マンションの売却時の手数料・費用はいくら？税金を安くする特例も解説

マンションが購入した時の価格よりも高く売れた場合、売却金額がすべて手元に残ると思っていませんか？

実は売却するときであっても、買ったときと同様に費用がかかります。特に仲介手数料は、マンション売却時の費用の中でも高額になることが多く、いくらくらい必要なのかを事前に知っておくことが重要です。

今回は、マンションの売却時に必要な諸費用について詳しく解説します。仲介手数料や登記費用、印紙税や譲渡所得税などの計算方法や相場についてもご紹介しますので、売却予定の物件と照らし合わせながら読み進めてみてください。

なお、物件を購入したときに支払った費用の中には、売却後に一部が返金されるものもあります。これらも併せて紹介します。

マンションの売却にかかる仲介手数料とは

マンションの売買を仲介してくれた不動産会社には、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料が必要な理由は、不動産会社は不動産を売るために営業活動をするからです。不動産会社は、物件情報サイトへの広告掲載や自社の顧客への提案、内見の立ち合いや契約書類の作成・締結など、売買契約成立に至るまでのさまざまな業務をこなします。

ただし仲介手数料はあくまでも成功報酬であるため、結果的に不動産が売れなかった場合は支払う必要はありません。

マンション売却の仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円」

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。この表に記載された上限額の計算式は「速算式」と呼ばれます。

売買価格	仲介手数料の上限
400万円超	売買価格（税抜）×3%+6万円＋消費税
200万円超～400万円以下	売買価格（税抜）×4%+2万円＋消費税
200万円以下	売買価格（税抜）×5%+消費税

マンションの売却においては、売却金額が400万円を超えるケースがほとんどです。そのため「仲介手数料の上限額は売却価格×3%＋6万円＋消費税」と覚えておけば問題ありません。

なお、法律では仲介手数料の上限のみ定められており、下限については決まりがありません。そのため、半額にする、一定額以上取らないなど、仲介手数料を安くすることで集客している不動産会社もいます。

仲介手数料の上限額には例外もある

マンションの売買において不動産会社が受け取れる仲介手数料は、原則として上記でご紹介した計算式で求めます。

しかし例外として、依頼者からの特別な依頼による費用は支払う義務があるとされています。

例えば、居住地から離れた場所にある物件を売却するために、現地調査や内見の立ち合いのために発生した調査費・交通費や、顧客から依頼されて特別に打った広告の料金などです。

一般的な売買活動の範囲に含まれない業務を行い費用を請求するためには、不動産会社は事前に売主から依頼や承諾を得る必要があります。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料はマンションの売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う義務が発生します。

マンション売却で仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約締結時に手数料の50%、物件の引渡し時に残りの50%を支払う」というのが一般的です。不動産会社により異なるため、売却を依頼する前に確認しておきましょう。

また、支払い方法は基本的に現金か銀行振込です。

仲介手数料以外に発生する費用

マンションを売却する際には、仲介手数料以外にも下記の費用が必要です。

（1）登録免許税（＝抵当権抹消費用）

登録免許税というのは、不動産の登記簿上の所有権を変更する際に発生する税金です。住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却前にローンを完済し、マンションに設定された抵当権の抹消にかかる費用は売主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。不動産ごとにカウントしますので、土地と建物それぞれにかかります。

例えば、戸建ての住宅の場合、土地1筆の上に建物が1棟建っていれば、登録免許税は2,000円です。1筆・1棟は、「登記簿の数」で数えます。

マンションの場合も、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントします。
敷地部分は、見た目は1つの土地になっていても、登記簿上数筆の土地に分かれている場合があり、その場合は筆数に応じて登録免許税が増えます。

（2）印紙税

印紙税は、売買契約書に貼り付ける印紙代金のことです。契約締結時に作成する売買契約書2部に対し、売主と買主が自身が保管する分に対して印紙代を負担します。

印紙税額は契約書の記載金額によって決まります。ただし、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

売買価格が1,000万円～5,000万円なら1万円、5,000万円を超えると3万円の収入印紙の貼付が必要です。

契約金額	本則税率	軽減税率
契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え、50万円以下	400円	200円
50万円を超え、100万円以下	1千円	500円
100万円を超え、500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え、1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え、5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え、1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え、5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え、10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え、50億円以下	40万円	32万円
50億円を超える場合	60万円	48万円

