃貸に出すという選択肢

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合は、基本的にローンの借り換えが必要です。住宅ローンは原則的に自己居住用のローンであり、そのままの状態で無断で第三者に貸し出すと、金融機関から違約とみなされ、一括返済を迫られる可能性があります。

賃貸物件などとして活用するには、投資用ローンに借り換える必要があります。ローンの借り入れには決して安くない費用が必要であり、マンションが夫婦の共有資産であれば運用方法で揉める可能性もゼロではありません。

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【ケース別に解説】離婚とマンションの財産分与のパターン

離婚時のマンションの財産分与方法

マンションを売るにしても売らないにしても、離婚する夫婦が悩むことの代表が財産分与ではないでしょうか。財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことを指します。マンションなどの不動産も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。財産分与の割合は、原則的に1/2ずつ。妻が専業主婦で、夫の収入のみで生活をしていた夫婦でも、この原則は変わりません。

離婚に伴ってマンションを売って現金化すれば、手持ち資金とともにきれいに分与できます。一方、マンションを売らないとすれば、財産分与は複雑化するでしょう。ただし、マンションを売る場合においても、住宅ローン残高と売れる金額によってはスムーズな売却ができません。

ここからはマンションを売る場合・売らない場合、そして売却するマンションが「アンダーローン」「オーバーローン」の場合の財産分与方法について解説します。

マンションを売らない場合の財産分与

まずは、マンションを売らない場合の財産分与方法です。

マンションを売らずに離婚後も残す場合は、原則的にマンションの評価額が財産分与の対象となります。たとえば、評価額が2,000万円のマンションに夫が住み続けるとすれば、1,000万円を妻に渡すなどの方法が考えられます。

住宅ローン残債があるマンションは、評価額から住宅ローン財産を差し引いたプラスの部分のみ財産分与の対象となるのが原則です。たとえば、評価額が2,500万円、住宅ローン残債が2,000万円のマンションは、500万円のプラスの資産とみなされ、原則的に250万円ずつ分与します。一方で、評価額が2,000万円で、住宅ローン残債が2,500万円のマンションは、マイナスの資産とみなされ、原則的には財産分与の対象になりません。

しかし、財産分与の対象はマンションだけではありません。たとえば、現金預貯金が1,000万円あるとすれば、マンションのマイナス分と相殺して平等に財産分与することもできます。一見すると、マンションを売らない場合においても、大きなトラブルには発展しないようにも思えるかもしれませんが、夫婦間で揉める可能性があるのがマンションの評価額の出し方です。

「評価額」といっても算出方法は1つではなく、以下のように複数の方法が考えられます。

  • 不動産会社による査定額(=時価)
  • 不動産鑑定士による鑑定額
  • 固定資産税評価額
  • 路線価

不動産は「一物五価」とも言われていますが、それぞれの価格が一律ではないということが揉める理由です。たとえば、固定資産税評価額は時価の7割前後、路線価は固定資産税評価額よりやや低いのが一般的です。

マンションに住み続けるほうからすれば、少しでも安く評価してもらって分与額を増やしたいところでしょうが、逆にマンションを去るほうにすれば、マンションの評価額が高ければ高いほど自分に分与される現金が増えます。

「この評価額で財産分与しなさい」という明確な規定はないため、ンションを残すとすればまず評価方法で揉める可能性が高いのです。

アンダーローンの場合の売却と財産分与

続いて、アンダーローンのマンションを売る場合の財産分与方法を見ていきましょう。

アンダーローンとは、マンションの時価がローンの残高を上回っている状態を指します。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円なのに対し、2,500万円で売れるといったケースです。アンダーローンであれば、マンションを売却したあとに残ったお金を夫婦で分与すれば済みむため、マンションを売却してその利益を折半することが可能となります。

結婚前に貯めたお金で頭金を出していたり、一方の親が資金援助をしていたりすれば、それを考慮した計算が必要にはなりますが、基本的にはアンダーローンのマンションの売却でトラブルは起こりづらいと言えるでしょう。

オーバーローンの場合の売却と財産分与

一方、マンションがオーバーローンの場合は、離婚時に揉める可能性が高くなります。

オーバーローンとは、マンションの時価がローンの残高を下回っている状態を指します。たとえば、住宅ローン残債が2,500万円なのに対し2,000万円でしか売れないようなケースです。

基本的に、マンションを売却しても足りないお金は、貯蓄から捻出したり親に借りたりするなど、手元からお金を出さなければ売却できません。夫婦の貯蓄から足りない資金を捻出して住宅ローンを完済すれば、残った資産のみが財産分与の対象となるので揉めずに済むでしょう。

しかし「任意売却」によるマンション売却で、売却後も債務が残る場合は少々ややこしくなります。任意売却については後述で解説しますが、財産分与はプラスの資産のみが対象となるため残債務の返済は住宅ローンの名義人にあるというのが原則。たとえば、夫が住宅ローン名義となっているマンションを売却して債務が残るとすれば、離婚後に返済義務も負うのも夫です。

しかしこれは「原則」であって、夫婦が合意すれば、残った債務の支払いをその他の資産と相殺したり、夫婦で折半したりすることもできます。

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任意売却とは?

