不動産売却の流れを解説！基礎知識や売却理由別のポイントも紹介！

不動産の売却は、多くの方にとって人生のうち一度や二度、経験するかどうかといったところですが、その反面、人生に与える影響は非常に大きいと考えられます。満足できる売却をするためには、事前準備が不可欠です。あらかじめ不動産売却の流れを把握しておけば、精神的にも経済的にも余裕を持って不動産売却に臨めるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産の売却を9つのステップに分けて紹介。不動産売却の基礎知識や売却理由別のポイントも併せて解説します。

不動産売却の流れ

不動産を売却するまでのステップは、全9つです。どれも重要な項目のため、順を追って解説します。

STEP1．まずは事前準備をする

不動産を売却するには「事前準備」が必要です。準備もなしには不動産売却をスタートさせてしまうと、住宅ローンが完済できなかったり、売却に時間がかかってしまったりするおそれがあります。

住宅ローン残債を調べる

不動産は、基本的に住宅ローンを完済しなければ売却できません。不動産を売って得られる見込みの金額と自己資金で完済できるかどうかは、必ず最初に確認しましょう。

完済できる見込みがない場合は「任意売却」など特殊な売却を検討する必要があります。

相場を調べる

不動産には定価がないため、売主が自由に値付けできます。しかし、自分の希望する金額で売れるとは限りません。

できる限り好条件で売るためには、まず「相場」を知る必要があります。相場価格は、不動産売却一括査定を利用したり、相場価格の掲載のあるサイトを閲覧したりすることで調べられます。

マンションの相場価格を知りたい方は、マンション名を入力するだけで簡易診断ができるマンションナビの「中古マンション簡易査定シミュレーション」をご活用ください。

資料の準備

不動産の売却で必要な書類は、下記のように多岐にわたります。

査定に必要な書類には、すぐにでも準備に取り掛かりましょう。上記のうち、間取り図や測量図がなくても査定は可能ですが、これらの書類は査定の精度にも関わってくるためできる限り準備するようにしましょう。

住宅性能評価書や耐震診断報告書、リフォームの工事請負契約書については、査定額が上がる可能性のある書類です。こちらも、あるようであれば準備しておくと良いでしょう。

基本的には不動産会社のアナウンスに従って必要なタイミングで用意すれば問題ありませんが、不動産を売りに出せば、翌日にでも売買契約にいたる可能性があります。スムーズな取引ができるよう、必要書類は売却前からできる限り準備しておくことをおすすめします。

STEP2．不動産会社に査定を依頼

相場を確認し、必要な書類を準備したら、続いては不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定依頼は不動産売却に欠かせない工程ですが、同時に不動産会社を見極めるためにも大切な工程です。少しでも好条件で売却するためには、売却するエリアや物件種別に強みがあることに加え、売主の事情や希望にまで目を向けてくれる不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産売却一括査定サイトを利用

査定は、必ず複数社に依頼するようにしましょう。多くの方は、不動産会社の良し悪しを判断する術を持っていません。その中で大切な不動産の売却を任せるに値する不動産会社か見極めるには、複数社を比較するのが近道です。

とはいえ、査定依頼では個人情報に加え物件の情報などを細かく伝えなければならないため、複数の不動産会社に査定依頼するとなると時間も手間もかかります。そこで検討したいが、不動産売却一括査定サイトを活用することです。

不動産一括査定サイトとは、一度情報を入力しさえすれば、複数の不動産会社に一括査定依頼できるサービスです。

マンションの査定依頼には、マンションの売却に強い不動産会社が集まるマンションナビをご活用ください。

STEP3．不動産会社と媒介契約を締結

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
契約期間	制限なし （3ヶ月以内を推奨）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズ登録	義務なし （登録は任意）	媒介契約締結から7日以内	媒介契約締結から5日以内
販売価格の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

不動産会社に不動産の仲介を依頼するためには「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの媒介契約のうち唯一、複数社と契約できます。自己発見取引も可能です。

専任媒介契約

専任媒介契約では、1社の不動産会社としか媒介契約を締結することはできません。しかし、自己発見取引は可能です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に、専属専任媒介契約も1社の不動産会社としか媒介契約を締結することはできません。一方、専属専任媒介契約では、自己発見取引もできません。

