不動産査定価格が出た際に、確認すべき7つのポイント!

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不動産査定価格で、高額な査定価格を提示してもらえると嬉しくなってしまうことでしょう。しかし、査定価格が高額だったからと言って、実際に売却価格も高額になるかと言うと、そう言うわけではないのが事実です。高額な不動産査定価格が出たら嬉しくなるのをこらえて確認するべき7つのポイントを紹介していきます。

目次

不動産査定価格とは?


不動産を売却する際に、不動産会社に提示してもらう「不動産査定価格」はあくまで査定価格であり、売却価格ではありません。そのため、どんなに高額な査定価格や低い査定価格出たからと言って、その価格で売却するとはまだ決まってはいません。

特に高額な査定価格が提示された場合には、より注意が必要です。

その理由は、不動産会社とは言え一つの企業。競合他社の中から売却契約を取ろうと必死です。そこで、査定価格を高額に出すことで、「この不動産会社であれば他の不動産会社よりも高く売却できる」と思ってもらうことができ、お客様獲得となります。

査定価格で不動産会社を決めてしまうと、実際に売却となったときに「こんなはずじゃなかった!」と公開してしまうほど低い売却価格を叩き出されてしまう可能性があります。

不動産査定価格を出してもらう前にチェックしておきたいポイントについては下記の記事で紹介しています。まだ不動産の査定価格を出してもらっていない方は、先に下記の記事を参考にしててください。

不動産査定の種類

ひとくちに不動産査定といってもさまざまな種類があり、査定のタイミングや受けるべきタイミングが異なります。

匿名査定・AI査定

匿名査定というのは、インターネット上に物件情報を入力することで、おおよその売却価格を算出する査定方法です。過去に行われた売買取引のデータと、入力した物件情報を照らし合わせて、機械的に計算する仕組みになっています。

個人情報を入力せずに査定を受けられるため、不動産会社からの営業を受けたくない人や、まだ売却の予定はないが大体の価格を知りたいという人に役立ちます。

ただし、匿名査定では物件の個別条件や詳細な情報、周辺地域のリアルタイムな動向を考慮できないという点がデメリットです。近年ではAIが搭載された査定サービスも増えていますが、査定の精度としてはあまり高いとは言えません。

机上査定(簡易査定)

不動産の売却活動を始めるうえで、多くの人が最初のステップとして選ぶのが机上査定(簡易査定)です。

机上査定では、売主が不動産会社に物件に関する情報や資料を提供し、不動産会社は自社の取引実績や周辺の市場動向も含めて査定を行います。

机上査定の査定結果は、最短で即日、遅くとも数日以内に受け取ることが可能です。インターネットや電話・メールなどで申し込み、結果もデータで受け取れます。

注意点としては、不動産会社ごとに参照するデータが異なるため、査定結果にも差が出るという点が挙げられます。査定自体は無料で依頼できるため、最初のうちは複数社に対して査定依頼を出し、査定結果を比較検討することが重要です。

訪問査定

不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件を目視で直接確認して査定するのが「訪問査定」です。

物件の状態だけでなく、土地の境界線や設備の状況、周辺環境や駅からの動線などを見て総合的に判断するため、机上査定よりも正確な査定結果を受け取れます。

簡易査定と同様、訪問査定も無料で利用できます。ただし訪問査定は「売却の意思が強いもの」として査定が行われます。訪問査定を受けたからといって、必ずしも売却しなければならないというわけではありませんが、明確に売却の予定を立ててから査定を受けたほうが、より市場価格に近い結果を得られます。

不動産査定の流れ

売却活動を始める前の不動産査定は、物件の価値を知る以外にも、売却活動を依頼する不動産会社を選ぶためにも重要なステップです。査定をスムーズに進めながら正確な査定額を算出してもらうためにも、査定の準備から不動産会社と媒介契約を締結するまでの流れを把握しておきましょう。

