住宅ローンの残債がある物件を高値で売却する方法やポイントを解説！

「住宅ローンが残っていても家を売却できるのだろうか」と悩む人も多いのではないでしょうか。

残債があっても、売却代金で完済できるのであれば家を売却できます。一方で、売却代金でローンを完済できない場合、そのままでは売却できません。

この記事では、住宅ローンの残っている家を売却する際にやるべきことや、できるだけ高値で売るためのポイントを解説します。

まず住宅ローン残高と売却額を確認する

住宅ローンの残債がある場合、売却代金が残りの住宅ローンの金額を越えることを一番に考えましょう。住宅ローンを完済しないと、基本的に住宅を売却できないためです。

住宅ローンを組んで購入した家には、金融機関が「抵当権」を設定しています。抵当権は、簡単にいえば物件を担保に取れる権利です。

住宅ローンの返済が滞ったとき、金融機関は担保になっている物件を差し押さえ、売却などで得られた代金を優先的に貸したお金の回収に充てられます。

抵当権を残したまま家を売りに出しても、基本的に売買契約は成立しないため、住宅ローンを完済する必要があります。

売却代金で住宅ローンを完済できない場合、家を売却するためには自己資金を切り崩して残債をすべて返さなければなりません。

以上の点から、住宅ローンの残債がある家を売却するときは、最初にローン残高と予想売却価格を確認することが重要です。

住宅ローンの残債がある家の売却フロー

住宅ローンの残債がある場合、不動産会社に売却を依頼する前に以下の対応をします。

1. ローン残高を調べる
2. 家がいくらで売れるのかを調べる
3. 住宅ローン残債と予想売却価格を比較する

1つずつみていきましょう。

ローン残高を調べる

最初に、住宅ローン残高を確認しましょう。主な確認方法は、以下のとおりです。

• 住宅ローンの返済予定表を確認する
• 金融機関から郵送される残高証明書を確認する
• インターネットで確認する

返済予定表は、ローンを組んだときに金融機関から発行される書類であり、ローンの残高や返済予定日、元金と利息の内訳などが記載されています。

残高証明書は、住宅ローン控除を申請する際に必要な書類であり、おおまかなローン残高が記載されています。残高証明書が送られてくるのは、毎年9〜10月ごろです。

金融機関によっては、インターネットの契約者専用サイトでローン残高を確認することも可能です。

住宅ローン残高が確認できる書類が見当たらない場合や、インターネットで残高が確認できるかどうか知りたいときは、金融機関に問い合わせると良いでしょう。

家がいくらで売れるのかを調べる

続いて、不動産会社に査定を依頼し、現在住んでいる家がどれくらいの価格で売却できそうなのかを調べましょう。

不動産会社の査定には「簡易査定（簡易査定）」と「机上査定」の2種類があります。

• 簡易査定：Webサイトやメールで物件の情報を伝えて価格を査定してもらう方法
• 机上査定：不動産会社の担当者が現地に訪問して物件を査定をする方法

簡易査定では、査定の対象となる物件の築年数や間取り、敷地面積をもとに価格が算出されますが、周辺環境や建物の状況など細かい部分までは考慮されません。

より正確に不動産の売却価格を知りたいのであれば、机上査定を依頼します。

複数の不動産会社で簡易査定を依頼し、算出結果や根拠などを比較して何社か候補を絞り、机上査定を依頼するのがおすすめです。

住宅ローン残債と予想売却価格を比較する

住宅ローン残債と予想売却価格を比較し、オーバーローンとアンダーローンのどちらになるのかを確認します。

• アンダーローン：住宅ローン残債が売却価格を上回って利益が出る状態
• オーバーローン：住宅ローン残債が売却価格を下回る状態

たとえば、ローン残債が3,000万円であるとしましょう。家の予想売却価格が3,500万円であれば、売却後に500万円の利益が出るためアンダーローンとなります。

仲介手数料や登記費用などの諸費用も売却代金でまかなえるのであれば、問題なく売却できるでしょう。

一方、予想売却価格が2,500万円の場合、家を売却すると500万円の不足分が生じるためオーバーローンの状態といえます。

この場合、500万円の不足額と諸費用を自己資金でまかなえるのであれば、家の売却が可能です。

その後の流れ

アンダーローンの状態であれば、通常の手順で売却できます。おおまかな流れは、以下のとおりです。

1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
2. 売却活動を開始する
3. 売買契約を締結する
4. 物件を引き渡す

不動産会社と売買契約を結び、売出価格を設定して売却活動を始めましょう。

購入希望者が見つかり、売却価格や引き渡し時期などの条件を話し合い、双方が合意したら売買契約を結びます。

物件の引き渡し日になると、家の鍵が売主から買主に引き渡され、司法書士が法務局に向かい所有権移転登記をすると、売却手続きは完了です。

この引き渡し時に、借入先の金融機関の担当者にも同席してもらうことで、家の売却と住宅ローンの完済、抵当権の抹消が同時に行うことが可能です。

オーバーローンの場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に不足分をどのように賄うのかを考えなければなりません。

自己資金で不足分を支払えないときは、他の対処方法を考える必要があります。対処方法によって、売却の手順や対応内容は異なります。

売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合の対処法

それでは、住宅ローンが残っているマンションを売却する際に使える売り方やローンにはどのようなものがあるのでしょうか。「住み替えローン」、「任意売却」について紹介していきます。

