不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2019/06/15
-
- 更新日
- 2024/12/27
- [4回答]
1620 view
不動産の売却について
持ち家の売却を考えています。
一軒家なのですが査定額を上げる為に何か出来ることはありますか?
外壁の塗り替えやホームクリーニングなどをしても変わらないのでしょうか
-
まず初めに、不動産の売却は仲介と買取に二分されます。ご質問で「査定額を上げるために」とございますが、買取であればその提示額(査定額)で売れますので、おっしゃることは理解できます。しかし、その買取業者はまた別の人に売らなければ利益が確定しません。つまり、買取はその業者の利益分(と諸経費)だけ、普通に売れる価格よりも低くしないといけないわけです。よって、自アkン的に厳しい以外、買取はあまりお得な方法ではありません。
次に、仲介の場合ですが、ここでいう査定額は、一般のひとが買ってくれるであろう金額を予測したものであるべきですが、あくまで予測値なので、当たる保証は全くありません。それより、仲介の契約(媒介契約)を獲得する手段として査定額がよく使われます。安い査定額より高い査定額を提示された方が、売主様は喜びますから。よって、仲介の場合、査定額を上げること自体には意味はありません。実際に売れる額を上げることこそが重要です。
モノが売れるには、いくつかの段階を経ます。
1.知ってもらうこと
2.気に入ってもらうこと
3.価格に納得してもらうこと
です。外壁の塗り替えやホームクリーニングは、2と3に該当しますが、そもそも知ってもらえなければ見てさえくれないのです。いかにおいしい店でも世間に知られなければお客様は来ずつぶれてしまいます。1から3まですべて必要なのです。この点、理解していない業者が多いので、そういう業者は選んではいけません。 -
ご質問者様の査定額を上げるというのは、なるべく高く売却するにはどうすればいいか?といい解釈で質問の回答をしたいと思います。
質問の回答をする前に余談として、不動産会社の査定書のカラクリを話すと、査定価格はどうやって決まるかというと基本的には過去の成約事例や取引事例を比較して査定額を出しているのです。その過去の事例ですが、成約した不動産の設備のグレードやお部屋がきれい汚いなんて言うのはわからないのが現状です。
対象不動産の個別的要因等を加味しながらある程度の過去成約物件のグレード等の個別要因を勘案しながら価格査定が決まっていくという事です。ですのでネット等の一括査定でどの会社の査定価格もさほど変わらないのはその為です。(成約価格が高い事例だけを集めて査定したら査定額も当然高くなる)
さて、少しでも自宅を高く売る方法ですが、少しでもきれいにしておき修繕必要な箇所は修繕しておき、リフォーム履歴等があればアピールすることです。当り前のように聞こえますが重要なことです。
理由としては、買主側としては少しでもきれいな状態で購入したいという事もそうですが、購入者は住宅ローンで購入を考えている方が大半だと思います。リフォームが必要となると住宅ローンにリフォーム費用は別となりますので諸費用でリフォーム費用も組み込まなければなりません(リフォーム費用を住宅ローンに組み込む方法も一部ではありますが)。
そうなると購入したいという層も減っていくことになります。また、建物が多少古くても耐震基準適合証明書の取得が出来れば住宅ローン控除が利用できたり、フラット35を利用してローンが組めるので買主にもアピールできます。ただ、適合証明書は必ずしも取得できるとは限らないのと費用が掛かるので事前に売却担当者と打合せの上で進めるのがよろしいかと思います。
既存住宅状況調査というものもあります。これは、建築士で有資格者が物件の状況を調査して書類にまとめてくれるものです。現状での建物状況が知れるのと修繕必要箇所等が分かるという事。比較的安価で出来るものにはなりますが、不具合等があればそれが履歴としますので、買主にとってはマイナスをアピールすることになりますが、ありのままを正直に伝えるという点では買主にとっても十分にプラスですし安心感があると思います。
結論を申し上げると、リフォーム等をしたからと言って査定額に大きく変わりはありませんが(リフォームした分はプラスに評価できるが費用かけた金額以上のプラスになるかどうか)、リフォームしてきれいな状態であれば買主にとっても購入を決断しやすい要素が増えるという事です。要するに売却してから長期間売れ残ったり価格を変に下げなくても成約しやすいという事です。
