マンション売却時に住宅ローンが残る場合の対処方法とは？注意点や高値で売却するコツを紹介

「住宅ローンの返済中だけどマンションを売却できるのだろうか」と疑問に感じている方も、多いのではないでしょうか。

結論をいえば、住宅ローンを返済中であってもマンションは売却できます。ただし、原則として売却代金や自己資金でローンを完済する必要があります。

本記事では、ローンの残債があるマンションを売却する方法や注意点、失敗しないコツなどを幅広く解説しますので、ぜひご一読ください。

住宅ローンの残高があってもマンションは売却できる

住宅ローンを返済中のマンションは、残債を一括返済して抵当権を抹消できれば、売却できます。

ローンを組んだ場合、住宅に抵当権が設定されます。そして金融機関は返済を滞納されたときに抵当権を行使して、住宅を強制的に競売にかけて得られた売却金で貸したお金を回収するのです。

厳密に言えば、ローンを完済せずに抵当権が外れていなくても、物件を売却できます。しかし、前の所有者の都合で金融機関に没収されるリスクのある住宅を欲しがる人はいないため、ローンを完済して抵当権を外す必要があります。

住宅ローンの残債は、マンションの売却代金で完済するのが理想です。マンション売却価格が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンであれば、ローンの完済後に残ったお金を新居の購入資金などに充てることも可能です。

売却金がローンを下回る場合は自己資金で一括返済する

マンションの売却金が住宅ローンの残債よりも少なくオーバーローンの状態である場合、そのままでは売却できません。差額は自己資金で補てんする必要があります。

例えば住宅ローンの残債が2,500万円で、マンションの売却金代が2,000万円、仲介手数料や登記費用などの諸費用が60万円であるとしましょう。

この場合、2,500万円－2,000万円+60万円＝560万円を自己資金で補てんすることができれば、マンションは売却できます。

ただし、住宅ローンを完済するために自己資金を投入すると、手元に残る現金が減ります。

日ごろの生活や将来的にまとまった資金が必要となるライフイベントなどを考慮して、無理のない範囲で自己資金を投じることが大切です。

また、病気・けがで働けなくなったときや退職により世帯収入が減少したときなどに対処できるよう、緊急時の予備資金も残しておきましょう。

貯蓄のみではローンを完済することが難しい場合は、両親や祖父母どから資金を援助してもらうのも1つの方法です。

マンションの売却相場とローンの残債額を調べる方法

ローンを返済中のマンションを売却する場合は、残債額と物件の価格相場をそれぞれ調べましょう。残債額と価格相場がわからないと、マンションの売却金と手持ち資金で住宅ローンを一括返済できるか判断できません。

残債額とマンションの価格相場を調べる方法は、以下の通りです。

• 住宅ローンの残債額：年末残高証明書・残高証明書
• マンションの売却相場：不動産会社の査定

住宅ローンの残債額は、借入先の金融機関から毎年10月ごろに送られてくる年末残高証明書を確認する他にも、銀行に行って残高証明書を発行してもらうと確認が可能です。

マンションの価格相場は、不動産会社に査定を依頼して確認しましょう。複数の不動産会社にマンションの査定を依頼すると、お部屋の相場を把握しやすくなり、安値で売却して残債が発生するリスクを防げます。

インターネット上で物件の情報を入力すると、複数社の査定を比較できる一括査定も活用すると良いでしょう。

売却後に残債が発生する場合の対処方法

マンションの売却代金がローン残債を下回っており、自己資金で補てんするのも難しいときは「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する方法があります。

また、住宅ローンの返済の返済ができなくなったときは「任意売却」をするのも1つの方法です。

ここでは、住み替えローンと任意売却の内容やメリット、注意点をご紹介します。

「住み替えローン」を利用する

住み替えローンは、住宅ローンの残債分を返済するための資金と、新居を取得するための資金をあわせて借り入れられるローンです。

住み替えローンを利用することができれば、返済中の住宅ローンを完済して抵当権を外すことができるため、自己資金が不足していてもマンションの売却が可能です。

また、新しい住宅の購入資金と現在の住宅ローンを返済するための資金をまとめて借り入れることができるため、2重でローンを抱えずに済みます。

ただし住み替えローンは、新居の価格を上回る金額を借り入れることになるため、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。

借入額が高くなりやすいことに加え、金利も住宅ローンより高い傾向にあるため、毎月の返済負担が家計を圧迫しやすいといえます。

住み替えローンの利用を検討する際は、新居での生活をスタートしたあとの返済負担に問題ないかどうかを慎重に検討することが大切です。

住宅ローンの返済を滞納している人は「任意売却」を検討する

任意売却とは、ローンの残債があるマンションを金融機関の承認を得て売却することです。

ローンの返済を滞納し続けた結果、金融機関によってマンションが競売にかけられてしまうと、相場の6〜7割の価格で売却されてしまいます。そうなると、多くの債務が残ってしまうかもしれません。

任意売却が認められると、相場と同程度の価格でマンションを売却することが可能です。加えて、売却後に残債が発生しても、無理のない範囲で返済計画を組んでもらえる場合があるため、自己破産するリスクを減らせます。