査定の準備

不動産会社に査定の依頼を出す前に、査定に必要な書類を準備しておきましょう。

机上査定に必要な書類

机上査定では、必ず用意しなければいけない書類はありませんが、下記の書類を準備しているとスムーズに査定が進みます。

  • 登記簿謄本
  • 購入時の売買契約書
  • 公図
  • 測量図や建物の図面

訪問査定に必要な書類

訪問査定では、戸建てとマンションでそれぞれ必要な書類が異なります。

戸建ての場合
  • 購入時の売買契約書
  • 登記簿謄本
  • 登記済権利書
  • 固定資産納税通知書
  • 建築確認通知書
  • 測量図
  • 公図
  • 間取り図
  • 本人確認書類
マンションの場合
  • 購入時の売買契約書
  • 購入時のパンフレットなど
  • 登記簿謄本
  • 登記済権利書
  • 固定資産納税通知書
  • 維持費が分かる資料
  • 管理費・修繕積立金に関する資料
  • 管理規約
  • 間取り図
  • 本人確認書類

なお、上記は一例であり、不動産会社や物件によっては追加の書類が必要になる場合もあります。法務局で取得する必要がある書類もありますので、査定を受けることが決まったら早めに準備しましょう。

机上査定を依頼する

不動産の売却活動は、まずいくつかの不動産会社に机上査定を依頼するところから始まります。

机上査定は電話やメール、不動産会社のホームページから依頼します。この段階では売却活動を依頼する不動産会社を選ぶために、3~4社を目安に査定依頼を出すようにしましょう。数日程度で査定結果が届くので、届いた査定結果を比較し、高く売却してもらえそうな不動産会社を見極めます。

なお、急いで物件を売却しなければならない場合や、すでに依頼する不動産会社が決まっている場合は、最初から訪問査定を利用するケースもあります。

しかし、訪問査定にはまとまった時間を確保する必要があり、一度に複数の不動産会社に依頼すると時間も労力もかかるため、最初のうちは簡単に査定を受けられる机上査定を利用するのが一般的です。

訪問査定の依頼・訪問日の決定

机上査定の結果を比較して、候補の不動産会社を1~2社に絞ったら、次に訪問査定の依頼を出します。

訪問査定は原則として売主の立ち合いが必要なため、不動産会社の担当者と予定を調整し、訪問日を決定しましょう。

また訪問日を決定するのに合わせて、訪問査定で必要な書類を確認しておくと安心です。

訪問査定(現地調査)

訪問査定では、不動産会社の担当者が物件のある現地を訪れ、物件を直接目視で査定します。机上査定の結果と必要書類を参照するほか、売主へのヒアリングも行い、より市場価格に近い金額を算出するというものです。

訪問査定にかかる時間やおよそ1時間程度とされていますが、物件の状態によっては2~3時間程度かかる場合もあります。原則として売主の立ち合いが必要なため、スケジュールに余裕をもって対応しましょう。

また、担当者の知識や経験、提案力を見極めるチャンスでもあります。わからないことや心配なことは積極的に質問し、信頼のできる担当者かを確かめておくことも重要です。

訪問査定の結果を受け取る

訪問査定から1~2週間程度で査定結果が送られてくるので、比較検討してどの不動産会社に依頼するかを決めましょう。

査定結果でチェックするポイントと、売却活動を開始する前に確認しておきたい項目については、次の章で解説します。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却活動を依頼する先が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約というのは、所有する不動産の売却活動を依頼するために締結するものです。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの契約形態があり、営業活動の報告の頻度や、一度に締結できる媒介契約の数など細かな違いがあります。

一般媒介契約は、一度に複数の不動産会社に依頼できるため、売買情報が物件を探している人の目に触れる機会が多くなるという点がメリットです。しかし不動産会社の立場としては、頑張って営業活動をしてもほかの不動産会社が先に成約してしまう可能性もあるため、精力的に影響してもらえない可能性が高いと言えます。

それに対して専属専任媒介は、一度に媒介契約できるのは1社までという縛りがあり、売主自身で買主を見つける行為も認められていません。しかし不動産会社としては、売却先を見つけられれば確実に報酬を受け取れるため、一般媒介や専任媒介と比較して、精力的に営業活動をする傾向にあります。

それぞれの媒介契約のさらに細かい違いについての説明は割愛しますが、どの媒介契約を選ぶかによっても売却活動の進め方が異なるため、慎重に検討しましょう。

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不動産査定価格出た際に、確認すべき7つのポイント!


