住宅ローンが残っているマンションを売却する方法

住宅ローンの残債が残っているマンションを売却することができるのかと不安に思っている方も多いと思います。事実、大半の方が住宅ローンの残債が残った状態でマンションを売却しています。
ただし、住宅ローンの残債が残ったマンションを売却する方法を正しく理解していないと「こんなことではなかった」と後悔してしまうことになりかねません。今回は住宅ローンの残債が残っているマンションを売却する方法について、正しく理解すべきポイントを紹介します。

住宅ローンの残債の完済は売却の必須条件？

マンション売却をする人の中には、まだ売却予定のマンションの住宅ローンが残っているという人が意外に多くいます。

すでに自分の所有しているマンションなのだから、売却するのはいつでも自由なのではないかと考えてしまいがちなようですが、決していつでも無条件に売却ができるというわけでもありません。

住宅ローンが残っている場合、そのマンションにはローンを組んでいる金融機関の抵当権が設定されています。この抵当権が抹消されない限り、自分の独断でマンションを売却することはできないのです。

住宅ローンの残債の完済がマンション売却の条件となる

住宅ローンが残っている状態で、マンションの売却によって得られる見込みの代金でローンを完済することができないのであれば、基本的には売却をすることができません。

これではたとえ購入希望者が現れたとしても仕方ありません。

このような場合、最も基本的な対処方法として挙げられるのが、マンション売却によって得られた資金にプラスして自分の個人資金を上乗せするという形で住宅ローンを完済するということがあります。

この解決方法によって、マンションを売却することが可能になります。しかしながら、住宅ローンの残りの返済を個人資金から行うというのは、なかなか楽なことではありません。

住宅ローンを組むと、初期は返済金額のうちの利息分の比重が重くなっているため、元金がなかなか減っていかず、返済には想像される以上に多額の費用がかかってしまうと感じる方もいるかもしれません。

例えば、仮に長期のローンを組んでいる状態で、返済が滞っているタイミングでマンション売却をするとなった場合には、その時点で一度金融機関に問い合わせて完済の必要があるローンの残りを確認し、その返済額をまかなうことができるだけの金額でマンション売却ができるのかを確認しておくのが得策でしょう。

それでは、続いて、マンションを売却する際に、住宅ローンの残高を確認する方法を見ていきましょう。

住宅ローンの残債を確認する方法

ここからは、マンションを売却する際に必要となる住宅ローンの残債を確認する方法について説明します。

確認する方法を知っている方は、この項目は飛ばしていただき、次にお進みください。

前述の通り、住宅ローンの残っているマンションを売却するにしても、住宅ローンの完済は必ず終わらせなければいけない手続きとなります。

住宅ローンを完済させるためにも、まずは自身の住宅ローンの残債がいくら残っているのかを確認するようにしましょう。

マンションの住宅ローンの残債の確認方法は大きく3つの方法があります。

借入金融機関のウェブサイトから確認する方法、借入金融機関から郵送される残高証明書で確認する方法、借入金融機関から郵送される返済予定表で確認する方法の3つです。

借入金融機関のウェブサイトから確認する方法

借入金融機関のウェブサイトから住宅ローンの残債を確認するためには、まず前提としてインターネットバンキングを利用している、もしくは借入金融機関のインターネットサービスに加入していることが条件となっています。

金融機関のウェブサイトは、通常預金高や取引明細を確認するためのポータルサイトとなっています。

借入をしている場合、預金高や取引明細だけでなく、ローンの手続きについてやローンの残債を確認することができます。

ウェブサイトからであればパソコンやスマートフォンから24時間365日確認することができるので、便利でしょう。

しかし、すべての借入金融機関のウェブサイトが住宅ローンの残債を照会するサービスをしているわけではありません。自身の契約している金融機関ではそのようなサービスがあるのかどうか、気になる方は探してみると良いでしょう。