一方で、任意売却をするためには、借入先の金融機関から承認を得なければなりません。交渉の際は、不動産会社をはじめとした専門家のサポートが不可欠となります。

また、任意売却をする前に返済を3か月以上滞納すると信用情報に記録が残るため、一定期間は住宅ローンや自動車ローンなどの審査にほぼ通過できなくなります。

任意売却ができるのは、競売の開札期日の前日までです。この日を過ぎると任意売却はできません。すでに任意売却を始めていたとしても、期限を過ぎると強制終了となります。

住宅ローンの返済が苦しく、一刻も早くマンションを手放したいと考えている方は、任意売却の実績が豊富な不動産会社に早めに相談をしましょう。

住宅ローン残債のあるマンション売却で失敗を防ぐポイント

住宅ローンが残るマンションを売却するときは、税金や手数料なども考慮して資金計画を立てることが重要です。

また、マンションの売却により損失（譲渡損失）が発生したときは、確定申告をすることで所得税や住民税の負担を軽減できることがあります。

マンションの売却後により多くの資金を手元に残すためには、こうした点を押さえておくことが大切です。

売却時の諸費用も忘れずに考慮する

残債額と売却額の差額を計算するときは、マンション売却の諸費用も考慮しましょう。マンションの売却時には、物件価格の2〜3%の諸費用がかかります。

たとえば、残債が1,600万円で売却価格が1,100万円、売却時の諸費用が40万円であった場合、540万円（1600万円+40万円－1,100万円）の自己資金を準備する必要があります。

売却時の諸費用額を確認しておくことで、マンションの売却後に想定よりも貯蓄が減ってしまう事態を避けられるはずです。

確定申告をして特例を適用し税負担を軽減する

マンションの売却によって損失が発生した場合「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の要件を満たすと、以下2つのうち少ない金額が所得から控除されます。

• オーバーローンと同額（住宅ローンの借入残高－売却価格）
• 物件の購入価格－建物の減価償却費－売却価格
  ※減価償却費とは建物の価格を耐用年数で割った金額

所得税や住民税は、課税の対象となる所得に所定の税率をかけて計算します。譲渡損失の損益通算によって所得から売却による損失が差し引かれると、課税の対象となる所得額が下がって、所得税や住民税の負担を軽減できるのです。

また、損失が所得から引ききれなかった場合、最大で3年間にわたって控除額の余りを繰り越せます。

ただし特例を受けるためには、所定の要件を満たしたうえで確定申告が必要です。

住宅ローン残債のあるマンションは高値で売却することが重要

住宅ローンを返済しているマンションを売却するときは、できるだけ高く売却することが非常に重要です。マンションが高値で売れれば、売却金で残債を一括返済できるだけでなく、手持ち資金を増やして住み替えの費用に充てられるでしょう。

マンションに付加価値をつけて売り出す

マンションを売却するときは、以下のような物件価値の向上が期待できるサービスを活用すると高値で売れやすくなります。

中古マンションを購入する人は、「このマンションに欠陥があったらどうしよう」と不安になるものです。しかし中古マンションは、購入後に瑕疵が見つかった場合の保証がないかあっても短期間であるケースも珍しくありません。

ホームインスペクションで建物の性能が第三者から証明されており、万が一欠陥が見つかっても瑕疵保証が適用されるマンションは、買い手にとって安心できる物件といえます。その結果、相場以上の価格でお部屋を購入してくれる可能性が高まるのです。

不動産会社によっては、ホームインスペクションや瑕疵保証を無料で提供しています。不動産会社を選ぶときは、査定額と同時に提供されているサービスも確認すると良いでしょう。

売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社によって「中古物件の販売に力を入れている」「新築住宅の売買の取り扱いが多い」のように、得意分野が大きく異なります。マンションを売却するときは、マンションの売却が得意で実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼しましょう。

マンションの売却が得意な不動産会社は、物件の査定時に判断できます。売却を得意とする不動産会社は、査定の根拠が明確なだけでなく、売れるまでのストーリーをわかりやすく説明してくれるためです。

またマンション売却が得意な不動産会社は、売り出し価格の設定も適切。相場を考慮したうえで、購入希望者が即決せずに迷うような絶妙な価格に設定してくれます。

そのためマンションの売却を依頼する不動産会社を探すときは、一括査定も活用して複数の不動産会社にお部屋を査定してもらうことが大切です。

・ホームインスペクションや瑕疵保証を実施すると付加価値が付いて相場より高く売れやすくなる
・マンション売却が得意な不動産会社に依頼することが大切

住宅ローンを返済中のマンションを売却する方法まとめ

住宅ローンを返済中のマンションでも、残債を一括で返済すれば売却はできます。売却代金のみでローンの完済が難しい場合は、貯蓄や援助された資金などで差額を賄えば売却は可能です。

売却代金や自己資金での完済が難しいときは、住み替えローンや任意売却を利用する方法があります。

いずれにせよ、ローンを返済中のマンション売却では、いかに高値で売るかが重要なポイントとなります。売却後の金銭的な負担を減らすためにも、マンションを高値で売却してくれる不動産会社を探しましょう。

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住宅を高い値段で売るためには、複数の不動産会社に物件を査定してもらうことが大切です。マンションナビの一括査定サービスでは、売却時の価格を無料で査定。複数の不動産会社の査定価格を、短時間で効率的に比較できるため、ぜひお試しください。