不動産の確定申告のやり方を４つの流れで紹介！

不動産を売却した際には、確定申告をしなくてはなりません。不動産を売却した時に必要な確定申告のやり方を紹介していきます。不動産の確定申告のやり方は４つのステップにまとめることができます。確定申告をしなくても良いケースもありますので、どのような不動産の売却をした際には確定申告が必要で、どのような時には必要ないのかも、確定申告のやり方とあわせて説明していきます。

不動産の確定申告とは

「確定申告」と言われても、具体的にどのようなものかわからない方は多いでしょうし、ましてや自分ではやったことがない方は不安でしょう。

確定申告とは、自身の総所得に対してかかる税金の額を算出し、税金を納めるための手続きです。主に2月から3月の間に行われるもので、対象としては前年分（前年の1月から12月）の所得です。

確定申告と言うと、個人事業主の方がするものというイメージがあるかと思います。しかし、その他にも、不動産を貸したりして所得のある方、不動産を売却した時に譲渡所得のある方、退職所得のある方、雑所得のある方も確定申告をする必要があります。

マンションを売却をすると「譲渡所得のある方」に該当するため、確定申告をしなくてはなりません。

不動産の確定申告が必要な場合

不動産を売却して、「利益が出た場合」には必ず確定申告が必要となります。

利益を出すための計算式

確定申告が必要になる譲渡所得の計算式の考え方は、

という計算式になります。

上記の「所得費」と「譲渡費用」を不動産を売却した価格から差し引いて残った額のことを譲渡所得と呼び、税金は譲渡所得に対して発生します。

利益とは　※１
・譲渡所得
譲渡収入金額とは　※２
・不動産の売却代金に固定資産税等精算金を加算した価額
取得費とは※３
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権登録費用
・固定資産税等分担金
・不動産取得税
譲渡費用とは※４
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税
・引っ越し費用

上記の計算式がプラスになったときは利益が出ているので確定申告が必要です。

不動産の確定申告が不必要な場合

不動産を売却して「利益が出なかった場合」には確定申告は必要ありません。なぜなら、不動産を売却した価格から諸経費と取得費を差し引いてマイナスとなった場合には、譲渡所得が発生していないため税金を納める必要が原則ないからです。

不必要でも確定申告はするべき

利益が出ておらず、確定申告をしなくても良い場合でも確定申告をしておいて損はありません。確定申告が不必要でも確定申告をしておくべき理由をお伝えしていきます。

1.所得税の還付金が受け取れる
確定申告をしておくと所得税の還付金を受け取ることができます。還付金は確定申告をしなければ受け取れないものです。そのため、確定申告をするに越したことはありません。
2.税務署から問い合わせがくることがある
税務署では、登記簿をみて不動産の売買履歴を確認できます。そのため、売買が行われているのに確定申告がないと不審に思って問い合わせをしてきます。そのときも、譲渡所得がマイナスであることを証明できる書類を用意しておけば良いので大きな問題はありません。しかし、確定申告をしておけば面倒な問い合わせも来ないので、後から不安になる心配もありません。
3.特別控除を受けた場合
主に住居として住んでいた不動産を売却した場合には3,000万円の特別控除が受けられます。3,000万円の特別控除を適応した場合の譲渡所得か以下の計算で割り出します。
譲渡所得＝(不動産の売却価格)-(諸経費)-(取得費)-3,000万円
3,000万円の特別控除を適応して譲渡所得がマイナスとなった場合には確定申告は必須です。
4.特例を利用した場合
自分が不動産を購入したときは高額な費用を要したのに、売却のときは価値が落ちてしまった、なんて場合に使える特例があります。譲渡所得以外の所得と損益通算をすることができます。特例を利用する場合にも確定申告が必須となります。

こちらの記事にも確定申告が不要なケースで確定申告をするメリットについて記載していますので、参照ください。

不動産の確定申告のやり方を４つの流れで紹介！

確定申告は自分でも、もちろんできます。しかし、確定申告をしたことがない人からすると、どのように行えばいいかもわからないですよね。

そんな場合には税理士に依頼することもできます。

税理士に依頼をする場合には、税理士事務所に相談してみるようにしましょう。確実かつ、迅速に対応してもらえるものの、費用は5万円〜10万円ほどかかってしまうので、よく検討してみてください。

自分で確定申告をする場合に必要になる書類や流れをご紹介していきます。

不動産の確定申告のやり方①：必要な書類を集める

まずは、確定申告に必要な書類を集めることから始めましょう。

・確定申告B様式
所得の種類に関係なく利用できる書類です。
入手先：税務署
・分離課税用の申告書
分離課税であることを申告するとともに納税額を算出します。
入手先：税務署
・譲渡所得税の内訳書
譲渡したものの内訳（面積、所在地、譲渡金額など）を証明する書類です。
入手先：税務署
・登記事項証明書
売却したマンションが登記されたことを証明するための書類です。
入手先：法務局
・仲介手数料などの領収書
不動産会社に支払った仲介手数料を諸経費を照らし合わせるために必要です。
入手先：不動産会社

マンションを売却する上で必要となる書類についてより詳しく知りたい方は、下記の記事を参照ください。

不動産の確定申告のやり方②：譲渡所得税の計算をする

譲渡所得税はどれだけの期間、マンションを所有していたかによって譲渡価格から算出される譲渡所得税の割合が変わります。

・長期譲渡所得の場合（5年超）
所得税（15.315%）、住民税（5%）
・短期譲渡所得の場合（5年以下）
所得税（30.63%）、住民税（9%）

どちらにあたるか確認しましょう。

詳しい計算方法はこちらの記事を参照ください。

不動産の確定申告のやり方③：書類を作成する

確定申告の書類作成は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、すべて案内通りに記載をすれば良いだけなので、初心者の方でも比較的簡単に書類が作成できます。

お問い合わせ窓口も設置されているので、一度試してみてください。

【国税庁ホームページ】

国税庁ホームページの確定申告書記載例ページ

不動産の確定申告のやり方④：税務署での手続きをする

作成した書類を税務署に提出すれば、確定申告は完了です。

提出方法としては以下の3パターンがあります。

・税務署宛てに郵送で送る
・税務署に直接持参する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する

不動産の確定申告やり方まとめ

不動産を売却したら、どのような場合にも確定申告をしておくことがおすすめです。

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告をしないと罰則もあります。

対して利益が出なかった場合にも還付金が手元に戻ってくることもあるので、確定申告をしておいても損はありません。

また、確定申告のタイミングは不動産の売却のあった翌年の2月から3月と期間がかなり限定されています。

処理は面倒な部分もありますが、この期間に確定申告を行わないと意味がないので、スケジュールの取り方には十分に注意するようにしてください。