借入金融機関から郵送される残高証明書で確認する方法

借入金融機構から郵送される残高証明書で確認するためには、住宅ローンの契約を結んだ際に郵送料を金融機関に預けていた場合にのみ届くため、注意が必要です。

自分が郵送料を預けていたかどうかを思い出すことのできない方は、一度借入金融機構に問い合わせてみて良いかもしれませんね。

残高証明書は、住宅ローン控除を利用する際に必ず必要になる書類です。

逆を言えば、住宅ローン控除を利用しない方であれば必要のない書類であるため、郵送はされまないことも多いので、注意しましょう。

年末調整の際の住宅ローン控除手続きで利用されるため、郵送されてくるタイミングは毎年10月から11月で、場合によっては1月に送られてくることもあるようです。

年に一度しか送られてこないものですので、保管には十分に気をつけましょう。

借入金融機関から郵送される返済予定表で確認する方法

借入金融機関から送られてくる返済予定表に関しては、金融機関が契約者全員に対して郵送しているものですので、どなたでもこちらの確認方法を活用できるでしょう。

返済予定表には、住宅ローンの残債はもちろん、頭金の額や、今までですでに返済している住宅ローンの総額、ボーナスで返済した額などが細かく記載されています。

また、元金や利息の内訳もわかりやすく見られるようになっているため、将来的な返済計画を立て直しやすくなっています。

なかなか確認する機会のない書類かもしれませんが、他の2つの方法を取れない方であれば返済予定表から確認するしか方法がないため、無くしてしまわないよう保管場所には注意しましょう。