任意売却とは、マンションを売っても残額の返済が難しい場合、金融機関の同意を得た上で第三者に不動産を売却する方法です。

オーバーローンのマンションは売らない選択もできますが、売らなければ月々の返済額は離婚前と変わりません。離婚後は、生活費が増えたり、養育費がかさんだりするものです。今までのように、マンションのローンが払えなくなることも珍しくありません。さらに、離婚後の返済を誰がしていくのかで揉めることにもなるでしょう。

住宅ローンの支払いが一定期間滞れば、マンションは競売にかけられてしまいます。競売になると、所有者の意志に反して手続きが進み、最終的には強制退去を迫られ、落札価格では返済しきれない債務の一括返済を求められます。

一方、任意売却は、競売と異なり「落札」という形式が取られず、通常のマンション売却と同じように売ることができるのがポイントです。また、次の4つの点も任意売却の大きなメリットといえます。

1.債務を最大限圧縮できる

競売は、落札者によって落札金額が異なります。最低落札価格だけはあらかじめ決められるため、最悪の場合、最低落札価格がそのまま落札金額になりかねません。最低落札価格は、相場価格の半値ほどになることもあります。

一方、任意売却なら、相場価格に近い金額での売却も可能です。売り出し金額は金融機関と相談の上決定しますが、金融機関は、できる限り高値で売ってもらって債務を減らしたいと考えるもの。ただ、その中でも売れないことは避けなければならないため、相場価格の8~9割ほどの金額で売り出すのが一般的です。

2.残債務は無理のない返済計画が立てられる

競売より高額売却に期待できる任意売却ですが、多くの場合、売却後も債務が残ります。競売では、残債務は基本的に一括返済が迫られるため、最終的には債務整理が必要になる債務者も少なくありません。

しかし、任意売却であれば金融機関と相談のうえで無理のない返済計画が立てられるため、売却後の負担を大幅に減らすことができます。

3.プライバシーを守れる

競売手続きが開始すると、マンションには裁判所から執行官や評価人が訪れて調査を始めます。続いて、所有者の都合やプライバシーなどは考慮されず「競売物件」として住所や物件情報が公開されます。落札希望者が居室内を見ることはできませんが、外観を見にくることもあるでしょう。そうなると「このマンションは競売にかけられているのかもしれない」と近隣の方などに気づかれてしまう可能性があります。

一方、任意売却は一般的なマンション売却と同様の流れで行われるためプライバシーが守られます。

4.引越しのタイミングを決められる

競売では、落札が決まってしまうと不動産業者から強制的に立ち退きを迫られてしまいます。そのため、引越しのタイミングも自分で決めることができません。

しかし、任意売却ならある程度、引越しの時期も融通できます。また、交渉によっては売却代金から引越し代も捻出できることもあります。誠実な対応をして、なるべく負担が少なく済むようにしておくのが大切です。

任意売却が必要かどうかは、住宅ローン残債売却見込み額次第です。まずは、ご自身が所有されているマンションの正確な価値を確かめることから始めましょう。マンションナビ では、ご利用者様の手間を最小限の抑えつつ、物件が少しでも高額売却できるよう最短60秒で複数社へ一括査定を申し込むことができる無料サービスを提供しています。

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離婚によるマンション売却時の財産分与ルールと例外

夫婦が離婚する際、マンションなどの不動産を含む財産の扱いは、トラブルになりやすい重要な論点です。とくに、住宅ローンが残っている場合や夫婦の一方が家に住み続けるケースでは、分与方法に工夫や配慮が求められます。

ここでは、財産分与の基本と例外的な取り扱いについて、マンション売却を前提に整理してお伝えします。


財産分与の3種類

財産分与とは、先のとおり夫婦が婚姻中に築いた財産を離婚時に分け合う制度です。一見シンプルに見えますが、実際は3つの性格を持っています。

1.精算的財産分与

生産的財産分与は財産分与の基本で、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を公平に分けるためのものです。名義や収入の差にかかわらず、マンションや預貯金などが対象になります。

2.扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、離婚によって経済的に困窮する配偶者を一時的または継続的に支援するための分与です。専業主婦(主夫)だった相手など、離婚後に生活が成り立たない場合に考慮されます。

