マンションを買い替えるときにかかる税金

転勤や転職などの理由で新拠点での生活を始める際に、マンションを買い替える方もいるでしょう。マンションの買い替えをする際には、「売却」と「購入」の2つを同時に進めていかなくてはいけません。マンションを買い替える際の売却や購入には税金がかかります。どのような税金がかかるのかについて、節税対策と併せて解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを買い替えるときの税金の仕組み

マンションを買い替える際には、もともと住んでいた物件の「売却」と、新拠点で暮らすための新居の「購入」の2つの手続きが発生します。マンションに限らず不動産は譲渡（売却）した際にも、取得（購入）する際にも税金がかかります。それぞれどのような税金がかかるのかを説明していきます。また、併せて固定資産税についてもどうなるのかを解説します。

売却時にかかる税金

不動産を売却すると、「譲渡所得税」という税金がかかります。譲渡所得税とは、マンション、戸建て、土地などの不動産を売却した際に得た利益に対してかかる税金です。譲渡所得税の内容は「所得税」と「住民税」です。

譲渡所得税は、マンションを売却した売り上げからマンションを購入した際にかかった取得費、不動産会社に支払う仲介手数料、売却活動にかかった諸経費を差し引いた額が課税対象となります。対象となる額のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得税を算出するための計算方法は以下です。

税率は、マンションを所有していた期間によって異なります。5年以上所有していた場合には長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下です。

所得税	15%
住民税	5%
復興特別所得税	0.315%
合計	20.315%

所得税	30%
住民税	9%
復興特別所得税	0.63%
合計	39.63%

ご覧のように、5年以上保有するか否かで、譲渡所得の税率は20%異なりますので、所有してから、4-5年で売却を考えている方は特に注意が必要です。

・不動産を売却する際には「譲渡所得税」がかかることに注意が必要。
・譲渡所得税には「所得税」や「住民税」などがあり、短期で保有した資産を売却するか、長期（5年以上）保有した資産を売却するかで、税率が変わるため、注意が必要。

他にも、どのような税金がかかるかを知りたい方は、下記の記事を参照してください。

購入時にかかる税金

不動産はマンション、戸建て、土地に関わらず購入した際に「不動産取得税」が課税されます。納税先は都道府県であるため、地方税のひとつです。入居してしばらくすると納税通知書が郵送されてくるので、窓口にて手続きをしましょう。不動産取得税を算出するための計算式は以下です。

課税対象額には、固定資産税評価額を用います。固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に必要になる額のことです。新居の場合には自治体から調査員が訪問調査をしたのちに算出されます。

目安としては土地であれば7割ほど、建築物であれば5割から6割ほどです。中古の物件の場合には売主から教えてもらうことができます。

原則税率は4％です。しかし、土地や住居を2021年3月までに取得した場合には、要件なしに3％まで引き下げられます。また、宅地や宅地と同じ扱いをされる土地に関しては、2021年3月までに取得していれば課税評価額が2分の1に引き下げられます。

・不動産はマンション、戸建て、土地に関わらず購入した際に「不動産取得税」が課税されることに注意が必要。
・不動産取得税の計算式は、課税対象額×税率となる。
・課税対象額は、土地であれば7割ほど、建築物であれば5割から6割と覚えておくと良い。
・原則、不動産取得税の税率は4％となるが、減額する対象の制度もあるので、確認が必要である。

固定資産税はどうするの

マンションの売却や購入がある際に気にしておきたいもうひとつの税金が「固定資産税」です。

固定資産税とは、毎年1月1日に所有している不動産に課税される地方税のひとつです。固定資産税登記台帳に記載されている方に対して納税通知書が届き4月から3月までの課税をされます。固定資産税を算出する計算方法は以下です。

固定資産税は所有している不動産に対してかかります。

そのため、買い替えを先に売却をしてから購入をする「売り先行」にするのか、新居を購入してから元のマンションを売却する「買い先行」のどちらにするのかで出費が大きく異なります。

「売り先行」の場合は、一時的に固定資産税を支払わない期間が発生します。対して「買い先行」では不動産を2つ所有する期間ができてしまうため、二重で固定資産税を納税しなくてはいけなくなります。

・マンションの売却や購入がある際に気にしておきたい税金が「固定資産税」
・固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%で計算される。
・買い先行で買い替えを行う場合は、固定資産税を新しい不動産と、買い替え前に住んでいる不動産の二重で納税しなくてはいけない。

マンション買い替え時の節税対策

マンションの買い替えには売却と購入があるため、多くの税金の納税が必要になります。マンションは資産性が高いこともあり多額の税金がかかってしまいます。そのため、なるべく節税対策はしておきたいもの。どのような節税対策があるのか紹介していきます。

3,000万円の特別控除

自身で住居用に所有していたマンションを売却すると、所有している期間に関係なく3,000万円までの特別控除を受けることができます。3,000万円の特別控除を受ける際の計算方法は以下です。

3,000万円の特別控除を受けるためには、売却するマンションが自身で住んでいたものか、買主が親子や夫婦などの特別な関係ではないかなど、いくつかの条件があります。

参考：国税庁ホームページ

特定の居住用の買い替え特例

マンションを売却して、新居を購入した場合、譲渡して得た利益を将来に繰り延べることができます。これを「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

例えば、2,000万円の購入したマンションを6,000万円で売却した場合、差額の4,000万円が譲渡所得となります。しかし、「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けることで一時的に課税されずに済みます。

新しく購入したマンションを将来的に売却する際に合わせて課税されます。そのため、新居を1,500万円で購入し、2,000万円で売却した場合、500万円と以前支払うべきだった4,000万円の合計4,500万円に対して課税されます。

住宅譲渡損失の繰越控除の特例

「住宅譲渡損失の繰越控除の特例」とは、譲渡損出があった場合に源泉徴収税額を戻してもらえる制度です。譲渡損出は、譲渡のあった年から3年間の間に他の給与所得などと「損益通算」することができます。譲渡損出は以下の計算方法で算出します。

・買い替え時にかかる税金を節税する特例としては、「3,000万円の特別控除」・「特定の居住用の買い替え特例」・「住宅譲渡損失の繰越控除の特例」の３つがある。

買い替え時にかかる税金まとめ

マンションを買い替えるためには、もともと住んでいたマンションを売却し、新居を購入する必要があります。

マンションは売却する際には譲渡所得税、購入する際には不動産取得税の課税が義務付けられています。また、マンションは所有している限り固定資産税の課税もあるので念頭にいれておきましょう。

節税対策もいくつか方法があるので、なるべく出費を抑えられるよう、当てはまるものがあれば積極的に活用していきましょう。