不動産査定価格が出た際に確認する3つのポイントと査定時の注意点とは？

大切な自宅を売却する際、ついつい高い査定価格を提示してくれた不動産会社に依頼したくなりますよね。

ですが、査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめしません。その理由は、必ずしも査定価格で売却できるとは限らないから、そして不動産会社ごとに査定の基準が異なるからです。

本記事ではこれから不動産の売却を検討している方のために、不動産査定価格の考え方と、実際に査定価格を比較する際のポイントを3つ解説します。

売却時にかかる費用や、査定時に注意したい点についてもご紹介しますので、ぜひ最後までご一読ください。

不動産査定価格とは？

そもそも「不動産査定価格」がどのようなものか、ご存じでしょうか？

不動産査定価格というのは、不動産会社が「この物件はうちの会社であればこれくらいの価格で売却できるだろう」と見積もった価格のことを指します。

査定価格を算出する際に参考にするのは、自社で過去に取り扱った事例や、周辺で売り出されている物件の価格など。不動産は1つとして同じものがないという性質を持つため、似たような物件同士を比較することで推測するのが、不動産査定価格です。

つまり、「不動産査定価格」はあくまで査定価格であり、売却価格ではないということ。どんなに高額な査定価格や低い査定価格出たからと言って、その価格で売却するとはまだ決まってはいません。

これを念頭に置いておかなければ、最終的に売却が決まった時に「思ったよりずっと安く売ってしまった」ということになりかねないため注意が必要です。

不動産査定の種類

ひとくちに不動産査定といってもさまざまな種類があり、査定のタイミングや受けるべきタイミングが異なります。

匿名査定・AI査定

匿名査定というのは、インターネット上に物件情報を入力することで、おおよその売却価格を算出する査定方法です。過去に行われた売買取引のデータと、入力した物件情報を照らし合わせて、機械的に計算する仕組みになっています。

個人情報を入力せずに査定を受けられるため、不動産会社からの営業を受けたくない人や、まだ売却の予定はないが大体の価格を知りたいという人に役立ちます。

ただし、匿名査定では物件の個別条件や詳細な情報、周辺地域のリアルタイムな動向を考慮できないという点がデメリットです。近年ではAIが搭載された査定サービスも増えていますが、査定の精度としてはあまり高いとは言えません。

机上査定（簡易査定）

不動産の売却活動を始めるうえで、多くの人が最初のステップとして選ぶのが机上査定（簡易査定）です。

机上査定では、売主が不動産会社に物件に関する情報や資料を提供し、不動産会社は自社の取引実績や周辺の市場動向も含めて査定を行います。

机上査定の査定結果は、最短で即日、遅くとも数日以内に受け取ることが可能です。インターネットや電話・メールなどで申し込み、結果もデータで受け取れます。

注意点としては、不動産会社ごとに参照するデータが異なるため、査定結果にも差が出るという点が挙げられます。査定自体は無料で依頼できるため、最初のうちは複数社に対して査定依頼を出し、査定結果を比較検討することが重要です。

訪問査定

不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件を目視で直接確認して査定するのが「訪問査定」です。

物件の状態だけでなく、土地の境界線や設備の状況、周辺環境や駅からの動線などを見て総合的に判断するため、机上査定よりも正確な査定結果を受け取れます。

簡易査定と同様、訪問査定も無料で利用できます。ただし訪問査定は「売却の意思が強いもの」として査定が行われます。訪問査定を受けたからといって、必ずしも売却しなければならないというわけではありませんが、明確に売却の予定を立ててから査定を受けたほうが、より市場価格に近い結果を得られます。

不動産査定の流れ

売却活動を始める前の不動産査定は、物件の価値を知る以外にも、売却活動を依頼する不動産会社を選ぶためにも重要なステップです。査定をスムーズに進めながら正確な査定額を算出してもらうためにも、査定の準備から不動産会社と媒介契約を締結するまでの流れを把握しておきましょう。