※参考　国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

（3）譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた利益に対してかかる税金のことです。購入時の価格より高く売れた場合の利益分にかかるため、利益が出ない場合は課税されません。

譲渡所得税は、次の計算式で算出します。

譲渡所得税の内訳は「所得税」「住民税」「特別復興所得税」で、税額の算出に用いられる税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

また、所有期間が10年を超えていると、更に税率が低くなる特例の適用を受けられます。

所有期間	所得税（復興所得税も含む）	住民税
5年以下 （短期譲渡所得）	30.63%	9%
5年超～10年未満 （長期譲渡所得）	15.315%	5%
10年超	6,000万円以下の部分：10.21%	4%
	6,000万円超の部分：15.315%	5％

マンションを売却して利益が出た＝譲渡所得がプラスになった場合、売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をしなければいけません。

所得税と特別復興所得税は、確定申告時に振替納税の手続きができます。その場合は4月頃に指定した銀行口座から、自動で引き落とされます。

住民税の納付は、5月以降に市区町村から送付される納付書による手続きが必要です。一括払いと4回の分割払いのいずれかを選択できますが、住民税のみ納付時期がズレるという点には注意が必要です。

マンションの売却時に発生する税金については、下記の記事でさらに詳しく解説しています。より理解を深めたいという方は、併せてご活用ください。

（4）引越し費用

マンションの売買契約を締結する際、契約書上で物件の引き渡し時期を定めます。遅くとも前日までには引越しを終えて、室内を清掃してきれいにしておく必要があります。

引越しシーズンである3月～4月に引っ越す場合、希望の日程で引越し業者の予約ができないことも考えられます。引き渡し日が決まったら早めに依頼しましょう。

費用については、時期や曜日、午前や午後、サービス内容などによってバラツキがあります。一括見積もりサイトなどを使うと、リーズナブルな料金で引越しを依頼できるためおすすめです。

仮住まいをするなら、引越し費用は2回分になる

自宅を売却して新しいマンションを購入する「買い替え」では、新居に引っ越す前に旧居の売却を進める手法をとる場合があります。

「売り先行」と呼ばれるこの方法では、一時的に賃貸物件などに仮住まいをするケースがあり、2回引っ越し作業をしなければなりません。引越し費用が2回分になってしまうのはもちろん、仮住まい先の家賃も支払う必要があるため、慎重に資金計画を立てる必要があるということを押さえておきましょう。

ただ、売り先行の場合は先に引っ越すことで自宅を空き家にでき、購入希望者が内覧しやすく即決しやすいなどのメリットがあります。

マンション売却の手順は、上記の「売り先行」のほかに、新居を先に購入する「買い先行」という方法もあります。それぞれの特徴や進め方のコツについては、下記の記事を参考にしてください。

（5）住宅ローンの一括繰上返済の手数料

マンションの売却と同時に住宅ローンを完済するためには、金融機関に対して一括繰上返済の手数料も支払わなければなりません。

マンションに設定された抵当権を抹消するためには、住宅ローンを組んだ金融機関の承諾が必要です。しかし多くの金融機関では、住宅ローンの完済を条件としているため、ローンを完済しなければマンションの売却はできないものと心得ておきましょう。

一括繰上返済にかかる手数料は、ローンを組んでいる金融機関や金利の種類によっても異なります。

ローンの繰上げ返済は、短期的に見ると大きな負担に思えますが、残りの返済期間分の利息を抑えられるため、長期的に見るとかなりの節約になります。また、手数料が0円としている金融機関もあるので、ローン契約中の銀行で確認してみることをおすすめします。

必要に応じて発生する費用

上記でご紹介したほかにも、マンション売却時には必要に応じて別途発生する費用もあります。

（1）リフォーム費用

マンション売却時に、リフォームしてから売却した方が良いのか？ それともそのままの方が良いのか？ という疑問を抱く人も少なくありません。

これはケースバイケースですが、一般的にピカピカの新築同然までリフォームする必要はないとされています。中古物件を探している人の中には、購入後に自分好みに手を加えたいという人もいます。売却前にフルリフォームをしてしまうと、購入希望者の好みに合わずなかなか買い手が決まらなかったり、売却活動が長引いて値下げしたことにより、リフォーム費用を回収できなかったりすることも考えられるるのです。

