「告知事項あり」の物件とは？マンションの売却で気を付けたい心理的瑕疵

中古マンションや中古の一戸建ての広告で、「告知事項あり」という表示を見たことはありませんか？

告知事項とは、売主側から伝えなければならない買主の意思決定を左右しかねない物件の重大な欠点や事実を指します。

本記事では、「告知事項あり」のマンションは具体的にどんな欠点があるのか？と「告知事項あり」のマンションを売買するときの注意点を解説します。

「告知事項あり」のマンションの多くが事故物件

広告や販売図面で「告知事項あり」の文字があるマンションの多くは、いわゆる「事故物件」です。

「事故物件」とは人の死に関わる事故が起きた物件

想像がつくかと思いますが、「事故物件」とは、過去に物件内で自殺や他殺など人の“死”に関わる事件や事故が起こってしまった物件です。

とはいえ、事故物件に明確な定義があるわけではありません。

事件性のない「自然死」であれば事故物件に該当しないかといえば必ずしもそうでなく、孤独死から発見までの期間が長かったような場合では、告知されるケースが多いものです。

また、事件や事故からの経過年数についても、一概に「〇年経てば告知事項にあたらない」といえるものではありません。

人の死がかかわる事件や事故は、目に見える物件の欠陥でなく、買う人によって受け取り方が異なるもの。これを「心理的瑕疵（しんりてきかし）」といいます。「瑕疵（かし）」とは、「欠点」や「傷」といった意味を持ちます。

「心理」は人によって尺度が違うため、どこからどこまでが告知すべき事項なのか？告知事項の存在によってどれほど価格が落ちるのか？といったことは一概にはいえないのです。

事故物件以外の「告知事項」は？

「告知事項あり」のマンションの多くは、人の死に関わる事件や事故が起きた事故物件です。しかし、告知事項が必ずしも事故物件である事実とは限りません。

・お隣住戸がごみ屋敷
・反社会的勢力の拠点が至近
・その他なんらかのトラブルがある

このような事実が「告知事項」であるケースも。上記のような事実もまた、「心理的瑕疵」にあたります。つまり「告知事項あり」の物件は、人によっては心理的に住みたくないと考える事象がある物件と認識しておきましょう。

告知事項を隠すとどうなる？

不動産の売主には、「告知義務」があります。「心理的瑕疵」のみならず、売主は不動産が持つ物理的な瑕疵や環境的な瑕疵を、買主に対して告知する義務があるのです。

売主が告知義務を怠った場合は、以下のようなリスクがあります。

・契約解除（売主の責任であるため手付金倍返しなども）
・契約後、売主が告知義務を履行していないことが発覚し買主から損害賠償請求される
・契約後、契約に不適合の箇所があるとして売主が修繕費等を負う

告知事項ありのマンションの売買で知っておきたい「契約不適合責任」

マンションをはじめとする不動産の売主には、「告知義務」とともに「契約不適合責任」とがあります。

契約後に告知義務違反や契約内容との相違点が生じたりしないためにも、売主、買主ともにこの契約不適合責任について理解されておくべきでしょう。

「契約不適合責任」は2020年の民法改正から

2020年4月の民法改正以前は、不動産の売主に課されるのは「瑕疵担保責任」というものでした。

瑕疵担保責任は、契約を交わす時には発見できなかった問題点（＝隠れた瑕疵）が見つかった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。瑕疵担保責任が、契約不適合責任になったことで変わったのは以下のような点です。

・売主の責任の範囲が「隠れた瑕疵」ではなく、契約との不適合事項に
・買主は、代替物の請求や代金減額請求が可能に
・買主の契約解除が容易に

簡単にいえば、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、売主の責任範囲が広くなり、さらに買主優位ともいえる請求権が増えたのです。

「告知義務」の重要性はより強く

瑕疵担保責任は、契約前に発見できなかった「隠れた瑕疵」が売主の責任の対象でしたが、契約不適合責任で「契約内容との相違点」に変わりました。このことにより、売買契約の「内容」の重要性がさらに増したといえるでしょう。

心理的瑕疵のみならず、建付けの悪さや建具の破損、配管部の水漏れなど大小問わない物理的な瑕疵についても、「契約前に売主と買主の双方で確認の上合意した」という事実がなにより重要になってきます。

告知事項がある場合はとくに、契約後に「言った言わない」の論争にならないよう、物件状況報告書や議事録に証拠として残しておくことが大切です。

マンション共用部での事件・事故も「告知事項」にあたるのか？

事故物件とは、基本的に物件の中で人の死に関わる事故や事件が起きた物件です。マンションであれば、玄関からバルコニーまでの事件・事故ということなります。

しかし、マンションは集合住宅。屋上などの共用部で不慮の事故が起こってしまうことも少なくないことが現実です。

共用部で自殺が起こってしまったような場合、マンションの一室を売るときに「告知事項」となるのでしょうか？

「状況による」としかいえない

基本的には、マンション共用部での自殺により、全住戸が永久的に事故物件となり、自殺の事実が告知事項になることはないといえます。

しかし、先述した通り、心理的瑕疵は人の受け取り方によるもの。たとえば、以下のようなケースでは、たとえ物件内以外での事件・事故も「告知しなければならない事項」に該当する可能性があります。

・事件・事故が発生した上下左右の住戸
・飛び降り自殺の落下地点
・事件・事故から間もない
・事件・事故の凄惨さが大きい

上記も、一概にいえるものではなく、「告知事項に該当する可能性がある」とまでしか言いようがありません。告知義務については、判例によっても結果が異なるものであり、同じ状況で発生する事件・事故はなく、ひとつとして同じ物件もない以上、「告知義務に該当するかもしれない」という事象は告知しておいた方が無難だといえるでしょう。

売主は不動産会社の判断を仰ぐのが適切

「告知事項あり」といっても、売主から買主に直接、告知事項を伝えるのではなく、不動産会社を通して告知されます。

告知すべき事項かの判断がつかない場合も、不動産会社には必ず事実を伝え、判断を仰ぎましょう。ただし、不動産会社が告知義務違反を犯すことも決して少なくありません。

そのため、1社が「これは告知義務に該当しません」という見解を示してきたとしても、2社、3社と相談し、本当に告知事項に該当しないのか？とともに、不動産会社による売却戦略についても比較することが大切です。

「告知事項あり」のマンションまとめ

「告知事項あり」のマンションの多くは、人の死に関わる事件や事故が起こってしまった事故物件です。事件・事故の事実は「心理的瑕疵」に該当するため、売主は買主に対し、その事実を告知しなければなりません。

心理的瑕疵の“程度”によって、「これなら告知しなくても大丈夫」と自己判断することは危険です。契約後に瑕疵の事実が発覚した場合、損害賠償請求を受けたり、契約解除となってしまったりする可能性があります。

事故物件は、価格が落ちやすく、売れやすさも大きく損なわれるものです。また告知事項を伝えるか否かの判断や、伝え方についても各不動産会社によって見解が分かれる可能性があるため、必ず複数社に売却相談するようにしましょう。

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