ここまで、マンションの売却をする際は、住宅ローンを返済しなければならないこと、住宅ローンの残債の確認方法について紹介してきました。

ここからは一般的に、マンションを売却する人たちがどのように住宅ローンを返済しているのかを見ていきましょう。

住宅ローンの残債を返済する方法

マンションを住宅ローンを組まずに、現金で購入したという人はほとんどいません。

おおよそ、マンションを購入した人のほとんどが住宅ローンを借りており、マンションを売却する際に、住宅ローンの残債は残っている状態です。

そのため、ほとんどの人がやっている方法は「マンションの売却代金でローンを返済する」という方法です。

マンションの売却代金で住宅ローンの残債を返済する

マンションを売却して得た利益で住宅ローンを完済できれば、住宅ローンの返済に充てた分の費用は譲渡所得としては扱われないため、減税対策にもなります。

特に、新居の購入を考えているのであれば、住宅ローン完済のための資金を自ら生み出すのは額も大きいため難しいです。

そのため、なるべく売却費用で補えるようにマンション売却を進めることをおすすめします。

売却活動をする際にも住宅ローンの返済のことを念頭に入れているか入れていないかで、値引き交渉の対応も異なります。

とはいえ、実際にマンションを売却されている方のほとんどが、売却代金で住宅ローンの残債を返済することができていません。

その方たちが、どのように売却をしているのかを見ていきましょう。

マンションの売却代金が住宅ローンの残債の返済に足らない場合

いくらマンションを売却して得た利益を住宅ローン返済に充てたとしても、完済するには足りないなんてこともあるでしょう。

改めてではありますが、マンションを売却した後でも、住宅ローンの返済は必ずしなくてはいけません。

しかし、売却代金で住宅ローンの返済が終わっていないくても、マンションを売却した後に住宅ローンの残高を返済する方法があります。

足りないとしても、住宅ローンお返済からは逃れられないため、売却利益が足りない場合の返済方法を確認しておきましょう。

マンションを売却した後に、足りないローンを返済する方法は3つあります。

自己資金で支払う方法、新しいローンに組み込む方法、任意売却する方法の3つです。

自己資金で支払う方法

自己資金で支払う方法は、言葉の通り、自身の貯金を切り崩して返済する方法です。

貯金ができている方であれば、この方法での返済が可能かもしれませんが、「貯金をすべて住宅ローンの返済に充てた」ということはしないようにしましょう。

今後の人生何がわからないため、一部を切り崩す分には良いかもしれませんが、全額返済に充てるのは控えましょう。

新しい住宅ローンに組み込む方法

新しくマンションを購入する場合、購入するにあたり住宅ローンを新しく契約することになるでしょう。

その際の住宅ローンに支払いきれなかった分の住宅ローンを組み込むことができます。

2つの住宅ローンを返済するとなると管理が大変になってしまうため、残ってしまうようであれば一本化することをおすすめします。

新しくマンションを購入する際に、ローンの残債を組み込んで借りるローンのことを「買い替えローン」といいます。

買い替えローンのメリットとデメリットをご紹介します。

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは以下の通りです。

・本来担保に換算しない物件のローンまで組むことができる
・借入金額全てが基本的には同じ金利で借りることができる

買い替えローンは、残債があってもその残債分もローンとして組める、唯一の方法となりますので、何よりもそれが最大のメリットです。

本来住宅ローンを融資する金融機関は、お金を貸してくれる代わりに担保として抵当権を設定します。

しかし、買い替えローンの場合は、新しく融資する物件を担保にするだけで、売却するマンションの残債分も一緒に組めてしまうのです。

言い換えると、売却するマンションの残債分の担保を、「新しく購入する住宅」で賄っているという事です。

また金利についても基本は全ての借入金額が同じ金利になります。ただし、金融機関の審査しだいで、多少高くなるケースもあります。

買い替えローンのデメリット

利点がたくさんある買い替えローンですが、「住宅ローンの審査が厳しい」というデメリットがあります。

買い替えをするということは一度住宅を購入している経験があるということになるため、、年齢も若い状態ではないことが多いため、住宅ローンの審査が厳しくなります。

銀行の審査基準

1. 個人の年収や年齢
2. 個人の他の借入や過去の延滞記録など
3. 勤務先の規模や会社業績
4. 借入物件の担保評価
5. 返済比率

買い替えローンは、先ほどメリットで言ったように、本来担保として見られるのは「新しい物件」だけです。

つまり、売却するマンションの残債分の担保は、「借入者の信用」になります。そのため、借入者や借入者の勤務先の情報を厳しく見ます。

この基準は金融機関によって異なるので一概には言えません。例えば、返済比率に関しては、「通常であれば返済比率35％で良かったものを、買い替えローンにすることよって25％以内でないと審査がおりない」というケースがあります。

任意売却をする方法

売却後も住宅ローンが残ってしまうマンションを、金融機関の同意を得て売却する方法を任意売却と言います。

金融機関が担保として所有しているマンションを売却することになるため、売却して出た利益で住宅ローンの返済に充てられます。

自身の手元に利益を残すことはできなくなりますが、住宅ローンの返済はこれにて完了となります。

任意売却については下記の記事を参照ください。

任意売却をするのであれば早めに行動するようにしましょう。

任意売却でも、売却をしないと競売ということになります。その後の対応についても紹介します。

任意売却でも売却できない場合にどうなってしまうのか？

・マンションの売却代金では住宅ローンを返済しきることができない
・不足分をまかなうことのできるだけの個人資金を用意できない
・良心的な金利の融資が受けられる状況でない
・任意売却という選択は取りたくない

この状態では、マンション売却には踏み切らない方が良いかもしれません。

しかし、どうしても家を売らないといけないという状況もあるでしょう。

そのような状況で住宅ローンの支払いが続けられない場合、ローンの保証会社が金融機関と組んだ住宅ローンの残高を代わりに支払うことになります。

しかしその後は当然、その保証会社に返済をしていかなくてはなりません。

結局、その返済もできないということになると、結果的には立ち退きを迫られて、マンションが競売にかけられてしまうようなことにもなりかねないのです。

競売にかけられるのなら良いのではないかと思われる方もいるかもしれませんが、この競売という方法で出される売却額は、通常のマンション売却の売却額よりはるかに安価なのです。

それによって返済額を少しは減らすことができますが、おそらくまだ残るであろうローンの残高をその後も返済していかなくてはいけないのです。

競売を考えないといけないようになってしまった場合は、家族や親戚、友人などの近しい間柄の人から良心的な金利で借り入れるという手段の方が望ましいです。

親しい人からお金を借りるのは気が進まない部分もあるかもしれませんが、しかしながら金融機関と親しい人間を除いては、良心的な金利で融資を受けることはおそらくできません。

その融資によって住宅ローンを完済したとして、その後に借り入れた分を返済していくことのできる見込みがあるかをしっかり考えた上で行いましょう。

住宅ローンの残債が残っているマンションを売却する方法まとめ

住宅ローンの残債が残っている不動産を売却するためには、残っているローンがいくらなのか、どれほどの期間があれば返済できそうなのかを十分に考慮した上で、計画的に売却活動をすることをおすすめします。

マンションを売却する前に確認すべき、住宅ローンについての知識について、お判りいただけたかと思います。

住宅ローンの完済は、本来のマンション売却の必須条件です。

しかし、任意売却や買い替えローンなどの裏技を使うことによって、完済していない状態でもマンション売却を行うことは可能になります。

競売にかけられてしまうなどのリスクを避けるためにも、友人などから融資を借りることや、任意売却の方が望ましいですが、買い替えローンを組むなどの手段もありますので、事前に考えられることは考えきった上で、マンション売却に進みましょう。

信頼できる不動産会社を探して、しっかりと相談することをお勧めします。

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