マンション売却時に瑕疵担保責任（契約不適合）で問われる賠償責任とは

マンション売却の際に、耳にすることのある瑕疵担保責任。売却したマンションに何か欠点があった際に、買主に対して売主が損害賠償を支払わなくてはいけないとざっくりと理解している方もいるでしょう。しかし、実際の瑕疵担保責任の賠償責任とはどのようなものなのでしょうか。瑕疵担保責任とはどのようなものなのでしょうか。また、売主が賠償責任を問われた場合どれほどの損害賠償を負わなければいけないのかを解説していきます。

瑕疵担保責任（契約不適合）とは

そもそも瑕疵担保責任とはどのようなものなのでしょうか。

瑕疵（かし）とは、売買契約のあったマンション、戸建て、土地などの不動産において、通常であれば有しているべき性質や品質に欠けていることを意味します。マンションや戸建てのような建築物でいうと、雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染、過去にあった事件、近隣からの騒音や異臭などが挙げられます。

これからが売却のタイミングで注意をしていたのにも関わらず発見されない状態で売買契約後に見つかることと「隠れた瑕疵」と呼びます。瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」です。

隠れた瑕疵が見つかった場合、「発見から1年間」であれば損害賠償が請求でき、契約の目的を達成できない場合には契約解除を請求できます。瑕疵のせいで買主に損害が出ないよう、売主が責任を取ることを瑕疵担保責任といいます。

原則、瑕疵担保責任の規定は決まっています。しかし、中には売主と買主で話し合って規定を決める「任意規定」というものもあります。その理由は、法的に決められている原則が売主に対して重すぎるためです。実際に売買契約を結ぶ際には売主に負担がかかりすぎないよう任意規定を定めるのが通常です。

瑕疵担保責任の問われる期間

法律上は発見から1年以内であれば損害賠償を請求できるとしています。しかし、引渡しから3ヶ月以内に見つかった瑕疵について瑕疵担保責任を負うのが一般的です。

また、買主の合意があれば、全額免責してもらえることもあります。ただし、売主が知っているのにも関わらず隠していた瑕疵については免責してもらうことはできません。必ず把握している瑕疵があれば、すべて共有するようにしましょう。

・瑕疵（かし）とは、売買契約のあったマンション、戸建て、土地などの不動産において、通常であれば有しているべき性質や品質に欠けていることを意味する。
・瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」である。
・隠れた瑕疵が見つかった場合、「発見から1年間」であれば損害賠償が請求でき、契約の目的を達成できない場合には契約解除を請求される。

瑕疵担保責任の民法改正ポイント

瑕疵担保責任は、2020年4月に民法が改正され、大幅な見直しがありました。名称が瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わりました。改正点については多岐に渡りますが、主なポイントをいくつかご紹介していきます。

名称が契約不適合責任に変わる

民法改正で、瑕疵担保責任の名称が契約不適合責任に変わりました。普段あまり使わない「瑕疵」の文字が使われなくなり、概念もなくなりました。瑕疵の概念がなくなり、売主の負担が少なくなると思う方も多いでしょう。しかし、契約不適合責任に代わり、売主の責任はより重いものになりました。

契約不適合責任では、売買の対象となるものが品質や性能に関して契約の内容と合っていない場合には買主が不利益を被らないよう保護される制度です。本来であれば一部損傷のある物件を、完全なものとして売却したとしましょう。この場合、売買された物件が契約内容に不適合であるため、売主は契約不適合責任を問われることになります。

買主の権利と売主の保証範囲が変更された

瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」に対して売主へ責任が問われていました。しかし、隠れていた瑕疵かどうかを証明することが難しく、請求をできないことも多くありました。そこで契約不適合責任では、契約に合致していない場合には売主が責任を問われることになりました。

さらに、契約不適合責任では、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求めることができるようになりました。それぞれはどのようなことなのでしょうか。

• 【追完請求】
  売主に対して瑕疵を直してもらえるよう請求をすること
• 【代金減額請求】
  売主が修補してくれない、または修補不可である場合の売買代金を減額請求すること
• 【損害賠償請求】
  契約を有すると思っていたがために出てしまった損害に対する賠償金を請求すること
• 【契約解除】
  契約の目的が達成できる場合でも契約解除をすることが可能になった