査定の準備

不動産会社に査定の依頼を出す前に、査定に必要な書類を準備しておきましょう。

机上査定に必要な書類

机上査定では、必ず用意しなければいけない書類はありませんが、下記の書類を準備しているとスムーズに査定が進みます。

• 登記簿謄本
• 購入時の売買契約書
• 公図
• 測量図や建物の図面

訪問査定に必要な書類

訪問査定では、戸建てとマンションでそれぞれ必要な書類が異なります。

戸建ての場合

• 購入時の売買契約書
• 登記簿謄本
• 登記済権利書
• 固定資産納税通知書
• 建築確認通知書
• 測量図
• 公図
• 間取り図
• 本人確認書類

マンションの場合

• 購入時の売買契約書
• 購入時のパンフレットなど
• 登記簿謄本
• 登記済権利書
• 固定資産納税通知書
• 維持費が分かる資料
• 管理費・修繕積立金に関する資料
• 管理規約
• 間取り図
• 本人確認書類

なお、上記は一例であり、不動産会社や物件によっては追加の書類が必要になる場合もあります。法務局で取得する必要がある書類もありますので、査定を受けることが決まったら早めに準備しましょう。

机上査定を依頼する

不動産の売却活動は、まずいくつかの不動産会社に机上査定を依頼するところから始まります。

机上査定は電話やメール、不動産会社のホームページから依頼します。この段階では売却活動を依頼する不動産会社を選ぶために、3～4社を目安に査定依頼を出すようにしましょう。数日程度で査定結果が届くので、届いた査定結果を比較し、高く売却してもらえそうな不動産会社を見極めます。

なお、急いで物件を売却しなければならない場合や、すでに依頼する不動産会社が決まっている場合は、最初から訪問査定を利用するケースもあります。

しかし、訪問査定にはまとまった時間を確保する必要があり、一度に複数の不動産会社に依頼すると時間も労力もかかるため、最初のうちは簡単に査定を受けられる机上査定を利用するのが一般的です。

訪問査定の依頼・訪問日の決定

机上査定の結果を比較して、候補の不動産会社を1～2社に絞ったら、次に訪問査定の依頼を出します。

訪問査定は原則として売主の立ち合いが必要なため、不動産会社の担当者と予定を調整し、訪問日を決定しましょう。

また訪問日を決定するのに合わせて、訪問査定で必要な書類を確認しておくと安心です。

訪問査定（現地調査）

訪問査定では、不動産会社の担当者が物件のある現地を訪れ、物件を直接目視で査定します。机上査定の結果と必要書類を参照するほか、売主へのヒアリングも行い、より市場価格に近い金額を算出するというものです。

訪問査定にかかる時間やおよそ1時間程度とされていますが、物件の状態によっては2～3時間程度かかる場合もあります。原則として売主の立ち合いが必要なため、スケジュールに余裕をもって対応しましょう。

また、担当者の知識や経験、提案力を見極めるチャンスでもあります。わからないことや心配なことは積極的に質問し、信頼のできる担当者かを確かめておくことも重要です。

訪問査定の結果を受け取る

訪問査定から1～2週間程度で査定結果が送られてくるので、比較検討してどの不動産会社に依頼するかを決めましょう。

査定結果でチェックするポイントと、売却活動を開始する前に確認しておきたい項目については、次の章で解説します。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却活動を依頼する先が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約というのは、所有する不動産の売却活動を依頼するために締結するものです。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの契約形態があり、営業活動の報告の頻度や、一度に締結できる媒介契約の数など細かな違いがあります。

一般媒介契約は、一度に複数の不動産会社に依頼できるため、売買情報が物件を探している人の目に触れる機会が多くなるという点がメリットです。しかし不動産会社の立場としては、頑張って営業活動をしてもほかの不動産会社が先に成約してしまう可能性もあるため、精力的に影響してもらえない可能性が高いと言えます。

