マンション売却の確定申告に必要な書類は７つ！準備から提出までの流れ

マンション売却後の確定申告では、さまざまな書類を準備する必要があるため、初めて取り掛かる方にとって難しく感じられることも少なくありません。

しかし、確定申告は毎年決められた期間に行わなければならず、期限をすぎたり申告を怠ったりすると、ペナルティを受ける可能性があります。確定申告の時期になってから慌てることのないよう、事前にどんな書類が必要なのかを知っておきましょう。

今回は、マンション売却後の確定申告での必要書類について解説します。具体的な取得方法についてもお伝えしますので、マンションを売却予定の方や確定申告を控えている方は、最後までご一読ください。

マンションを売却をしたら確定申告が必要

「マンションを売却したら確定申告をしなければならない」という話を耳にしたことがある方も多いと思います。

マンションを売却して得た利益は所得として扱われ、給与所得や事業所得と同様に、所得税の支払いが義務付けられています。

マンションを売却した時にかかる譲渡所得税は、給与所得や事業所得とは切り離して考える分離課税で、「所得税」と「住民税」の2つの部分に分けられます。

マンション売却をした翌年の3月が「所得税」の支払いのタイミングで、所得税を支払った同じ年の6月に住民税の支払いのタイミングがやってきます。

マンションの売却後の確定申告については下記の記事を参照ください。

マンション売却で確定申告が必要ではないケース

ただし、マンションを売却したからと言って、全員が必ず確定申告をしなければならないというわけではありません。

確定申告が義務とされているのは、マンションを売却したことにより譲渡所得が発生した場合のみです。譲渡所得が発生しない場合、つまりマンションを売却した結果、トータルの利益がマイナスになった場合、法律上は確定申告をする必要はありません。

しかし、譲渡所得がマイナスになった場合であっても、その年の譲渡所得をほかの所得（給与所得や事業所得）と損益通算する場合は、確定申告をする必要がある点には注意が必要です。

確定申告の要不要の判断の仕方については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご参照ください。

マンションの売却時の確定申告に必要な書類は７つ

マンション売却を完了してから確定申告をするまで、何ヶ月も空いてしまうことも少なくありません。いざ確定申告をするタイミングで「あれがない、これがない」となってしまわないよう、事前にどのような書類が必要なのかを把握しておくことをおすすめします。

マンション売却時の確定申告で必要になる書類を、それぞれ紹介していきます。

①確定申告書

確定申告をするためには、確定申告書を作成して提出する必要があります。

譲渡所得税の申告の場合は、「申告書B第一表、第二表」と「申告書第三表（分離課税用）」の2種類の確定申告書を用意します。

・申告書B第一表、第二表
確定申告書にはAとBの2種類がありますが、譲渡所得を得た場合の確定申告には「申告書B」を使用します。
申告書の書式は、最寄りの税務署や市役所取得できます。

・申告書第三表（分離課税用）
マンション売却で発生する譲渡所得税は、譲渡所得をほかの所得（給与所得や譲渡所得）と合計せず、分離して課税する”分離課税”で申告します。

なお、分離課税の申告書が必要なのは、以下の場合のみです。
・土地・建物の譲渡
・株式の譲渡
・申告分離課税を選択した上場株式の配当
・先物取引
・山林所得
・退職所得

②譲渡所得の内訳書

譲渡所得税の申告には、譲渡所得の内訳書の提出も必要です。

譲渡所得の内訳書は、マンションの売却で得た譲渡所得の金額を計算するために使用する書類です。

譲渡所得を計算する際には、マンションの売却代金や売却にかかった費用のほか、マンション購入時の価格や費用も考慮します。先述のとおり、譲渡所得はほかの所得とは切り離して計算するため、別に特別な書類が必要になるということです。

譲渡所得の内訳書の書式は、管轄の税務署で取得できるほか、国税庁のホームページよりダウンロードすることも可能です。

国税庁ホームページの譲渡所得計算証明書

申告書をご自身で作成する場合、いきなり記入するとなっても何を記入すれば良いのかわからず戸惑ってしまうかもしれません。書式は申告期間より前でも取得できますので、事前に入手して、どのようなことを記入するのかイメージしておくといいでしょう。

また、いきなり申告書から着手するのではなく、まずは譲渡所得の内訳書を作成することをおすすめします。先に譲渡所得を把握しておくと、確定申告書に記載する数字が整理されて、スムーズに確定申告書を作成できます。