不動産査定価格で騙されないようにしたり、適切な不動産査定価格を知るためには、どのようなポイントをチェックするべきなのでしょうか。査定価格を提示されたタイミングで確認するべきポイントを7つご紹介していきます

不動産査定価格のチェックポイント①:査定理由

不動産査定価格が出た時には、まず、査定価格をどのような理由で算出しているのかについての確認は必ずしましょう。

あまりにも曖昧な記載しかなかったり、不審な点が見つかったりしたら早急に不動産会社に問い合わせをしましょう。

それでもまだ怪しいと思うのであれば、別の不動産会社に間接的な言い回しで相談してみるのも良いかもしれません。

やはり、そういった意味でも複数の不動産会社に一括で査定を依頼することができる不動産一括査定サイトはお勧めのサービスです。

不動産査定価格のチェックポイント②:成約事例の物件のスペック

査定書には必ずと言っていいほど、他に似ている物件でどのような査定価格が出されているのかが確認できる成約事例という過去の物件の契約した時の価格などを表示した事例の記載があります。

その成約事例の物件と自分の物件を照らし合わせて、立地、方角、面積などのスペックが似ているのかどうかの確認をしましょう

よくみるとエリアが違ったり、方角が違ったりなど、条件が違う場合もあるので、注意しながら見ていきましょう。

実際に自分の不動産を売りに出した時に、どんな物件が競合するのかを確認しておくことが重要となります。不動産会社の担当者に、正しく理解しているのかを聞いてみるのも良いでしょう。

不動産査定価格のチェックポイント③:成約事例の物件の築年数

同じく成約事例の築年数の確認も必要です。特に、建築基準法が改定された1981年の前に建設されたのか、後に建設されたのかの確認は必須です。

と言うのも、耐震基準が変更され、旧耐震基準であると売却価格は低くなります。しかし、リフォームやリノベーションで新耐震基準に変更されている場合もあるので、そのような記載があるかどうかも、くまなくチェックすることをおすすめします。

不動産査定価格のチェックポイント④:他の不動産会社に提示してもらった査定書

不動産査定は複数の不動産会社にしてもらうのが基本です。査定価格を比べるためにはもちろん、査定書に書かれていることを見比べるためにも利用してみることをおすすめします。

特に、査定算出理由はどこをどのように査定したのかを知れる項目です。他の不動産会社が触れてもいないような点を高く評価しているようであれば、不当な高額査定価格を提示している可能性があります。他社が目をつけていない点を評価している不動産会社があるようであれば、疑ってみましょう。

また、査定価格が出た時の注意点としては、不動産を売却して、「手元にどれくらいのお金を残したいのか」を考えることです。

不動産売却価格が全額利益だと思ってしまう方も多いでしょうが、これは大きな間違いですので注意が必要です。

不動産売却価格から何が差し引かれて、どの価格が純利益になるのかを説明していきます。

不動産査定価格が出たタイミングから、不動産売却にかかる費用や、不動産売却にかかる税金を理解しておかないと、こんなはずではなかったと後悔してしまうことになりかねません

詳細は下の記事にも記載しておりますので、参照ください。

不動産査定価格のチェックポイント⑤:不動産会社の仲介手数料

これまでも記載をしてきましたが、不動産を売却する際に売却価格が丸々手元に残るわけではありません

不動産査定で出た価格がそのまま利益になるのではなく、仲介手数料がどれほど引かれているかの確認は必須です。

仲介手数料が無料になっていたり、格安になっていたりする場合、本当にその価格で考えていて良いものなのかを不動産会社に確認するようにしましょう。

「査定書上では仲介手数料が発生しなくても、実際の売却となると発生する」なんてことが起きてしまったら大きな損害となります。

不動産査定価格が出るまでは無料ですが、そのタイミングにこそ、各不動産会社に仲介手数料など、売却にかかる費用を確認するようにしましょう。

不動産査定価格のチェックポイント⑥:取得時に要した費用

不動産を売却することは、何かしらの方法で不動産を取得していることとなります。

不動産を取得する際にかかった費用は売却時の利益から差し引いて計算する必要があります。なぜかというと、売却した時に利益がでると税金がかかるからです。実際に不動産を取得費がいくらであったかどうかを押さえておくことは極めて重要なポイントです。