それに対して専属専任媒介は、一度に媒介契約できるのは1社までという縛りがあり、売主自身で買主を見つける行為も認められていません。しかし不動産会社としては、売却先を見つけられれば確実に報酬を受け取れるため、一般媒介や専任媒介と比較して、精力的に営業活動をする傾向にあります。

それぞれの媒介契約のさらに細かい違いについての説明は割愛しますが、どの媒介契約を選ぶかによっても売却活動の進め方が異なるため、慎重に検討しましょう。

不動産査定価格出た際に確認する3つのポイント

不動産の適切な査定価格を知るためには、どのようなポイントをチェックするべきなのでしょうか。査定価格を提示されたタイミングで確認するべきポイントをご紹介します。

チェックポイント①：査定価格

査定価格を見る際には、周辺相場・市場相場と大きくかけ離れていないかを確認します。

不動産を希望に近い価格でスムーズに売却するために重視すべきなのが、価格設定です。高く売りたいという気持ちから、相場とかけ離れた価格に設定してしまうと、なかなか購入希望者が現れず売却活動が難航する可能性があります。

査定価格は売却価格を決める際の基準となるため、査定額と周辺相場を比較することは非常に重要です。

周辺相場を調べるには、不動産ポータルサイトで似た条件の物件を検索したり、過去の成約データを閲覧できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを活用したりする方法があります。

チェックポイント②：査定理由

査定額と併せて、査定額の算出根拠も確認しましょう。

誠実な不動産会社というのは、顧客に対して査定額の根拠を明確に示してくれます。他の不動産会社が提示した査定額と比較して多少安くても、根拠が明確であれば確実に売却してくれる不動産会社と思っていいでしょう。

逆に営業力の乏しい不動産会社は、査定の根拠があいまいになる傾向があります。査定結果を見て不明瞭な点が見つかったら、不動産会社に一度問い合わせてみることをおすすめします。

現在では、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」というサービスもあります。複数社の査定結果を一度に比較できるため、上手に活用したいところです。

チェックポイント③：成約事例の物件のスペック

不動産の査定では、過去の類似した物件の取引条件を参照する「取引事例比較法」という方法がもちいられることがあります。この場合、査定書に比較対象となった過去の成約事例が記載されているため、査定額の根拠として確認しておくことをおすすめします。

不動産会社は、正確な査定額を出すために、できる限り査定する物件と似た比較対象を選定します。しかし、不動産会社によって持っている情報量が異なるため、どのような物件を比較対象にしているかを確認するかを確認する必要があります。

チェックするポイントは、立地、方角、面積、築年数など。特に築年数は、物件の価格に大きく影響する要素なので、注意して確認することをおすすめします。

1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件は、建築基準法改定後の新耐震基準の物件よりも、売却価格は低くなります。ただし、リフォームやリノベーションで新耐震基準に変更されている場合もあるので、リノベーション歴の有無も含めて確認しましょう。

売却を依頼する前に知っておきたいポイント

不動産を売却して得られたお金がすべて売主の懐に入るかというと、そうではありません。不動産の売却手続きで発生する費用や税金など、売主が負担しなければいけない費用も多くあります。

ここでは不動産を売却するにあたって発生する費用のうち、特に覚えておく必要があるものをご紹介します。

不動産会社の仲介手数料

不動産を売却したのち、売却代金が丸々手元に残るわけではありません。

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。そのため、査定金額が出たら、仲介手数料の金額も併せて確認しておくことが重要です。

なかには、仲介手数料が無料または割引としている不動産会社もありますが、場合によっては「〇〇コンサル料」「〇〇手数料」といった、別の項目で費用請求してくるケースもあります。

しかし、不動産会社は依頼者から仲介手数料以外の項目で報酬を受けることは、宅建業法上禁止されています。

仲介手数料が値引きになっている場合は、他に追加の費用が発生する可能性はないかも確認しておきましょう。

不動産売却時の手数料については、以下の記事でも解説しています。

売却時に要する費用

不動産会社に支払う費用は仲介手数のみですが、不動産を売却する際には、売主自身が負担しなければならない費用があります。

この不動産の売却にかかる費用を「譲渡費用」と呼び、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や印紙税といった細かい費用が含まれます。