リフォームもピンキリですので、どこまでリフォームするかにもよりますが、必ずしもリフォームしたからと言って相場より高く売れるという事ではないです。相談者様の持ち家がどの状況であるか分かりませんので具体的に何とも言えないですが、リフォームして売却するという事は、リフォームとしての費用が売り出す前にかかるという事ですので、ご相談者様がリフォーム費用が売り出す前に出せるという事であればリフォームすれば、売却しやすい物件になると思います。
仮に建坪30坪くらいで外壁塗装とクリーニングを行うのであれば、塗装もグレードが高くなければ150万円くらいだと思います。 -
不動産を売却されるかた専門に、中古物件の 元付仲介 および 代理(売主代理・販売代理)を行っている業者です。
査定をする際にどういった点を見るのか、地域性や物件種別によって異なる点が多々ありますが、一番は「物件に愛着を持っているかどうか」という点を見ます。
「建物や設備を非常に大切に利用されている」、「清掃が行く届いている」このような物件が 購入者にとって人気の物件、となります。
設備が古いから…。とおっしゃる売主様も多くいらっしゃいますが、中古なので設備が古いのは当たり前です。
次に購入される方もその点はわかっていますので心配しなくても大丈夫です。
外壁を無理して塗り替えたり、変に設備を入れ替えたりしても、費用対効果がないことが多いので、あまりおすすめしていません。
しいていうならば、キッチンや水回りはきれいに磨いておいた方が良いでしょう。
水回りが汚いと、ガッカリ度が増してしまいますので。
もし、雨漏りや設備の不具合があれば、それは早急に直した方が良いです。(長期保証があればGOOD!)
なお売却の際の告知書面には、正直に書きましょう。 -
ご自宅査定額を上げるためには、
クリーニングも一つの方法ですが
依頼される不動産会社の広告力・提案力
が重要かと思います。
気兼ねなく相談できる会社・担当者。
が一番の方法だと思われます。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2019/08/24
- [2回答]
2081 view
大手不動産会社がいいか近所の個人でやってる不動産会社がいいか
家の近くに個人でやっている不動産会社があります。利便性を考えるとここが一番いいのですが、不動産を売却するのにその様な基準でいいものでしょうか? テレビCMなどをやってる大手の不動産会社に相談した方がいいか考えています。どちらの方が安心して取引できるか分かりません。アドバイスが欲しいです。
2081 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市神奈川区
-
- 投稿日
- 2019/04/02
- [2回答]
1784 view
エアコンなどの設備が壊れた不動産の売却について
売りたい物件のエアコン等備え付けの設備に不具合があります。その場合、修理をしないと売る事はできませんか?
1784 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/02/18
- [1回答]
126 view
「買取保証」を利用したが、安すぎて後悔しています
マンションを売却するために、「3ヶ月以内に売れなければ不動産会社が買い取る」という買取保証付きプランを選びました。 査定時には「高確率で3,500万で売れます」と説明を受けていたので、それを信じて上乗せして3,800万円で売出しました。 しかし、3ヶ月間で買主は現れず、最終的に買取保証価格の2,800万円で売却することになりました。 市場相場より大幅に安い価格で売ることになり、後悔しています。 このタイミングで、売却をやめるということはできないのでしょうか。 築35年の3LDKマンションで、2年前に水回りのリフォームをしています。 こんなに売れないと思っていませんでした。
126 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市東区
-
- 投稿日
- 2024/03/12
- [4回答]
586 view
不動産会社を選ぶ際のポイントは何ですか?
