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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    千葉県松戸市
  • 投稿日
    2024/12/19
  • 更新日
    2024/12/20
  • ［3回答］

674 view

マンション売却時、売主と買主の仲介業者が同じ場合のメリット・デメリットについて教えてください

マンション売却中です。
まだ訪問査定のみで、これから仲介業者を決める段階なのですが、訪問査定時に「ネット掲載前に弊社の購入希望者に非公開物件としてご紹介したい」という方がいました。

買主をすぐ見つけられる、という主旨だと思うのですが、双方同じ業者に仲介してもらった場合、メリットデメリットがあれば教えてください。

  • 私が回答します

    岡崎正利

    (有)山地不動産企画　常口アトムFC登別室蘭店　売買営業部

    • 60代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/20

    ご相談を拝見いたしましたが、不動産会社としては、非常にお答えしにくいご相談です
    営業妨害になってしまいそうですが、基本的には、1社にお任せいただけますと、手数料が、売主様・買主様両方から、いただけますので、不動産会社といたしましては、ありがたい事です。
    訪問査定の段階との事ですが、媒介契約にも、専任・専属専任・一般と3種類ありますので、どこの会社を選ぶか、迷っているのでしたら、一般媒介にて、来ていただいた不動産会社に、一斉に
    売り出しを依頼する方が、良いかもしれません。
    ライバルがいますと、頑張らなければならないので、一つの意見として、媒介契約を、選んでいただけると良いと考えます。
    多少でも、ご参考になれば、幸いでございます

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/20

    不動産業者あるあるの営業トークです。その地域で買いたいニーズがあった場合、価格帯が違っても、物件種別が違っても、だいぶ昔の話でも、たとえもう他社で買っていたとしてもその事実を知らなければ、「買いたい人がいます」になってしまいます。

    買いたい人とは、「割安に」買いたい人です。買主をすぐ見つけられるということは、あなたの物件は割安ですよと言われているみたいなものですから、本当に買いたい人がいるというなら、売出価格を見直したほうがいいぐらいです。

    人は買う経験はほぼ毎日ありますが、売る経験は一生のうち数回程度でしょう。つまり経験値が圧倒的に不足しているのです。ですから、営業も買いたい人に営業するより、売りたい人に営業したほうが楽なのです。

    双方同じ業者になるということ自体は特段何か問題があるわけではありませんが、売主の側に立って親身になる業者が少ないのは、上述の理由からです。よって、業者選びは、いかに高く、いかに早く売るスキルを持っている業者を選ぶべきです。

    査定額が高い（買取ではないのでいくらでも高くできる）
    客がいる（媒介期間を1カ月にして決まらないなら即変更したほうがいい）
    地元だから（地元は相場を一番知っている人たちです。高く売ることは困難です）
    ポータルサイトに掲載する（どこもやっています）
    担当者が親切（営業マンだか親切で当たり前）

    などを理由に業者を選ぶと失敗する可能性が高くなります。
    結果的に売り仲介と買い仲介が同一業者になるのは問題ありませんが、一部業者（営業力のある名の通った会社に実に多い）に他社からの買いニーズをシャットアウトして自社でのみ決めるという「囲い込み」をやっている会社があります。
    大手は財務諸表を公開しています。売買の手数料合計を売買金額合計で割った数字が６％に近い場合、売り仲介と買い仲介の両方を行ったという指標になります。本当に営業力で勝ち取った数字なのか、囲い込みをした数字なのかはわかりません。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/12/20

    ご相談を拝見しました。

    売主と買主の媒介業者が同一でも特段の問題は生じません（もっとも、媒介業者は両手数の報酬が得られるので嬉しいでしょうが）。しかし、「ネット掲載前（レインズ登録前の意味だと思いますが）に弊社の購入希望者に非公開物件としてご紹介したい」との真意が良く分かりません。

    相談者様が指摘されたように、自社の管理顧客に購入希望者がいるので媒介契約を締結してくださいとの売り込みだったのでしょうか？

    それが事実であればスムーズに契約に至る可能性が高まるので問題とはなりませんが（無論、媒介契約を締結した後の話です）、媒介契約を締結していないにもかかわらず買主を紹介させてくれとの趣旨であれば宅地建物取引業法違反です。

    管理顧客に購入希望者がいるのであればその旨を素直に伝えればよく、「ネット掲載前に」なんて前置きは必要ありません。

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