詳しくは下記の記事で解説していますので、ご参照ください。

さらに、不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、「譲渡所得税（所得税＋住民税）」という税金を収めなければなりません。譲渡所得税は、不動産売却に関する費用の中でも、特に金額が大きいため注意が必要です。

譲渡所得税の支払いのタイミングは、所得税と住民税で異なります。所得税は売却翌年の確定申告のタイミングで納付しますが、住民税の納付は6月とズレがあるため、突然納税通知書が届いて慌てることの内容に備えておきましょう。

譲渡所得税の算出を行う確定申告については、下記の記事で詳しく解説しています。

取得費用

不動産を売却すると「譲渡所得税」という税金が発生するということに触れましたが、譲渡所得税の計算に必要な費用に「取得費用」があります。

取得費用は、売却する物件を取得（購入）したときにかかった費用のことを指します。

具体的には、物件本体の価格のほか、所有権登記にかかる登録免許税、物件購入時の仲介手数料、住宅ローンの契約時に支払った保証料などです。

譲渡所得税額を正しく算出するためには、取得費用もできる限り正確に把握しておく必要があります。購入時の売買契約書や領収書など、金額が分かる書類は早めに集めておくことをおすすめします。

取得費用に含まれる項目などは、下記の記事もぜひご参照ください。

不動産査定を受ける際の注意点

スムーズに不動産の売却を進めるために、査定時から意識しておきたいことが2つあります。1つは目標時期と金額を決めておくこと、もう1つは物件の不具合を確認しておくことです。

売却する時期や金額の目標を決めておく

不動産査定を受ける前に、だいたいどれくらいの時期にどれくらいの価格で売却したいかをイメージしておきましょう。

不動産の売却にかかる期間は、査定完了から買主が見つかるまでに3ヶ月程度、売買契約が成立してから物件の引き渡しまでに1～2ヶ月程度、トータルで半年近くが必要とされています。転職や進学の関係で引っ越し時期が決まっている場合は、早めに売却活動をスタートすることが大切です。

また、住宅ローンの返済が残っている状態で売却する場合は、自宅の売却代金と手持ち資金を合わせて一括で返済するのが一般的です。売却価格が低すぎるとローンを完済できず、最悪の場合、売却自体ができなくなる可能性もあります。

不動産査定を受ける際には、住宅ローン残債を確認したうえで、ローン残債を完済できるラインに売却価格の目標を設定しましょう。

不具合や瑕疵（かし）を確認しておく

不動産査定を受ける際には、物件の不具合や瑕疵を正直に申告することも重要です。

物件の不具合・瑕疵とは、具体的には雨漏り・シロアリの被害・設備の不具合など。建物の耐震性や耐久性に影響を与える可能性がある問題は、査定価格に影響を及ぼすため事前に申し出ましょう。

高く売却したいからという理由で、不具合や瑕疵を隠して売却することは望ましくありません。現行の法律には「契約不適合責任」というものがあり、契約書に記載のない瑕疵などの問題が、物件の引き渡し後に明らかになった場合、売主は法的な責任を負うことになる可能性があるためです。

不動産査定を行う際には、物件の現状を正確に把握し、不動産会社に全てを伝えることが重要です。問題点を記録するためには写真を撮っておいてもいいでしょう。

物件に問題がないか心配な方は、「ホームインスペクション」を行うのもおすすめです。ホームインスペクションは不動産の健康診断のようなもので、取引前に行っておくと、後から問題が発見されるリスクを減らすことができます。

相場を把握しておく

査定結果の確認方法でもお伝えしましたが、不動産査定を受ける際は、売主自身も相場価格を把握しておくことは非常に重要です。

物件をスムーズに売却するためには、相場に合った価格設定をしなければなりません。価格設定が高すぎると買い手がつかず、逆に低すぎると期待する売却益を得られず損をすることもあります。