③除籍住民票

譲渡所得税の確定申告をする場合、自分が売却されたマンションに住んでいたことを証明しなくてはなりません。

確定申告の段階ではすでに対象のマンションには住んでいないため、住民票ではなく”除籍住民票”が必要になります。

除籍住民票は、旧居から引っ越してから5年間の間であれば、旧居のある自治体に申請すれば簡単に発行してもらえます。

しかし、引っ越した先の住所が売却したマンションの近所で、転出や転入を伴っていないこともあります。そのようなケースでは、住民票は取り除かれていない（除籍住民票がない）ため、現住所の住民票を取得することで足ります。

④取得時・売却時の売買契約書の写し

譲渡所得税の確定申告をする際は、対象のマンションを取得（購入）したときと売却したとき、両方の売買契約書が必要です。

これは取引金額を確認する以外にも、売却したマンションをどれくらいの期間保有していたかを確認するためでもあります。

というのも、売却した不動産を所有していた期間によって、譲渡所得税を算出するための税率が異なるのです。5年に満たない”短期所有”よりも、5年以上保有した”長期所有”のほうが税率は低く、譲渡所得税額も低くなります。

そのため、譲渡所得税額を正確に算出するためにも、取引金額と物件の所有期間が分かる契約書が必要です。

⑤媒介報酬や印紙代等の金額が分かる書類

譲渡所得を算出するために必要なのが、マンションを購入・譲渡（売却）したときの価格と、取引時にかかった費用です。

マンションの売却価格は売買契約書で確認することができますが、取得費用・譲渡費用は細かい項目もあるため、費用の内訳を証明する書類を提出する必要があります。

取得費用・譲渡費用には、印紙税や登録免許税（所有権移転登記・抵当権抹消登記の費用）はもちろん、不動産会社への仲介手数料も含まれます。

マンションの取得・譲渡にかかった費用を証明するには、契約書や領収書など、金額の記載がある書類の保管が不可欠です。

何年も前に取得したマンションを売却する場合、取得費用がわからないというケースもあるでしょう。そのような場合は、譲渡費用の5%を取得費とみなすという取り決めがありますが、取得費用がそれ以上にかかっていた場合は損をしてしまいます。

マンションを購入した時の書類はできるだけ集めた方が、譲渡所得税を減らせる可能性が高まります。

なお、取得費用や譲渡費用に含まれる費用の詳細については、下記の記事で解説していますので、ご確認いただいたうえで確定申告をしましょう。

⑥売却した物件の登記簿謄本

売買の対象になった物件の詳細を示すために、マンションの登記簿謄本（登記事項証明書）も必要です。

法務局の窓口で取得でき、手数料は1通600円です。オンラインで請求する場合は、1通あたり500円と少しだけお得に取得できます。

⑦控除を受けるために必要な書類

マンション売却後の確定申告の際、一定の条件を満たす物件や売買取引に関しては、所得税に対する控除を受けられる場合があります。

税金の控除特例を適用するためには、利用する特例に応じた書類を準備する必要があるため、必ずチェックしておきましょう。

ここからは、マンションを売却した際に利用できる特例の種類と簡単な概要、必要書類をそれぞれ解説します。

なお、譲渡所得税算出の計算式は以下を使用します。

こちらの計算式を頭に入れたうえで読み進めてください。

なお、マンション売却時の節税対策については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例

マイホームとして所有していた不動産を売却した際に、課税譲渡所得から最大3,000万円が控除されるという特例です。

国税庁『マイホームを売った時の特例』

本特例を適用するには、通常の譲渡所得税の申告に必要な書類のみで足ります。

居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

一定の条件に当てはまるマイホームを売却した場合に、譲渡所得税算出時の税率の軽減が適用されるという特例です。

具体的には、対象のマンションの所有期間が10年を超えていることをはじめとした、5つの条件を満たす必要があります。

国税庁『マイホームを売ったときの軽減税率の特例』

本特例の適用には、通常の譲渡所得税の申告に必要な書類のみで足ります。

特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例

マイホームとして所有していたマンションを売却し、新しくマイホームを購入した場合に適用される特例です。

国税庁『特定のマイホームを買い換えたときの特例』

本特例を利用するためには、追加で以下の書類が必要です。

・買い替えたマイホームの登記事項証明書、売買契約書の写しなど
・買い替えたマイホームの耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証明する書類（築25年を超える中古住宅の場合）
・買換（代替）資産の明細書（新しいマイホームを取得予定の場合は、上記2書類の代わりに用意）

