不動産の売却について

Question

持ち家の売却を考えています。
一軒家なのですが査定額を上げる為に何か出来ることはありますか？
外壁の塗り替えやホームクリーニングなどをしても変わらないのでしょうか

古森正樹(コンサルティングジャパン株式会社) · Accepted Answer

不動産を売却されるかた専門に、中古物件の 元付仲介 および 代理（売主代理・販売代理）を行っている業者です。
　
査定をする際にどういった点を見るのか、地域性や物件種別によって異なる点が多々ありますが、一番は「物件に愛着を持っているかどうか」という点を見ます。
「建物や設備を非常に大切に利用されている」、「清掃が行く届いている」このような物件が 購入者にとって人気の物件、となります。
設備が古いから…。とおっしゃる売主様も多くいらっしゃいますが、中古なので設備が古いのは当たり前です。
次に購入される方もその点はわかっていますので心配しなくても大丈夫です。
外壁を無理して塗り替えたり、変に設備を入れ替えたりしても、費用対効果がないことが多いので、あまりおすすめしていません。
しいていうならば、キッチンや水回りはきれいに磨いておいた方が良いでしょう。
水回りが汚いと、ガッカリ度が増してしまいますので。
もし、雨漏りや設備の不具合があれば、それは早急に直した方が良いです。（長期保証があればGOOD！）
なお売却の際の告知書面には、正直に書きましょう。

長谷川英実(株式会社東宝ハウス浦和) · Answer

ご自宅査定額を上げるためには、
クリーニングも一つの方法ですが
依頼される不動産会社の広告力・提案力
が重要かと思います。
気兼ねなく相談できる会社・担当者。
が一番の方法だと思われます。

脇保雄麻(株式会社ユー不動産コンサルタント) · Answer

ご質問者様の査定額を上げるというのは、なるべく高く売却するにはどうすればいいか？といい解釈で質問の回答をしたいと思います。

質問の回答をする前に余談として、不動産会社の査定書のカラクリを話すと、査定価格はどうやって決まるかというと基本的には過去の成約事例や取引事例を比較して査定額を出しているのです。その過去の事例ですが、成約した不動産の設備のグレードやお部屋がきれい汚いなんて言うのはわからないのが現状です。

対象不動産の個別的要因等を加味しながらある程度の過去成約物件のグレード等の個別要因を勘案しながら価格査定が決まっていくという事です。ですのでネット等の一括査定でどの会社の査定価格もさほど変わらないのはその為です。（成約価格が高い事例だけを集めて査定したら査定額も当然高くなる）

さて、少しでも自宅を高く売る方法ですが、少しでもきれいにしておき修繕必要な箇所は修繕しておき、リフォーム履歴等があればアピールすることです。当り前のように聞こえますが重要なことです。

理由としては、買主側としては少しでもきれいな状態で購入したいという事もそうですが、購入者は住宅ローンで購入を考えている方が大半だと思います。リフォームが必要となると住宅ローンにリフォーム費用は別となりますので諸費用でリフォーム費用も組み込まなければなりません（リフォーム費用を住宅ローンに組み込む方法も一部ではありますが）。

そうなると購入したいという層も減っていくことになります。また、建物が多少古くても耐震基準適合証明書の取得が出来れば住宅ローン控除が利用できたり、フラット３５を利用してローンが組めるので買主にもアピールできます。ただ、適合証明書は必ずしも取得できるとは限らないのと費用が掛かるので事前に売却担当者と打合せの上で進めるのがよろしいかと思います。

既存住宅状況調査というものもあります。これは、建築士で有資格者が物件の状況を調査して書類にまとめてくれるものです。現状での建物状況が知れるのと修繕必要箇所等が分かるという事。比較的安価で出来るものにはなりますが、不具合等があればそれが履歴としますので、買主にとってはマイナスをアピールすることになりますが、ありのままを正直に伝えるという点では買主にとっても十分にプラスですし安心感があると思います。

結論を申し上げると、リフォーム等をしたからと言って査定額に大きく変わりはありませんが（リフォームした分はプラスに評価できるが費用かけた金額以上のプラスになるかどうか）、リフォームしてきれいな状態であれば買主にとっても購入を決断しやすい要素が増えるという事です。要するに売却してから長期間売れ残ったり価格を変に下げなくても成約しやすいという事です。

リフォームもピンキリですので、どこまでリフォームするかにもよりますが、必ずしもリフォームしたからと言って相場より高く売れるという事ではないです。相談者様の持ち家がどの状況であるか分かりませんので具体的に何とも言えないですが、リフォームして売却するという事は、リフォームとしての費用が売り出す前にかかるという事ですので、ご相談者様がリフォーム費用が売り出す前に出せるという事であればリフォームすれば、売却しやすい物件になると思います。
仮に建坪３０坪くらいで外壁塗装とクリーニングを行うのであれば、塗装もグレードが高くなければ１５０万円くらいだと思います。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

まず初めに、不動産の売却は仲介と買取に二分されます。ご質問で「査定額を上げるために」とございますが、買取であればその提示額（査定額）で売れますので、おっしゃることは理解できます。しかし、その買取業者はまた別の人に売らなければ利益が確定しません。つまり、買取はその業者の利益分（と諸経費）だけ、普通に売れる価格よりも低くしないといけないわけです。よって、自アkン的に厳しい以外、買取はあまりお得な方法ではありません。

次に、仲介の場合ですが、ここでいう査定額は、一般のひとが買ってくれるであろう金額を予測したものであるべきですが、あくまで予測値なので、当たる保証は全くありません。それより、仲介の契約（媒介契約）を獲得する手段として査定額がよく使われます。安い査定額より高い査定額を提示された方が、売主様は喜びますから。よって、仲介の場合、査定額を上げること自体には意味はありません。実際に売れる額を上げることこそが重要です。

モノが売れるには、いくつかの段階を経ます。
１．知ってもらうこと
２．気に入ってもらうこと
３．価格に納得してもらうこと
です。外壁の塗り替えやホームクリーニングは、２と３に該当しますが、そもそも知ってもらえなければ見てさえくれないのです。いかにおいしい店でも世間に知られなければお客様は来ずつぶれてしまいます。１から３まですべて必要なのです。この点、理解していない業者が多いので、そういう業者は選んではいけません。

不動産お悩み相談室

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古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社

長谷川英実

株式会社東宝ハウス浦和

脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

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