3.慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与とは、不貞やDVなど一方に精神的損害があったケースで、慰謝料の意味合いを含めて財産を多く分与することがあります。ただし、明確な違法行為が証明されない限り、慰謝料が上乗せされるのはまれです。


原則は折半だが、例外もある

一般に、夫婦が築いた財産は原則として2分の1ずつ分けるのが基本です。しかし、家庭ごとの事情や貢献度を踏まえて、必ずしも均等とは限らない例外的な判断がされることもあります。

とはいえ、財産分与は夫婦の協議によって自由に決めることができます。以下のようは判断が下されるのは、夫婦間で合意できず、家庭裁判所などの介入があった場合です。

ケース①:片方が形成に大きく貢献した

たとえば、マンションを購入した資金のほとんどを一方が拠出したり、夫婦の片方が単独でローンを返済してきた場合、財産形成への実質的な貢献度を考慮して分与割合が変わることがあります。

ケース②:一方が浪費や借金で資産を減らした

ギャンブルや無断での借金などにより、夫婦の共有財産が大きく減った場合、浪費した側の取り分を減らすという判断が下される可能性があります。

ケース③:病気などで働けない配偶者

病気や障害などで今後の収入が期待できない一方の配偶者については、将来の生活保障も踏まえ、財産分与において一定の配慮がなされることがあります。

ケース④:収入格差・養育負担が大きい場合

子どもの養育を主に担う側や著しい収入格差がある場合は、扶養的分与の要素が加味されて取り分が調整されることがあります。とくに、親権を持つ側がマンションに住み続けるような場合、売却せず住居として維持する選択肢が取られることもあります。

離婚後に住み続ける場合の名義・ローンの変更手続き

離婚時のマンション名義変更

財産分与や離婚後のことを考えれば、離婚時にきれいに資産を清算するため、マンションは売却したほうがい良いケースが多いといえます。とはいえ、どちらか一方に「どうしても住み続けたい」という意向があることも少なくありません。

マンションを残す理由の多くは、妻子が住み続けるためです。しかし、マンションが妻の単独名義になっていることは少なく、夫単独、あるいは夫婦共有のケースが多いものと思われます。となると考えるのが、マンションの名義の変更ですが、名義変更は容易ではありません。

不動産登記の名義変更は可能

マンションの「所有権」の変更自体は、さほど難しいものではありません。夫名義のマンションを妻の名義とするには、所有権移転登記を行います。

財産分与や慰謝料としてマンションの所有権を移行する場合には、贈与税は課税されません。ただし、新たにマンションの所有権を得る妻には、不動産取得税が課税されます。また、所有権移転登記を司法書士に依頼すれば、別途、報酬を支払います。

住宅ローンの名義変更は難易度が高い

マンションの「所有権」を夫から妻に移行することは比較的容易ですが「住宅ローン名義」となれば話は別です。

住宅ローンの支払いは、ローンを借り入れている債務者と金融機関などの債権者との金銭消費貸借契約のもとに成り立っています。そのため、住宅ローンの名義を変更するには債権者の承諾が必要です。

しかし、債権者は「離婚するので名義を変更します」といってすぐに認めてくれるわけではありません。マンション購入時に住宅ローン借り入れる際、仮審査、本審査を経てやって借り入れが決まったように、新たなに債権者になる人も、個人の信用情報や収入、勤務先などが厳正に審査されます。

また、そもそも名義変更nを認めない金融機関も少なくありません。その場合は住宅ローンを借り換える必要がありますが、いずれにしても夫名義、あるいは夫と妻の共有名義のローンを妻1人の単独で返済できるだけの支払い能力があることは少なため、住宅ローン名義を変更するのは非常に難しいといえるのです。

また、妻が連帯債務者や連帯保証人になっているケースも少なくないと思われますが、名義人同様、基本的に変更は難しいと考えておきましょう。連帯保証人、連帯債務者もまた、債権者との契約上決まっていることです。夫と妻の収入合算や連帯保証によって組んだローンを、夫単独、妻単独の名義に変更するには、住宅ローンの借り換え、あるいは他の連帯保証人を擁立するなどして金融機関の承諾を得る必要があります。

夫名義のマンションに妻子が住み続けるリスク

実は、所有権や住宅ローン名義が夫のままでも、妻子がマンションに住み続けることは可能です。ただその場合には、夫の住宅ローン返済が滞るリスクを認識しておかなければならりません。

「養育費代わりに夫が住宅ローンの返済し続ける」という取り決めをしたとしても、病気やリストラ、あるいは心変わりや夫に新たな家族ができるなどして、返済が滞らないとは言い切れません。

