マンション査定書とは？確認すべきポイントと項目を解説
マンションの売却を成功させるには、正確な査定価格を知ることが成功への一歩となります。
そのカギとなるのが「マンション査定書」です。
しかし「査定書の見方がわからない」「査定結果をどう比較すればいいの？」と悩む方は多いのではないでしょうか。
本記事では、査定依頼の流れから査定書の基本、実際の売却価格との違いまで、初心者の方でもわかりやすく解説します。
確認ポイントも解説していますので、ぜひ最後までお読みいただき、売却活動に役立ててください。
目次
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マンション査定書とは？
マンション査定書とは、不動産会社が物件の市場価値を評価し、適正価格を提示するために作成する書類です。
売却を検討する際、この査定書が基準となり、売り出し価格の設定や売却計画の指針となります。
不動産会社によって査定方法や査定価格に差があるため、複数の査定書を比較し、ご自身の物件に合った不動産会社を選択できるようにしましょう。
※不動産鑑定書は不動産鑑定士が作成するものです。混同しないように気をつけましょう。
マンション査定書を依頼する際の流れ
マンション売却をする際の最初に行うステップとして「査定依頼」があります。
不動産会社に査定を依頼することで、売却する物件の市場価値を知ることができ、売却価格の設定や販売戦略を立てる時の基盤となります。
査定書の依頼方法とは
具体的な方法は以下の3つです。
- 不動産会社のホームページから査定を依頼する
- 近くの不動産会社に直接訪問する
- 不動産一括査定サービスを利用する
マンション査定は、不動産会社にとって営業活動の一環であるため、無料で依頼できます。
おすすめの方法は「不動産一括査定サービス」を利用することです。
マンション査定は不動産会社によって査定価格に差があるため、複数の不動産会社の査定結果を見なければ相場を把握できません。
適切な価格を把握できなければ、マンションを高く売る、早く売るといった戦略も立てられないので、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
マンションナビ一括査定はマンション専門の一括査定サービスです。インターネットから簡単に査定依頼を申し込めるので、ぜひご活用ください。
マンション査定の基本
マンションの売却を検討する際、まず理解しておきたいのが「査定の基本」です。
不動産会社は査定を通じて、物件の市場価値を提示しますが、その方法や内容を正しく理解することで、売却をより有利に進めることが可能です。
不動産会社が査定価格を算出する際には、主に2つの方法が用いられます。それぞれの特徴を理解しておきましょう。
査定方法の種類
机上査定（簡易査定）
物件の基本情報（所在地、広さ、築年数など）を基に、概算価格を算出する方法です。
不動産会社に訪問せず手軽に依頼でき、結果が迅速に得られるため、売却を検討している段階で「まずは相場感を知りたい」という人に適しています。
訪問査定
不動産会社の担当者が物件を直接訪問し、状態や周辺環境を詳細に確認して査定価格を提示する方法です。
直接物件を見るため、物件の特性を正確に反映することができます。
時間がかかる査定方法となるため、事前にスケジュール調整をしっかり行いましょう。
マンション査定書に記載される項目一覧
依頼する不動産会社によっては、提出してもらえる査定書の形式に多少の違いがあります。しかし、基本的に掲載されている項目に大きな違いはないでしょう。
査定書にはどのような項目があり、どのような点に注意しながら確認するべきなのか解説していきます。
売出事例
近くでどのような不動産が売り出されているのかがわかる「売出事例」が掲載されています。
他の売出中の物件がどのような物件なのかを把握できていれば、自身の不動産を売却するためにはどのようなポイントでアピールをすれば良いのかがわかったり、逆にどのようなポイントが劣っているのかがわかったりします。
成約事例
売却したい物件と似ている物件で無事に売買契約の成立した「成約事例」も掲載されています。
似ている物件がいくらで売却できたのかを知ることで、売却活動をする際の値引き価格のイメージが掴めます。
また、どのようなポイントがきっかけとなって契約を成功に導いたのかを知ることで、売却活動をする際の参考にもなるでしょう。
周辺環境
物件の周辺環境についても掲載されています。他人から見た周辺環境の良し悪しを確認することができます。
長年住んでいると気にならなくなってしまっていることでも、他人が見たらマイナスポイントとなってしまっていたり、逆に当たり前と思っていた環境が、他人から見たらプラスポイントに見えたりなど、新たな発見があることでしょう。
駅からの距離、スーパーがあるかどうか、学校や公園が近く子育てがしやすいかどうか、道路の狭さなどが主に見られる項目です。
用途地域
すべての地域は、住居用、商業用、工業用など、何を目的として土地を利用するのかが定められています。
不動産の近辺の地域が工業を目的とする用途であると、人気が落ちてしまい査定価格も低く見積もられてしまいます。