不動産会社を選ぶ際のポイントは何ですか?信頼できる会社を見極めるための基準や、契約時に注意すべきポイント、良い不動産会社との交渉方法などについてアドバイスが欲しいです。また、オンラインの不動産サービスを利用するメリットとデメリットも知りたいです。
586 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2020/05/08
- [3回答]
1606 view
35年の中古マンションをフルリノベして、売却する場合
現在、35年中古マンション(80平米、駅から8分、南向き、2F)を購入してフルリノベーション予定です。(物件:3,100万、リノベ:1,000万予算) 物件自体は、いわゆる団地っぽい雰囲気のものですが、仲介さんにも色々調べてもらい、管理は行き届いている状況で、積立金も特段問題はなさそうです。 10〜15年程度住んだ後、売却して住み替えようかと考えていますが、仮に10年後だとした場合45年程度の物件になっており、ちょうどリノベにかけた費用を除いた金額ぐらいで売却(持ち出しゼロ)できればと思っていますが、実際にどの程度の金額になりそうでしょうか? 一般的な相場や検討結果でかまいませんが、ヒントをいただければと。
1606 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都足立区
-
- 投稿日
- 2025/02/07
- [3回答]
157 view
サブリースでワンルームマンションを売却したい
2年前にサブリースワンルームマンションを2件購入したのですが、最近になってこのサブリースの不動産投資は良くないと気づいてしまった サブリースを解除して不動産を売却したい
157 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府高石市
-
- 投稿日
- 2024/08/02
- [2回答]
336 view
競売への不安。任意売却について教えてください。
私は45歳の会社員です。 3年前に購入したマンションのローンの返済が厳しくなってきました。 昇進を見込んで無理をして購入しましたが、予想に反して給料が上がらず、さらに妻が病気で働けなくなり、収入が激減してしまいました。 すでに3ヶ月ほど返済が遅れており、銀行から督促の連絡が来ています。 このままでは競売にかけられる可能性もあると聞き、不安でたまりません。 任意売却という方法があることを知り、検討していますが、果たしてこの年齢でまた一からやり直せるのか不安です。 住宅ローンが残っている状態で売却して本当に債務が解決するのでしょうか。 また、売却後の住居をどうすればいいのか悩んでいます。 任意売却のメリットやデメリット、注意点など、アドバイスをいただけますでしょうか。
336 view
-
30代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/02/12
- [2回答]
108 view
価格高騰による売却
墨田区に土地ありの一軒家を10年と少し前に購入いたしました。 昨今の墨田区の土地、不動産価格の高騰から 良く不動産屋さんが売却提案を持ちかけてはくるのですが イマイチどのくらい上がっているのかがわかりません。 例えば10年前の墨田区の土地相場からどのくらい土地の価格が高騰しているのかを知れたら嬉しいです。(何パーセントほどか) 初心者ゆえ優しい回答でできましたらご教示ください。よろしくお願い致します。
108 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府枚方市
-
- 投稿日
- 2024/09/19
- [5回答]
538 view
マンションの売り時
15年ほど前に購入した大規模マンションを保有しております。駅から8分の表記で、当時不動産の底値と言われており、新築で78平米で3LDKのファミリータイプのものを格安で購入しました。 今、不動産バブルというのもあり購入価格よりも査定が上回っており、大体売買履歴を確認すると1.5倍の価値があるそうです。 これから更に価格が上がっていくのであれば しばらく住み続けたいと思っております。しかし、マンションというものは集合住宅であるため一軒家と違って土地値がつかず、どんどん下がっていってしまうのではないかと懸念しています。建替問題が出てきたときに、住民の多くが売りに出すなどすると、価値も下がっていくのではないかとの心配もあります。 売り時について、どのように考えればいいかご教示のほどよろしくお願いいたします。
538 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 島根県出雲市
-
- 投稿日
- 2025/02/09
- [1回答]
78 view
空き家の処理
別居していた父が亡くなり、一軒家で持ち家の実家が空き家となってしまいました。私がそちらに住むという選択肢はありません。したがって、売却か、思い切って取り壊してしまうかを悩んでおります。実家の場所ですが、狭い路地が入り組んだようなところに、民家が密集していて、普通自動車も通ることが難しいほど狭い私道が通っているような状況の場所なので、重機を入れての取り壊しなど、ほとんど不可能なように思います。そんな場所なので、売却しても買い手なんているのだろうかというような状況です。家自体も傾いており、ふすまや障子が開け閉めしにくかったり、床が抜けそうだったりとかなり、老朽化が進んでいいます。売りねより、解体費用や、修繕、リフォーム費用の方がかさみそうで頭を抱えております。負の遺産です。
78 view