マンションの減価償却の計算方法を徹底解説！

中古マンションの売却をする場合には、必ず減価償却について考えておかなくてはなりません。マンションは築年数によって老朽化していくため、地価の上昇などがない限りは価格も下がっていくことが多いからです。今回の記事では、中古マンションを売却する際に覚えておきたい減価償却の計算方法について詳しく解説していきます。マンションを売却する前に参考にしてみてくださいね。

減価償却とは何か

まずは、そもそも減価償却がどのようなものなのか、その概要について解説していきます。

減価償却とは、マンションが年々失う価値を計算して、利用可能な年数ごとに分けて費用として計上していく手続きのことです。

会計処理の一部となりますので、普段生活する中ではそこまで意識することではありませんが、中古マンションの売却をする際には避けて通れない部分となります。

より正確なマンションの売却価格を知るためには、知っておく必要があります。

減価償却の対象となるもの

減価償却の対象になるのは、マンションだけです。
土地は年数が経っても劣化するものではないからです。

以下から紹介する減価償却の計算は建物部分のみになりますので、注意してください。

マンション売却における減価償却の基礎知識については下記の記事も併せて参照ください。

減価償却費を計算する流れ

続いては、減価償却費を計算する流れについて詳しく解説していきます。
定率法と定額法の2つの種類の計算方法があるのですが、特別な届け出をしていない場合には定額法で計算しましょう。

また、平成28年度4月1日以降に取得した建物の減価償却の方法については定額法のみになっています。

減価償却費を算出する計算式はこちらです。

この計算式で減価償却費を出すための流れを、以下から1つずつ見ていきましょう。

今回は定額法の計算方法を記載していきます。定率法が何か気になる方は下記の記事を参照ください。

マンションの建物代だけを計算する

まずは、マンションの建物代だけを計算します。
前述している通り、減価償却できるのはマンションだけになります。

ここでいくつかポイントがありますので、それぞれ見ていきましょう。

建物本体と設備に分ける

マンションの建物代がわかったら、次は建物本体の値段と設備に分けましょう。

マンション自体の耐用年数と、水道や電気、ガスなどの設備の耐用年数が異なるためです。
例えば、マンション自体は5年や10年で壊れてしまうことはありませんが、水道管などは定期的な修理が必要になりますね。

ただし、中古マンションの場合には、購入した当時の契約書に「電気整備価格」など設備に関してだけでいくらかかっているのかの内訳が載っていないことがあります。
その場合には分けずに合わせて計算しましょう。

建物部分の価格が分からないとき

中古マンションを購入した際に土地も合わせて買っていて、契約書にもマンション部分だけの価格が載っていないこともあります。

その場合には、「消費税から建物代を割り出す」ことがおすすめです。
消費税は建物代にしかかからないからです。

契約書に税込みと税抜きの価格が載っている場合には、そこから消費税を割り出して計算しましょう。

ただし、近年は消費税率が頻繁に変わっていますので、中古マンションを買った時にどの税率の時の消費税が適用されているのかまで確認しておきましょう。

建物の購入代金に含まれるもの

また、建物代金には純粋にマンションの購入価格以外にも含めていいものがあります。
主に以下になります。

• 購入した際の仲介手数料
• 固定資産税の清算
• 都市計画税の清算

マンションを購入する際には、基本的には仲介手数料を払って購入していますよね。
そのため、この分の手数料は建物代金として含めることが出来ます。

また、固定資産税や都市計画税の清算を行なっている場合も、同様に建物代金に含めることが出来ます。

償却率を計算する

償却率については国で決められた数値があります。

しかしこの償却率を調べるためには、まずは耐用年数を調べる必要があります。
以下から流れに沿って計算していきましょう。

耐用年数を調べる

耐用年数については、新築の状態であれば国でマンションの構造などによって決まっています。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造なら、法定耐用年数は47年です。

参考：減価償却率早見表（国税庁ホームページ：PDF）

しかし、中古マンションを売却する場合には、残りどれくらいの耐用年数があるのか計算しなくてはなりません。
中古マンションの耐用年数は以下の計算式で求めることが出来ます。

現時点での耐用年数がわかったら、償却率を調べることが可能になります。
以下の国税庁のページを参考にしてください。

減価償却費を計算する

建物の購入価格と償却費がわかったら、あとは前述した以下の式で計算をしましょう。

減価償却費がわかれば、中古マンションがどれだけの価格で売れるかもわかります。
ただし、自分で計算をすると計算ミスが発生してしまう可能性もあるので、より正確な売却価格が知りたい場合には信頼のできる不動産業者や税理士にお願いするのが一番確実です。

減価償却を使った節税のポイント

最後に減価償却を使ったマンション売却時の節税のポイントを解説していきます。

減価償却を使って節税をする際に最もポイントになるのは「譲渡所得」です。
以下から詳しく解説していきます。

その他にもマンション売却時には税金がかかりますので、併せて下記の記事を参照ください。

譲渡所得とは

そもそも、どうしてマンションの売却をする際に節税を考えなくてはならないかというと、マンションを売って利益が出てしまった場合には、譲渡所得と呼ばれる所得税が発生するからです。

中古マンションを売却する際の譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。

すなわち、減価償却費が多くなれば、その分譲渡所得も少なくすることができるということです。
減価償却費をなるべく正確に出せるように、プロの力を借りるのがおすすめです。

譲渡所得をより下げるには

減価償却費を多く計上する以外にも、以下の方法で譲渡所得を下げることが可能です。

• 所有年数を5年以上にする
• 特例を利用する

以上2点についての解説に移ります。

所有年数を5年以上にする中古マンションを売却する場合、所有年数には注意が必要です。
所有年数によって、所得税が変わるからです。

• 短期譲渡所得（5年以下）30%
• 長期譲渡所得（5年以上）15%

ただし、長期的に所有しているとその分価格の下落が大きくなってしまう可能性もあります。
売却しようとしている中古マンションが5年以上保有していた方がいいのか、それとも5年未満で売却すべきなのかは、不動産業者などに相談してみてください。

特例を利用する

マイホームであるマンションを売却する場合には、3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
以下の条件を満たすことが出来ないか、確認しましょう。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。

(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
（注） （特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年又は翌々年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

参考：マイホームを売ったときの特例(国税庁ホームページ)

ただし、特例を受けることを目的にマイホームを購入した場合や、別荘などのように趣味や保養目的で購入した物件に関しては受けられない可能性もあります。注意しましょう。

下記の記事にもより、「譲渡所得税」や「確定申告」については詳しく紹介をしていますので、参考にしてみてください。

マンションの減価償却の計算まとめ

いかがでしたか。
この記事では、中古マンションの減価償却の計算方法について詳しく解説してきました。
中古マンションの売却を考えていた方の参考になったでしょうか。

マンションを売却する場合、多くの手続きが発生します。減価償却の計算もその手続きの一つです。

より正確な売却金額を知るためには、自分である程度計算が出来ていた方が安心です。
ぜひ、この記事を参考に計算してみてくださいね。