ただし、大きな破損や故障・ひどい汚れがある場合、建物に不安を覚えるようなひび割れがある場合などは、事前にリフォームする方が買主に良い印象を与えられるでしょう。

リフォームの費用は施工業者や作業内容によって異なりますが、70㎡程度の広さのマンションであれば、クロス交換で1㎡あたり800～1,000円程度、全室クロス交換をすると、40万円～50万円程度が相場です。

（2）ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングも、リフォームと同様に必ず行う必要はなく、したからといってその分高く売れるというものではありません。

しかし、購入希望者が内覧に訪れた際、キズや汚れが放置されているより、きれいにクリーニングしておいた方がやはり印象は良いものです。場合によっては、売却価格に影響を与えることもあり得ます。

プロのハウスクリーニングに依頼した場合の費用は、部屋の広さや居住状況によって異なりますが、目安として5万円～10万円程度です。

クリーニングであれば、自力でできることも少なくありません。インターネットで検索すると、一般の人でもできるハウスクリーニングの方法が見つかるので、一度挑戦してみてもいいでしょう。

ハウスクリーニングについては、下記の記事も参考になりますのでぜひご覧ください。

③司法書士報酬

抵当権抹消登記をはじめとした登記申請は、売主自身が法務局に出向いて行うこともできますが、司法書士に依頼するケースも少なくありません。

金額は依頼する司法書士によっても変動しますが、数万～5万円程度が相場です。

マンション売却時の費用を抑えるコツ

マンション売却にかかる費用や税金は、少しの工夫や知識で負担を減らすことが可能です。ここでは特に知っておきたい4つのポイントについて解説します。

①仲介手済料の安い不動産会社に依頼する

不動産の売買時に支払う仲介手数料は、多くの不動産会社では法律で定められた上限金額を提示しています。しかし中には、ほかの不動産会社と差別化を図るために、仲介手数料を半額または無料としている不動産会社もあります。マンションの売却は取引金額が大きく、仲介手数料も高くなるため、最初から仲介手数料を安く設定している不動産会社に絞って依頼するというのは、仲介手数料の金額を抑える方法のひとつです。

ただし仲介手数料の安さだけで飛びついてしまうと、サービスの質が悪い・精力的に売却活動をしてもらえないなどのリスクを負う可能性もあるため注意が必要です。

事前に候補の不動産会社についてしっかりと調べるだけでなく、知人の評判やネットの口コミを参照するなどして、安心して不動産売買を任せられるような会社であるならば、その不動産会社を活用してもよいでしょう。

手間はかかってしまいますが、より納得のいく取引が進められるよう、不動産会社選びのための事前調査は手を抜かないことをおすすめします。

②仲介手数料の値引き交渉をしてみる

依頼したい不動産会社が提示している仲介手数料が、法律で定められた上限額である場合は、値引きをしてもらえないか交渉してみるというのもひとつの手です。すでに解説したとおり仲介手数料は、上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に設定できるため、交渉することで値引きに応じてもらえる可能性はあります。

ただし仲介手数料は不動産会社にとっての収入源であり、仲介手数料が減額するということは、会社の利益が下がることと等しいと言えます。大幅な減額を持ちかけると担当者のモチベーションが下がってしまい、なかなか買い手が見つからない、見つかっても高値で売れない、といったリスクも考えられるのです。

とはいえ値引きをするかどうかは、不動産会社によっても判断基準が異なります。交渉するのであれば売却活動が始まる前の、査定時や媒介契約を持ちかける前に聞いてみるといいでしょう。

③売却活動以外のサービスが充実している不動産会社を選ぶ

大手の不動産会社の中には、マンションの売却を依頼すると、ハウスクリーニングや室内の破損箇所の修復、プロカメラマンによる室内写真の撮影などもセットで行ってくれる会社もあります。