不動産会社も周辺相場や取引実績を基に、査定価格を提示してくれます。しかし、最終的に売り出し価格を設定し、売却価格に合意するのは売主自身です。

不動産情報サイトを上手に活用しながら、似たような間取り・面積・築年数・立地の物件が、どれほどの価格で取引されているかは把握しておきましょう。

査定価格＝売却価格ではない

不動産会社が提示する査定価格は、最終的な売却価格とは異なるという点も、あらかじめ念頭に置いておく必要があります。

不動産の最終的な売却価格は、購入希望者と売主がやりとりをしながら、お互いが納得する価格にします。購入希望者から値下げ交渉をされることもあり、当初の査定額よりも低い価格で売却することになるケースも少なくありません。

売却価格の目標が決まっている場合は、値下げ交渉される可能性も加味して、少し高めに売り出し価格を設定するという方法もあります。ただし、価格を上げるとその分問い合わせの数も少なくなる可能性も否定できないため、営業担当者と相談しながら慎重に検討しましょう。

査定価格は不動産会社ごとに異なる

複数の不動産会社に査定依頼をすると、不動産会社ごとに異なる価格を提示してくることに気がづきます。これは、不動産会社によって査定基準が異なることが理由です。

不動産会社による査定は、法律による明確な基準や決められた方法というのは存在しません。各不動産会社が過去に自社で取り扱った事例や、周辺地域の相場などを考慮して査定額を算出するため、どうしても査定額に差がでるのです。

また、無料で行う査定は、不動産会社にとっては営業ツールの側面もあります。「当社であればこれくらい高く売れます！」とアピールするために、査定額を高めに設定しているケースもあるため、査定額の高い不動産会社＝実力のある不動産会社とは限らないのが実情です。

査定依頼をする不動産会社が1社のみだと、提示された査定額が適正価格なのか判断できません。査定価格はあくまでも参考程度にすべきですが、不動産会社を選ぶ際には、必ず複数社の中から選びましょう。

査定前にリフォームやハウスクリーニングをしない

リフォームやハウスクリーニングをした方が査定額が高くなるのでは？と考える方もいるかもしれませんが、基本的には不要と考えて問題ありません。

中古物件を探している人の中には、購入後に自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションを行いたいと思っている人が多くいるためです。査定前に物件に手を加えてしまうと、これから現れるであろう購入希望者の好みに合わず、せっかく負担した工事費用が無駄になってしまう可能性があります。

また、設備の交換やハウスクリーニングの有無も、査定額や売却価格に大きく影響するわけではありません。不用意に手を加えると、かえって損をする可能性もあるため、どうしても気になる部分がある場合は事前に不動産会社に相談しましょう。

ただし、見た目の印象を良くするために、可能な範囲での掃除は行うと良いでしょう。特に水回りなど、視覚的に影響が大きい部分は念入りに掃除すると、内覧時の印象が良くなります。

不動産査定価格が出た際に確認する3つのポイントと査定時の注意点まとめ

不動産の売却時、誰しも「できるだけ高く売りたい」と考えるため、高い査定額を提示してくれる不動産会社を選びがちです。

高いお金を払って購入した不動産ですから、もちろん高く売れるに越したことはありません。ですが不動産売却においては、”高く売る”ことよりも”目標とする価格で売る”ことのほうが重要です。特に住宅ローンが残っている場合や、新居の購入予定がある場合は、できる限り正確な査定額を提示してくれ、確実に売却してくれる不動産会社を選ばなければなりません。

数多くある不動産会社の中から、信頼できる不動産会社を選ぶには、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。一度物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社からの査定結果を受け取れるため、忙しい日常の合間を縫って売却活動を行いたい方にはうってつけのシステムと言えます。

どなたでも無料でご利用いただけますので、ぜひ積極的にご活用ください。