マンションの買い替え・住み替えでかかる税金と節税対策を徹底解説！

転職や転勤、ライフスタイルの変化などでマンションを買い替える方は、売却と購入を同時に進めていかなければいけません。

同時に進める場合やはり気になるのが「お金」のことですよね。

この記事では、買い替えの際の税金のことから、節税のポイントまでをわかりやすく解説していきます。

マンションを買い替えるときにかかる税金の仕組み

売却時にかかる税金｜譲渡所得税

不動産の売却時には、「譲渡所得税」という税金が発生します。譲渡所得税とは売却によって得た利益に対して課される税金です、

売却価格から取得費や不動産会社への仲介手数料などを差し引いた利益が課税対象となります。

対象となる額のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得税を算出するための計算方法は以下です。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率（※）

税率はマンションの所有期間で変わり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、5年以上の場合は「長期譲渡所得」となります。それぞれの税率は以下になります。

5年以下 （短期譲渡所得）	39.63% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年以上 （長期譲渡所得）	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

所有期間は、マンションを売却した年の1月1日時点のものです。長期保有する方が、税金の負担を減らすことができます。

購入時にかかる税金｜登録免許税・不動産取得税・印紙税

登録免許税

登録免許税は、マンションなどの不動産の所有権移転を登記する際に必要な税金です。この税金は、物件の登記価格（固定資産税評価額）に基づいて計算されます。

具体的な税率は、登記する不動産の種類や地域によって異なることがありますが、一般的には物件価格の0.4%から2%程度が目安とされています。

不動産所得税

不動産はマンション、戸建て、土地に関わらず購入した際に「不動産取得税」が課税されます。

不動産所得税とは新しく不動産を取得したことに対して課される「地方税」です。この税金は、物件の固定資産税評価額を基に計算され、税率は原則3%～4%が適用されます。

ただし、住宅用の物件であれば、一定の条件下で税率の軽減や免税が適用される場合があります。また、物件の面積や価格に応じて、税額に上限が設けられることもあります。

印紙税

印紙税は、不動産を購入する際に交わされる契約書に貼付される印紙に対して課される税金です。

この税金の額は、契約書に記載されている金額によって異なりますが、不動産取引の場合、契約金額が大きいため、高額な印紙が必要となることが一般的です。

なお、記載金額が1万円未満の契約書には印紙税が課税されません。

固定資産税・都市計画税の扱い｜住み替えのタイミングと支払い義務

固定資産税とは、毎年1月1日に所有している不動産に課税される地方税のひとつです。

固定資産税登記台帳に記載されている方に対して、納税通知書が届き4月から3月までの課税をされます。固定資産税を算出する計算方法は以下です。

都市計画税は、固定資産税に加えて、都市計画区域内の不動産に対して課される税金です。これらの税金は毎年1月1日の所有者に対して課税されるため、年度途中で不動産を売買する場合、誰がどの部分を負担するかが重要になります。

固定資産税に関しては、「売り先行」にするのか「買い先行」にするのかで、出費が大きく異なります。

買い先行で買い替えを行う場合は、固定資産税を新しい不動産と、買い替え前に住んでいる不動産の二重で納税しなくてはいけないので、注意しましょう。

マンションの買い替え時に活用できる節税対策

マンションの買い替えには売却と購入の両方が必要なため、多くの税金の納税が必要になります。マンションは資産性が高いこともあり多額の税金がかかってしまいます。

そのため、なるべく節税対策はしておきたいもの。どのような節税対策があるのか解説していきます。

3,000万円の特別控除

自身で住居用に所有していたマンションを売却すると、所有している期間に関係なく3,000万円までの特別控除を受けることができます。

3,000万円の特別控除を受ける際の計算方法は以下です。

譲渡所得税＝譲渡所得ー（取得費用＋売却費用＋仲介手数料）ー3,000万円

3,000万の特別控除を受けるには、いくつかの条件があります。詳しい条件や、対象にならないケースなど知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

特定の居住用財産の買い替え特例

マンションを売却して新居を購入した場合、譲渡して得た利益を将来に繰り延べることができます。これを「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

住宅譲渡損失の繰越控除｜損失があった場合

「住宅譲渡損失の繰越控除の特例」とは、譲渡損出があった場合に源泉徴収税額を戻してもらえる制度です。

譲渡損出は、譲渡のあった年から3年間の間に他の給与所得などと「損益通算」することができます。譲渡損出は以下の計算方法で算出します。

譲渡損失 ＝ 譲渡価額－取得費－譲渡費用<0

マンションの売却で予期せぬ損失が発生した場合でも、住宅譲渡損失の繰越控除を活用することで、その影響を軽減することができます。

よくある質問

マンションを売却した年と購入した年が異なる場合、税金はどうなる？

売却時の譲渡所得税がかかり、購入時の登録免許税などの税金がかかりますが、「特定の居住用の買い替え特例」などの節税対策もできます。要件に当てはまるか確認しましょう。

• 引用：国税庁
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

住宅ローン控除は買い替え後も利用できる？

利用することは可能です。ですが利用するためには、様々な要件があります。以下の記事で詳しく解説していますので、自分が当てはまるか確認してみましょう。

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買い替え時の固定資産税の精算はどのように行う？

売却日を基準に、売主と買主で日割り計算を行い、負担割合は起算日をもとに決められます。起算日は不動産会社や地域によって異なるので、必ず確認しましょう。

まとめ

マンションを買い替える際には、住んでいたマンションを売却し、その際には譲渡所得税がかかります。そして新居を購入する際は、不動産取得税の課税が義務付けられています。

マンションは所有している限り固定資産税の課税もありますので、忘れずに対策をすることが重要です。なるべく出費を抑えられるよう、節税対策の中で当てはまるものがあれば、積極的に活用していきましょう。