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い替えた際に、譲渡所得がマイナスになった（譲渡損失が発生した）場合に適用できる特例です。

国税庁『マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき』

マンションを売却して発生した譲渡損失を、同年のその他の所得（給与所得や事業所得）と損益通算できるというものです。1年で控除で仕切れなかった部分については、向こう3年間まで繰越すことが可能です。

本特例を利用する場合の追加書類は以下の通りです。

・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・買い替えたマイホームの登記事項証明書、売買契約書の写しなど
・買い替えたマイホームの住宅ローン等の残高証明書

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して譲渡所得がマイナスになった（譲渡損失が発生した）場合が対象です。

多くの場合、引越し先の新居を購入せず、住宅ローンの残債が残っている状態でマンションを売却した場合に適用されます。

国税庁『住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき』

マンション売却により発生した損失を、同じ年の給与所得や事業所得といったほかの所得と損益通算でき、一度で控除できなかったぶんは最大3年まで繰越せます。

本特例を適用する場合の追加書類は、以下のとおりです。

・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・売却したマイホームの住宅ローン等の残高証明書

確定申告書類の準備から提出までの手順

マンション売却後の確定申告は、初めて経験する方が多い一方で、決められた期間内に決められた方法で申告をしなければならないというハードルの高さがあります。

確定申告の期間が来てから準備を始めて慌てることのないように、あらかじめ確定申告の流れを把握しておきましょう。

 確定申告の準備から納税までの流れ

確定申告は、大まかに以下の流れに沿って進めます。

1. 必要書類を集める
2. 譲渡所得税の金額を算出する
3. 書類に必要事項を記入する
4. 税務署に書類を提出する
5. 税金を納める

見ていただくとわかるとおり、確定申告をするにはなによりもまず、必要書類をすべて集めなければ始まりません。

必要書類に記載されている金額をもとにして、申告書を作成するため、確定申告の時期が来る前にすべて集めておくくらいの気持ちで動きましょう。

確定申告書の提出方法と期限

確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日までの間に行う必要があります。ただし、譲渡損失の損益通算や繰越控除の適用などで、所得税の還付申告をする場合は、2月15日以前でも申告できることになっています。

「マンションを売却した日」というのは、”物件を引き渡した日”であるのが原則です。しかし、”売買契約の締結日”を売却日としてみなすことも認められているため、締結日と引き渡し日のどちらか有利な方で申告を行っても問題ありません。

国税庁『譲渡所得の申告期限』

譲渡所得が発生していて確定申告の義務があるにもかかわらず怠った場合は、”無申告加算税”や”延滞税”といったペナルティが課されます。

せっかくマンションを売却して利益を得ても、余計な税金の支払いが生じては元も子もないため注意しましょう。

確定申告時の書類に関してのよくある質問

マンション売却時の確定申告で必要になる書類を教えてください。

必要書類は、以下のとおりです。
①確定申告書
②譲渡所得の内訳書
③戸籍の附票
④取得時・売却時の売買契約書（写し）
⑤取得費用・譲渡費用がわかるもの
⑥売却した物件の登記簿謄本
⑦控除を受けるために必要な書類

確定申告の必要書類はいつまでに準備すればいいですか？

確定申告の期間が毎年2月16日～3月15日なので、その期間に間に合うように早めに準備しましょう。

マンション売却時の確定申告で必要となる書類まとめ

マンション売却後の確定申告は、マンションを売却して得をした場合も損をした場合も対象になるケースが少なくありません。

しかし、確定申告をする機会があまりなく、どのような手順を踏めば良いのか分からない方も多いでしょう。

譲渡所得税の確定申告には多くの書類が必要なため、まずはどんな書類が必要なのかを把握しましょう。必要な書類を揃えてから取り掛かったほうが、金額を正しく整理しながら手続きが進められます。

マンション売却全体の流れや進め方については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却は”売って終わり”ではなく、確定申告と納税までをセットとして考えることが重要です。ぜひ本記事や当社のほかの記事も参考にしながら、スムーズにマンションを売却してください。