取得時に要した費用とは、物件を購入した際の価格はもちろんですが、所有権の登録費用、不動産売買契約時の仲介手数料、戸建なのであれば土地代、住宅ローンを組んだのであれば保証料など、様々な費用を要したことでしょう。売却した際の純利益を計算するためには、これらすべての金額を合計して、売却価格から差し引く必要があります。

売却の際にかかる税金や取得費用についてはこちらの記事を参考にして下さい。

要は、不動産を取得するということは、物件価格だけでなく、他にも諸経費が掛かっているため、取得した際の物件価格よりも、高く売却できたということだけで満足してはいけないということです。

不動産査定価格のチェックポイント⑦:売却時に要する費用

不動産を売却する際にも、取得時同様いくつかの費用が発生します。不動産は大きな契約です。

個人間での取引ができないため、不動産会社の介入は必須。その際の仲介手数料ももちろん差し引く必要があります。

そのほかにも、不動産売却のためには抵当権抹消登録費用、印紙税、のように様々な細かい費用が発生します。これらすべてを合計した総額を合わせて差し引く必要があります。

これらの費用をまとめて譲渡費用と呼びます。詳細は下記の記事をご覧ください。

さらに、不動産を売却すると「譲渡所得税(所得税+住民税)」という税金を収める必要が出てきます。不動産を売却した利益は「所得」として扱われるため、逃れることはできません。

しかし、譲渡所得税は不動産売却をしてすぐに支払い義務が出るものではなく、翌年3月の年末調整のタイミングで所得税の支払いの義務が、6月に住民税の支払いの義務が発生します。

支払いのタイミングがずれてしまうため忘れられがちですが、この譲渡所得税も売却価格より差し引く必要があるため注意しましょう。

こちらは確定申告に関わってくる内容ですので、詳細は確定申告の記事を確認下さい。

不動産査定を受ける際の注意点

売却する時期や金額の目標を決めておく(修正前)


売却を考えている場合、不動産査定を行う際には、売却にかかる全体のスケジュールを事前に理解しておくことが重要です。一般的に、査定完了から買主が見つかるまでの販売期間は約3ヶ月を見込むことが多く、売買契約が成立してから物件の引き渡しまでにはさらに1~2ヶ月程度が必要とされています。特に、転職や子どもの学校の関係で新居への移住時期が決まっている場合は、余裕をもって査定プロセスを開始することが望ましいです。売却の主要なスケジュールは以下の通りです。

さらに、住宅ローンの残高については、通常、家の売却益と手持ちの預貯金を合わせて一括で返済する方法が取られます。売却価格が低すぎると、ローンの返済が困難になり、最悪の場合、売却自体が不可能になることもあります。そのため、住宅ローンの残高やその他の支出を考慮し、現実的な売却価格の目標を設定しておくことが賢明です。

不具合や瑕疵(かし)を確認しておく(修正前)

査定の際には、雨漏り、シロアリの被害、設備の不具合など、物件の問題点や欠陥を正直に申告することが必須です。これらの問題は査定価格に影響を及ぼす可能性がありますが、売却後にこれらの問題が明らかになった場合、売主は「契約不適合責任」として法的な責任を負うことになることがあります。これは、売却後に契約内容に記載されていない問題や欠陥が発見された際に生じる責任です。

不動産査定を行う際には、物件の現状を正確に把握し、不動産会社に全てを伝えることが重要です。問題点を記録するために、写真を撮っておくことも推奨されます。

物件に問題がないか心配な方は、「ホームインスペクション」を検討すると良いでしょう。ホームインスペクションは、専門家による不動産の状態診断であり、取引前に行うことで、後から問題が発見されるリスクを減らすことができます。また、この診断は買主にとっても信頼性を高める要素となります。

相場を把握しておく(修正前)

査定価格は、不動産の売却を検討する際や、売り出し価格を設定する上で、重要な参考になります。売り出し価格を適切に設定することは重要で、価格設定が高すぎると買い手がつかず、逆に低すぎると期待する売却益を得られず損をすることもあります。そのため、不動産会社が提供する査定価格を市場の相場と照らし合わせて考慮することが肝心です。