「任意売却」の項で説明したように、住宅ローン返済が一定期間滞れば、競売手続きが開始してしまいます。競売手続きが開始してしまえば、公正証書でローンの返済が取り決められていようがいまいが、夫は住宅ローンを月々分割して返済していく権利を失い、一括返済を求められます。夫がこれに応じなければ、マンションに住む妻子は最終的に強制退去を迫られることになります。

また、養育費代わりとして夫名義の家に妻と子が住み続けることはよくあるケースですが、この場合「児童扶養手当(母子手当)」がもらえなくなるリスクもあります。

離婚でマンションを売却するときにかかる諸費用と税金

マンション売却にかかる費用は、売却金額の4%程度といわれています。決して安くない費用ですので、離婚時の財産分与にも影響しかねません。こちらもしっかり認識しておきましょう。

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税法で定められた印紙税が課税されます。

契約金額本則税率減税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円
出典:国税庁

2027年3月31日までの間に作成される売買契約では、表右の軽減税率が適用となります印紙税は、売主・買主それぞれが保有する契約書分を各自負担するのが通例です。

ただし、売買契約が「電子契約」で行われる場合には印紙税は課されません。

登録免許税(抵当権抹消)

売却と同時にマンションのローンを完済する場合は、マンションの抵当権を抹消しなければなりません。

司法書士に登記を委託すれば、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。マンションの場合は、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントし、2,000円の登録免許税が必要です。司法書士報酬は2万円前後が相場です。

譲渡所得税とその控除

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年超長期譲渡所得20.315%

ただし、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」といった控除特例が適用になり、税額が大幅に抑えられる可能性があります。

マンションを売却して譲渡所得が出た場合、または控除特例を適用する際には確定申告が必要となりますので、併せて確認しておきましょう。

仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な諸費用、仲介手数料です。

契約金額報酬額
200万円以下の金額100分の5.5
200万円を超え400万円以下100分の4.4
400万円を超える金額100分の3.3

400万円を超える場合には、以下の計算式で算出できます。

仲介手数料の速算法

仲介手数料の上限額=物件価格×3%+6万円(税別)

前述で紹介した「譲渡所得税」や「仲介手数料」を売却を考えているマンションに対して実際に計算したいと思った場合は、該当するマンションの価格相場をお確かめ後、こちらの「売却益シミュレーション」でお手元に残る金額をご確認することをオススメします。

引っ越し費用・仮住まい費用

マンションを売却すると引っ越し費用がかかります。また、住み替え方法によっては、新居に移る前に仮住まいが必要になるケースもあります。

離婚時のマンション売却に関するよくある質問

離婚時にマンションは売るほうがいいの?

残債分与や離婚後の暮らしを考慮すると、マンションを売却したほうが良いケースが多いでしょう。とくに住宅ローン残債がある場合は、名義変更や離婚後の返済で揉める可能性があります。

夫名義のマンションに妻子が住むと不利?

夫のローン返済が滞ったり「児童扶養手当(母子手当)」がもらえなくなったりするリスクを考慮する必要があります。

離婚した際にオーバーローンのマンションも売却できる?

自己資金などで差額を充当できれば売却できますが、それができない場合は「任意売却」という特別な手段で売却する必要があります。

離婚によるマンション売却を検討するときの最初の一歩

離婚に際し、マンション売却で悩む場合は、まず資産価値を正しく把握しましょう。併せて、住宅ローン残高証明書などで住宅ローン残債も確認してください。

「いくらで売れるか?」「いくらローンが残っているか?」が分かれば、オーバーローンなのか、アンダーローンなのか判断できます。状況がわかれば、売る・売らないの意思決定がしやすくなるはずです。

とくに共有名義のマンションは、どちらか一方の判断でマンションを売却することはできず、共有者の同意が必要です。夫婦の意志を同じ方向に向けるためにも、資産価値の把握は不可欠といえるでしょう。

マンションの資産価値をより正確に知りたいなら、複数の不動産業者に査定を依頼するのが一番です。業者ごとの得意不得意も知ることができるので、今後マンションを購入する際にも役立てることができるでしょう。不動産会社への査定には、無料かつ一括で査定依頼ができるマンションナビをご活用ください。

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「離婚×マンション売却」まとめ

まとめ
  • 財産分与や離婚後のことを考えれば、売却したほうがきれいに清算できるといえる
  • 住み続ける場合には名義や債務者による住宅ローンの返済に注意
  • 「売るか住み続けるか答えがでない」「夫婦で意向が違う」という場合には、まずは資産価値の把握を

離婚は、ただでさえ労力を要するものです。離婚前に住まいの問題を清算しておけば、離婚後、ご家族は前向きに新生活をスタートさせられるでしょう。

夫婦間で揉めないためにも、まずはマンションの資産価値を把握することが重要です。まずは「売ったらいくらになるか」を把握するため、不動産会社に査定依頼することから始めてみましょう。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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