それに対して、住居を目的とする用途の地域であると住宅街や暮らしに寄り添った環境が整っているケースが多いため、人気のあるエリアとなり価格が高く見積もられることがあります。
ハザードマップ
ハザードマップは別名「被害予想測定図」と呼ばれており、災害時はどのエリアが発生元となるのかを予測し、それに合わせて被害範囲、被害拡大、被害程度を計測し地図化したものです。
災害発生元が近いかどうかの確認はもちろん、避難所の場所や不動産からの距離がどれほどなのかを確認しましょう。
発生元は遠ければ遠いほど良いですし、避難所も近ければ近いほど良いです。
マンション査定書の確認ポイント
不動産会社から提示される査定書は、物件の市場価値を判断する重要な資料です。
しかし、提示された内容をそのまま鵜呑みにするのは危険です。
査定書の中身をしっかり確認し、妥当性を見極めることが、納得のいく売却につながります。
ここでは、査定書の確認すべき重要なポイントを解説します。
①査定理由
査定価格は不動産会社によって異なるので、なぜその価格になったのかを明確にしましょう。
不動産会社のなかには、自社に売却を依頼してもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を提示する悪質な会社もあります。
そのような不動産会社に依頼すると、なかなか成約に至らず売れ残ってしまう恐れがあります。
このような事態を避けるためにも、査定書に記載されている近隣の取引事例をもとに「なぜこの事例よりも高いのか（安いのか）」などを質問してみましょう。
②コメントや評価が書かれているかを確認する
マンションに対する評価やコメントが丁寧に書かれていると、営業担当者がマンションの売却に対して真摯に向き合っていることがわかります。
マンションのプラスポイントやマイナスポイントをしっかりと理解してくれている営業担当者であれば、購入検討者に対してもマンションの魅力を伝えてくれるでしょう。
③販売活動計画が明確か
不動産会社がどのような販売活動を考えているかを確認しましょう。
マンション売却は売却事情によって販売活動も変わります。
- 転勤することになったので早急に売却したい
- 急ぎではないので、なるべく高く売却したい
- 離婚による売却など
不動産会社が考えている販売活動計画で、売却の目的を達成できるか確認する必要があります。
マンション査定価格と実際の売却価格の違い
査定価格と実際の売却価格が異なる理由として以下のことがあげられます。
- 不動産市場
- 購入希望者との交渉
- 物件の状態や魅力をアピールできるか
詳しく解説していきます。
不動産市場
不動産価格は市場の需給バランスや経済状況、政策などによって常に変動しています。
査定書の価格を基にしつつ、現在の不動産市場がどうなっているかも必ずチェックし、適正価格かどうかを判断しましょう。
購入希望者との交渉による価格調整
購入希望者との交渉は売買の最終ステップであり、成功するかどうかは売却価格に大きな影響を与えます。
なぜ交渉による価格調整が必要になるのか？
購入希望者は、物件購入にあたってローンの上限や資金計画を立てています。希望物件がそれを超える場合、交渉で価格を下げることを求められたりします。
交渉の際、価格調整を最小限に抑えるためには適正価格での売り出し、物件を綺麗にしておくことなどが大切です。
また「この価格以下では売らない」というラインを最初に決めておきましょう。
物件の状態や魅力のアピールが売却価格に与える影響
同じ条件の物件でも、状態が良く、魅力がしっかりと伝わっている場合は高値で売却できる可能性が高まります。
魅力的な物件だと感じてもらうために、以下の点を意識しましょう。
内覧での印象を最優先に
内覧時の印象は購入希望者に強く影響します。
明るく開放的な空間に見えるようカーテンを開けたり、なるべく生活感を感じないよう最低限の家具だけにすると部屋が広く見えます。
物件の強みを明確に伝える
駅からの近さ、日当たりの良さ、眺望の良さなど、購入希望者にとっての魅力ポイントを強調しましょう。
周辺環境（学校や商業施設の近さ、治安の良さなど）もプラス要素になります。
物件の状態を整え、魅力をアピールすることで、査定価格に近い売却価格を実現できる可能性が高まります。
清掃や修繕が必要な箇所は修繕を行い、準備を怠らず内覧時の印象を大切にしましょう。
マンション査定でよくある質問
まとめ：マンション査定書のポイントを理解して最適な売却を！
マンション査定書の基本から、確認すべきポイントなどを解説しました。
査定書に書かれている内容をよく理解し、不明点があれば積極的に不動産会社の担当者に質問しましょう。
査定価格は市場データや物件の特性を基にした参考値ですが、売却価格は購入希望者との交渉や市場状況によって変動します。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠をしっかり確認することが重要です。
マンションナビ一括査定はマンション専門の一括査定サービスで、WEBから複数の不動産会社に査定依頼ができます。ぜひご活用ください。
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