市場の相場は、不動産情報サイトを利用して、エリア、物件のタイプ、間取り、面積など、売却予定の不動産に近い条件でフィルタリングして検索することで、把握することが可能です。

査定価格=売却価格ではない(修正前)

不動産査定のプロセスは、ほとんどの不動産会社で基本的に同様です。しかし、たとえ同じ査定手法を採用している場合でも、各社が持つ取引事例の量や質は異なるため、最終的な査定価格には差が出ることが普通です。

例えば、取引事例比較法を用いた査定を行う際、会社によって参照する事例の範囲や詳細が異なるため、査定価格にも違いが生じます。このため、豊富な取引事例を持つ不動産会社を選ぶことは、より正確な査定結果を得るための鍵となります。

査定価格は不動産会社ごとに異なる

机上査定や訪問査定を通じて提示される査定価格は、売却が確約される価格ではないことを理解することが重要です。この査定価格は、アドバイス価格や推定価格とも称され、基本的には一つの見解として捉えられます。

査定価格はあくまで一つの見解であり、不動産会社によって異なることが一般的です。担当者が積極的な姿勢を取る場合、査定価格は高く設定されることがありますが、逆に慎重な評価をする場合もあります。不動産会社が査定時にどのような要素を重視しているかについては、「不動産査定のポイント」に関する記事を参照してください。

査定前にリフォームやハウスクリーニングをしない(修正前)


査定の前にわざわざ家をリフォームする必要はないと考えられます。特に中古住宅の場合、多くの買い手は自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションを行いたいと思っています。

さらに、設備の交換などを行っても、その費用が売却価格に反映されないことも多いです。掃除やハウスクリーニングが査定額に大きく影響するわけではないため、これらの作業も必須ではありません。不用意に改修を行うと、かえって損をする可能性もあるため、何かを始める前には不動産会社に相談することが賢明です。

ただし、見た目の印象を良くするために、可能な範囲での掃除は行うと良いでしょう。特に水回りなど、視覚的に影響が大きい部分は念入りに掃除することを推奨します。

不動産査定価格出た際に、確認すべき7つのポイントまとめ

まとめ
  1. 不動産を売却する際に、不動産会社に提示してもらう「不動産査定価格」はあくまで査定価格であり、売却価格ではない。高額査定を出されたときは注意が必要。
  2. 不動産査定価格出た際に、確認すべきポイントは「査定理由」、「成約事例の物件のスペック」、「成約事例の物件の築年数」、「他の不動産会社に提示してもらった査定書」、「不動産会社の仲介手数料」、「取得時に要した費用」、「売却時に要する費用」の7つ
  3. 不動産査定価格に一喜一憂するのではなく、査定はあくまで売却活動のスタート段階なので、売れてからかかる費用や税金についても理解を深める。
  4. 不動産査定価格が出されたタイミングで確定申告までの流れがあることを理解し、事前に準備をしておく。
  5. これまでの内容を理解していない中で、不動産査定価格をもらっている人については、改めて不動産一括査定サイトを利用することがお勧め。

今回は、不動産売却において査定価格が出た際に、確認すべきポイントを記載をしてきました。

不動産売却は、もちろん高く売れるに越したことはありませんが、自分が想定していた通りの価格で売却できることが一番の目標です。

そのためにも、どのような価格を設定すれば自分の思い描く価格で売却できるのかどうか、どのような企業に仲介を依頼すれば実現できるのかを知ることが重要であると言えます。

査定価格が高く提示されれば嬉しくなって、どうしてもその不動産会社に仲介依頼をしがちですが、一度冷静になって「本当に親身になって仲介を引き受けてくれる企業なのかどうか」を見極めましょう。

実際に査定価格を出した人もそうでない人も、これまで記載してきた内容を知らなかったという人は、改めて、下記のサイトから一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

【保有資格】宅地建物取引士
上智大学外を卒業後、不動産調査会社在籍中に宅地建物取引士試験に合格。宅建士として事業用不動産の仲介営業職に従事し、退職後はレンタルオフィスの運営会社で入居者・契約管理をするかたわら、売買・賃貸・住宅ローンを中心とした不動産関連の専門性が高い記事を多数執筆。不動産初心者でもわかりやすい文章に定評がある。

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