・瑕疵担保責任は、2020年4月に民法が改正され、大幅な見直しがあった。
・契約不適合責任に代わり、売主の責任はより重いものとなった。
・契約不適合責任では、売買の対象となるものが品質や性能に関して契約の内容と合っていない場合には買主が不利益を被らないよう保護される制度と言える。
・契約不適合責任では、「隠れた瑕疵」だけでなく、契約に合致していない場合には売主が責任を問われることになった。
・契約不適合責任では、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求めることができるようになった。

賠償責任について徹底解説

瑕疵担保責任が問われた場合、何に対しての賠償責任を取らなくてはならないのでしょうか。賠償責任には2つの利益を元にどれほどの金額を支払うのかが決定されます。2つの利益とは「信頼利益」と「履行利益」です。それぞれ、どのような範囲の利益のことを指すのかを解説していきます。

信頼利益とは

「信頼利益」とは、契約が有効のものであると信用して行ったことに対してかかった費用に対する損害です。具体的には、契約があるものとして現地に足を運ぶための交通費用、名義変更にかかった登記費用、瑕疵について詳しく調査をするための調査費用などが挙げられます。

不動産売買をするにあたり、重要な手続きのひとつである名義変更。名義変更をするためには登録免許税という税金を買主は請け負うことになります。登録免許税は土地も建築物もどちらも固定資産税評価額の1000分の20です。

瑕疵について詳しく調査をするためには建築専門家に依頼するのが良いでしょう。専門家への依頼は相場額でおよそ20万円から40万円の調査費用が必要です。

履行利益とは

基本的に履行利益は信頼利益よりも賠償が大きくなることがほとんどです。履行利益とは、「もしも瑕疵がなかったら」得られていたはずの利益のことを指します。投資、賃貸、転売などで出ていたはずの利益を履行利益とします。

しかし、履行利益まで売主に賠償させるのはあまりにも負担が大きくなり過ぎてしまいます。そのため、履行利益は賠償対象外とし、信用利益のみを賠償するのが一般的です。

・賠償責任には「信頼利益」と「履行利益」の2つの利益を元にどれほどの金額を支払うのかが決定される。
・「信頼利益」とは、契約が有効のものであると信用して行ったことに対してかかった費用に対する損害。
・履行利益とは、「もしも瑕疵がなかったら」得られていたはずの利益のことを指す。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）で売主が注意すべきポイント

不動産売却は不動産を売った利益がたくさん入るかと思いきや、出費も多くあります。また、売却で得た利益を元に不動産を取得しようとした場合、手元に利益として残る額は少額でしょう。そのため、やっと売却が落ち着いた時期に瑕疵担保責任を問われ、賠償金を払うことになって欲しくないですよね。そこで、売主がなるべく瑕疵担保責任で負担を負わないよう注意しておきたいポイントをいくつか紹介しておきます。

契約内容を細かく話し合う

瑕疵担保責任を問われないための一番の方法は、いかなる細かい内容でもしっかり話し合うことです。契約の目的に適合しているかどうかが問われる瑕疵担保責任では、瑕疵がありそうなことについてはすべて契約書に記載しておくことが重要です。

売買契約書・告知書・付帯設備表を細かく記載する

売買する不動産の内容を明確にするためにも、告知書や付帯設備表については細かく記載しましょう。

付帯設備書：どの設備を撤去するのか、また残された設備についての不具合があれば記載するもの
告知書　　：設備以外で瑕疵があれば記載するもの

瑕疵担保保険に加入する

瑕疵担保保険とは、売却後に瑕疵が発見された場合に補修費の一部を保険料でカバーすることのできる保険です。特に、民法改正によって売主の責任が重くなった今、なるべく保険料で補修費をカバーしてもらうためにも瑕疵担保保険への加入は必須と言っても過言ではありません。不動産の面積によって価格に変動はありますが、相場は6万円から7万円ほどです。

・売主がなるべく瑕疵担保責任で負担を負わないよう注意しておきたいポイントは「契約内容を細かく話し合うこと」、「売買契約書・告知書・付帯設備表を細かく記載すること」、「瑕疵担保保険に加入する」の３つ。

瑕疵担保責任（契約不適合）で問われる賠償責任まとめ

売買が行われた不動産に「隠れた瑕疵」、すなわち売却のタイミングで気づくことのできなかった欠陥があった場合賠償を求められる瑕疵担保責任。民法が改正され、より売主に対して求められる責任が重くなりました。なるべく瑕疵担保責任で家計を圧迫してしまわないよう、契約内容について話し合ったり、細かく記載をしたり、瑕疵担保保険に加入したりしておきましょう。