一般媒介などの媒介契約と仲介の違いとは？他の契約との違いや選択すべきケースを解説

不動産取引では「媒介」や「仲介」という少々、難しい用語が飛び交います。両者に大きな違いはなく、いずれも「間を取り持つ」という意味で使われる用語です。

ただし、不動産取引の現場では、両者の言葉のニュアンスは少し異なります。「媒介」は、売主と不動産会社が締結する「一般媒介契約」など売主と不動産会社を介するときに用いられる言葉。一方の「仲介」は、売主と買主の間を介するときに用いられる言葉です。

本記事では、より詳しく媒介と仲介の違いを解説します。

一般媒介契約などの「媒介」と「仲介」の違いとは？

媒介：2つのものの間にあって両者の関係の仲立ちをすること
仲介：両者の間にはいって取り次いだり、まとめたりすること

両単語の意味は上記の通り、大差ありません。不動産取引においても、基本的には同等の意味と捉えて問題ないでしょう。ただし、使用される場面には次のような違いがあります。

「仲介」は不動産の取引形態を指す

「仲介」は、主に不動産の取引形態を指す言葉として使用されます。仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人を不動産会社が仲立ちすることです。

買主を探し、高額かつ法規制もある不動産を個人で売却することは容易ではありません。さまざまな手段で買主を探し、不安心・安全な取引をサポートしてもらうため、多くの売主は不動産会社に仲介を依頼します。

買主も同様です。人生で最も高額といえる買い物もスムーズかつ安心して進めるため、不動産会社に仲介を依頼します。

不動産取引形態には、仲介の他にも不動産会社を介さず売主・買主だけで取引する「個人間売買」や不動産会社が直接、不動産を買い取る「買取」があります。

媒介契約は売主と不動産会社が締結する契約

売主・買主は、不動産会社に仲介を依頼するため「媒介契約」を締結します。

不動産売却における媒介契約の役割は、売主からすれば売却の依頼。不動産会社からすれば、売買が成立したときに仲介手数料を支払ってもらうための約束です。

媒介契約は3種類に分かれる

媒介契約には、次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

3つの媒介契約の違いは、売主のルールや不動産会社の義務。一般媒介は、3つの媒介契約の中で最も制約が少ない契約です。

次項から、3つの媒介契約の違いをより詳しく解説します。

一般媒介契約と他の契約方法の違いとは？

一般媒介契約では、売主は複数社に売却を依頼でき、自己発見取引も可能です。また、契約期間の制限もなく、不動産会社にはレインズへの登録義務や販売活動の報告義務もありません。

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

専任媒介契約は、一般媒介契約のように売主は複数社に売却を依頼できません。この点が、一般媒介契約と専任媒介契約の最も大きな違いです。

また、専任媒介契約の期間は、法律で3ヶ月が上限と定められています。不動産会社には、媒介契約締結から7日以内のレインズ登録と2週に1度以上の頻度での販売活動の報告が義務付けられています。

一般媒介契約と専属専任媒介契約の違い

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に、売主は複数社に売却を依頼できません。媒介契約期間の上限が3ヶ月という点も同様です。

一方、専属専任媒介契約では、一般媒介契約・専任媒介契約で可能な自己発見取引ができません。つまり、売主は必ず不動産会社の仲介をともなって不動産を売却する必要があります。

不動産会社の義務ももっとも厳しく、レインズ登録は媒介契約から5日以内、販売活動の報告は1週に1度以上の頻度とされています。

一般媒介契約を選択したほうがいいケースをご紹介

3つの媒介契約には、売主のルールや不動産会社の義務に大きな差があります。最も制約が少ない一般媒介契約には、その特徴から向き・不向きがあります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

まずは、一般媒介契約のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

• 不動産会社選びで失敗しづらい
• 複数社ゆえに対抗心が生まれる
• 「囲い込み」が防げる

複数社と媒介契約を締結できる一般媒介契約は、1社に絞って販売活動を進めていく必要はありません。よって、不動産会社選びで失敗しづらく、複数社がライバルとなることにより対抗心が生まれ「我先に」と積極的な販売活動をしてくれることに期待できます。

また、複数社に販売活動を依頼するメリットの1つに「囲い込み」を防げるということも挙げられます。囲い込みとは、買主も売主も自社で見つけるため、物件情報を他社に開示しない悪質な不動産会社による行為。複数社が一斉に販売活動をすれば、すでに物件情報が複数社に共有されるため、囲い込みは成立しません。

デメリット

• 売却活動に注力してもらえないケースがある
• 複数の不動産会社とのやり取りが大変
• ＋αのサービスが受けられないことも

複数社に販売活動をしてもらうことで、各社に競争心が生まれ積極的な販売活動にも期待される一方で、物件の条件次第では逆に不動産会社のやる気が低下してしまうおそれがあります。不動産会社の収入源は、成功報酬である仲介手数料です。売却すれば確実に仲介手数料が受領できる専任媒介契約や専属専任媒介契約と比較して、お金や時間をかけた販売活動に慎重になる不動産会社もあると推測されます。

また、複数社と契約するとなると、物理的にやり取りが大変になるということもあるでしょう。さらに、無料ハウスクリーニングや契約後の保証といった不動産会社独自のサービスの多くは、一般媒介契約は対象外です。

一般媒介契約に適したケース

以上のようなメリット・デメリットから、一般媒介契約に適しているのは次のようなケースと考えられます。

• 不動産会社のやる気が削がれない人気物件
• 信頼できる不動産会社が見つからない
• 周りに知られずに売却したい

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↓媒介＆仲介についてはこんな相談も寄せられています↓

• 正式な媒介契約が無い場合のトラブルと対処法を教えてください。
• 媒介契約時に仲介手数料の一部を払うのは普通？
• マンション売却時、売主と買主の仲介業者が同じ場合のメリット・デメリットについて教えてください

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「媒介と仲介の違い」まとめ

「媒介」と「仲介」に大差はありませんが、媒介は不動産会社と売主が締結する媒介契約、仲介は不動産会社が介する不動産取引形態を表す目的として使われるが多い用語です。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があるため、それぞれの契約の特徴やメリット・デメリットを認識して選択するようにしましょう。また、仲介だけでなく、不動産取引形態には「個人間売買」や「買取」もあります。こちらもそれぞれの特徴を理解したうえで、不動産会社との媒介および仲介依頼することが大切です。

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