住み替えローン

家の売却利益を住宅ローンの残債に当ててもなおローンが残る場合に使えるのが「住み替えローン」です。

住み替えローンであれば、家の売却後も残るローンと新居を購入するためのローンに1本化できます。

住み替えローンを組むためには、家の売却と新居の購入を同時に行う必要があるため、利用の際はスケジュールを入念に調整する必要があるでしょう。

また「金利が高い傾向にある」「審査の難易度が高い」といった点も踏まえて利用すべきかどうか検討することが大切です。

任意売却

家の住宅ローンが売却価格を大幅に上回っている場合、債権者（金融機関）に同意を得て任意売却をするのも1つの方法です。

任意売却は、住宅ローンの返済を長期にわたって滞納し、分割で返済できる権利を失ったとき、競売による売却を避けるために取られることの多い売却方法です。

自宅を競売にかけられてしまった場合、売却金額は相場の7割程度となりますが、任意売却であれば相場と同程度の金額で売却できる可能性があります。

また「売却代金のなかから引っ越し費用などを確保できる」「売却後も残る債務を分割で返済できる」といったメリットもあります。

任意売却をするためには、金融機関と交渉をしなければなりません。また、任意売却ができる期間には限りがあります。

住宅ローンの返済が困難であるときは、任意売却の実績が豊富な不動産会社にできるだけ早めに相談することをおすすめします。

住宅ローンの残債がある家を高値で売却するポイント

住宅ローンの残債があるときに、高値で売却するときのポイントは、以下のとおりです。

• 不動産会社選びを怠らない
• アピールポイントを洗い出す
• 住宅診断で信頼度を高める
• 内覧対応に力を入れる

1つずつ解説します。

不動産会社選びを怠らない

家の売却を成功させるためにもっとも重要なのが、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

不動産会社によって、得意分野や得意としているエリアが異なります。複数の不動産会社に家の査定を依頼し、査定結果やその算出根拠、販売戦略を聞き比べて売却の依頼先を選ぶのが有効です。

不動産会社のホームページで過去の売却実績を確認するのも良いでしょう。

また、電話やメールの返信内容や対面での会話の仕方をもとに、対応の誠実さや説明のわかりやすさを確認することも重要です。

さまざまな要素を比較・確認することで、もっとも信頼できる不動産会社を選べます。

アピールポイントを洗い出す

マンション売却をなるべく高額で行うためには、物件のアピールポイントを押さえておくことが重要となります。

売却活動を始める前に、間取りの使いやすさや立地の良さ、室内の広さなど、家のアピールポイントを考えてまとめておきましょう。

また、家の周辺にある駅やスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、公園、病院、学校などの距離や位置関係を把握しておくのも有効です。

マイホームの購入を検討している人に家の魅力が伝えられるよう、さまざまな視点からアピールポイントを考えてみてください。

住宅診断（ホームインスペクション）で信頼度を高める

住宅診断（ホームインスペクション）とは、住宅診断士と呼ばれる専門家が建物や設備の劣化具合を調査してくれるサービスのことです。

ホームインスペクションを実施すると、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害など、購入後に発覚すると買主とのあいだでトラブルに発展しやすい欠陥を事前に把握しやすくなります。

また、調査結果をもとに修繕すべき箇所や想定される修繕費用などもプロの目線でアドバイスしてもらえます。

買い手側にとっても、専門家のお墨付きがあれば、安心して住宅を購入できるでしょう。

ただし、ホームインスペクションを実施したとしても、費用に見合うだけの効果が得られるとは限りません。

ホームインスペクションを実施すべきかどうかは、不動産会社の担当者と相談して決めることをおすすめします。

内覧対応を適切に行う

どんなに良い家でも、実際に買い手の人に見てもらえるのは内覧のときだけです。物件の魅力をしっかりと伝えられるよう、内覧に向けて入念に準備をしておくことが大切です。

売却期間中は、室内の整理・整頓をこころがけ、目立った汚れはすべて掃除しておきましょう。とくに、キッチンやお風呂、トイレといった水回りは、徹底して清掃することをおすすめします。

また、買い手が希望する日に内覧ができるようにしておくことも重要です。たとえば、内覧対応が入りやすい土日祝は、スケジュールを開けておくのも方法です。

一方で、初めて内覧をする人については、家をじっくりとみてもらえるように、不動産会社に対応を任せ、あえて自分自身や家族は外出する方法もあります。

不動産売却時の住宅ローンまとめ

住宅ローンの返済が残っている状態で売却するのであれば、まずは残債と予想売却価格を調べましょう。

ローン残債が予想売却価格を下回っているのであれば、売却は可能でしょう。ローン残債が上回っていても自己資金で不足分をまかなえるのであれば、売却は可能です。

自己資金を足しても住宅ローンを完済できないときは「住み替えローン」や「任意売却」を利用する方法があります。

ローン残債がある家をいかに高値で売却できるかどうかは、不動産会社にかかっていると言っても過言ではありません。不動産一括査定サイトも活用して複数の不動産会社に家を査定してもらい、信頼できる1社を探しましょう。

現在の住まいがマンションであれば、マンション専門の一括査定サイト「マンションナビ」をご活用ください。