サービスが充実している不動産会社を利用することで、仲介手数料の値引き交渉をしなくても、マンション売却にかかるトータルコストを抑えることが可能です。

特にルームクリーニングや床・壁の補修は、自分で手配するとなると更に業者の比較をする手間が発生するため、手間も費用も最小限に売却活動をスタートさせるには、非常に便利なサービスと言えます。

④控除や特例を活用する

マンションを売却して利益が出た場合に発生する「譲渡所得税」は、控除や特例の適用を受けることで税額が減額されたり、支払いがなくなったりする可能性があります。

譲渡所得税が対象の控除や特例にはいくつか種類があり、適用条件なども異なるため、売却活動を開始する前に確認しておくと安心です。

控除と特例の種類や適用要件については、次の章で詳しく解説します。

税金を抑えるために活用できる控除・特例

マンションを売却して発生する譲渡所得税を抑えられる控除や特例には、所有期間が10年を超える場合以外にも、下記2つの種類があります。

1. 3,000万の特別控除の特例
2. マイホームの買換えの特例
3. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

以下にて、それぞれの詳細をご紹介します。

1）3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例があります。

3,000万の特別控除が適用された場合の計算式は、以下のようになります。

この特例が適用されることで譲渡所得が0円になり、結果的に譲渡所得税が0円になることも珍しくありません。

3,000万円の特別控除の特例を受けるには、売却するマンションが所有者自身の居住用であること以外にも、いくつかの要件を満たしている必要があります。詳しくは国税庁のページでご確認ください。

参考：国税庁ホームページ：マイホーム特例

2）マイホームの買換えの特例

自宅として使用していたマンションを買い替えた場合、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べられるという特例もあります。

新居を購入すると、通常は旧居を売却して得られた利益に対する税金（譲渡所得税）と、新居を購入するための資金の両方が必要です。しかしそれでは一度の金銭的負担が大きくなりすぎるため、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べ、将来的に新居を処分（売却など）する際に課税するという仕組みです。ただし、譲渡益が非課税になるというわけではありません。

マイホームの買換えの特例の適用を受けるためには、対象となるマンションや取引条件について、いくつかの要件が定められています。詳しくは、下記の国税庁のホームページをご覧ください。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例

3）特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合に、マイホームの売却による譲渡損失を、その年のほかの所得（給与所得や事業所得）から控除できるというものです。

マンションを売却して譲渡所得がマイナスになった場合、譲渡所得税は発生しないため、必ずしも確定申告をする必要はありません。しかしこの特例の適用を受ける（損益通算する）ためには、確定申告をしなければいけないという点には注意が必要です。

マンション売却後の確定申告については、下記の記事で詳しく解説しています。

マンション売却時の手数料や費用・税金についてのQ&A

Q：仲介手数料を払いたくない！不動産会社を通さずに売却してもいいの？

A：仲介業者を通さずに自分でマンションを売却することは、もちろん可能です。
しかし、素人がマンションなどの不動産の取引するのには、それなりのリスクを負うことを覚悟しなければなりません。
まず買い手を自分で探さなければならず、売却に必要な書類を自分で揃えなければなりません。さらにトラブルが発生した場合は、自分で解決しなければならないのです。
仲介手数料を節約するためだけに仲介業者に依頼しないというのは、あまりにもリスクが高く、無謀ではないでしょうか。
不動産取引は煩雑で複雑なものです。取引をスムーズに終わらせるには、費用はかかってもプロの不動産会社に任せたほうが安心です。

Q：売却を断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの？

A：不動産取引の仲介では、売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生します。
つまり仲介手数料は成功報酬にあたります。したがって、買い手がつかず売買契約が成立しない場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

マンション売却時の手数料・費用のまとめ

マンションを売却するには、思った以上に費用がかかります。

特に仲介手数料は売却金額によって変動し、マンションの売却にかかる費用の中でも大きな部分を占めます。不動産会社によっては値下げ交渉に応じてもらえるケースもありますが、売却活動がスムーズに進まなくなるリスクもあるため、交渉する場合は注意が必要です。

トータルの費用を下げるには、譲渡所得税に対しての控除や特例を活用したり、売却活動以外のサービスが充実した不動産会社を利用したりといった方法があります。仲介手数料の金額だけに惑わされず、全体の費用を考慮して慎重に進めましょう。

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