STEP4．売却活動開始

媒介契約締結をもって、不動産の売却活動がスタートします。

媒介契約には、売り出し価格を記載します。先のとおり、不動産には定価がないため、売主が自由に値付けできます。不動産会社による査定額を基に、売却にかけられる期間やローン残債なども踏まえて売り出し価格を決めていきましょう。

STEP5．内覧の対応

不動産の売却活動で非常に重要な局面なのが、内覧の対応です。内覧とは、不動産に興味を持った人が実際に物件を見に来ることが指します。

内覧対応のポイントは、まずできる限り内覧希望を断らないこと。内覧せずに不動産を購入する人はほぼいないため、できる限り内覧希望には応えるようにしましょう。内覧希望が入りやすいのは、土日祝日です。不動産の売り出し中は、お出かけや旅行などをしたい気持ちを抑え、内覧対応に臨むことをおすすめします。

内覧中は、過度に内覧者に話かける必要はありませんが、聞かれたことには答えられるように準備しておきましょう。近隣の環境や生活利便施設、学校などの情報は、内覧者に聞かれることが多い項目です。

STEP6．買主との交渉

続いて、内覧で購入の意向を固めてくれた人から購入申し込みが入ります。購入申し込み書は、購入希望者の意思を示すものです。価格などに売主が合意しなければ、売買成立には至りません。

たとえば、3,000万円で売りに出しているにもかかわらず、2,800万円で購入申し込みが入ることもあります。また、物件を引き渡す日や契約不適合責任の条件など、細かな部分の希望を出される可能性もあります。申し込み書の条件に応じるかどうかは、売主次第です。

購入申し込みの内容を精査し、たとえば「2,900万円なら応じる」「契約不適合責任を免責としてくれるなら2,800万円でOK」という具合に、逆にこちらから交渉することも可能です。売買条件を擦り合わせていき、合意に至れば売買契約の運びとなります。

STEP7．売買契約

不動産の売買は、契約日と決済・引き渡し日が別日になるのが一般的です。契約日には、売買契約書への署名・捺印や重要事項説明書の読み合わせ、手付金の授受などが行われます。

契約日から決済・引き渡し日までの期間は、多くの場合、1〜2ヶ月程度です。この間に売主は家を空室にして引き渡しの準備をし、買主はローンの本審査を通します。

STEP8．決済・引き渡し

決済・引き渡し日には、手付金を除いた残代金の振り込みや物件の鍵の引き渡しなどが行われます。売主のローンが残っている場合は、このとき完済し、所有権移転登記とともに抵当権抹消登記の手続きをします。

STEP9．確定申告

確定申告が必要なのは、不動産の売却で「譲渡所得」が出たケースです。譲渡所得とは、簡単にいえば売却益を指します。譲渡所得に対して所得税と住民税が課されるため、売却した年の翌年の2/16〜3/15までに確定申告したうえで納税する必要があります。

譲渡所得が出なければ確定申告の義務はありませんが、控除特例を適用させるには申告が求められるためご注意ください。

不動産売却の基礎知識

不動産を売る前には、売却の流れとともに「売却にかかる費用」「売却にかかる期間」「仲介以外の売却方法」についても知っておきましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産の売却には、不動産の売買金額の4%程度の諸費用がかかるといわれています。その内訳は、次のとおりです。

項目	費用の目安
仲介手数料	「売買金額×3%+6万円（税別）」が上限
印紙税（電子契約の場合は不要）	売買金額に応じて5,000万円〜6万円程度
住宅ローン完済手数料（売却と同時にローンを完済する場合）	金融機関によって1万円〜4万円程度
抵当権抹消費用（売却と同時にローンを完済する場合）	1.5万円前後（司法書士報酬含む）

不動産売却の諸費用は多くの場合、現金で支払わなければならないため、あらかじめ準備しておきましょう。

不動産売却にかかる期間

不動産の売却にかかる期間の平均は、ここ数年、70日〜110日程度で推移しています。中古戸建のほうが売却に時間がかかる傾向にありましたが、2023年はほぼ中古マンションと同じです。

とはいえ、あくまでこの期間は平均値です。不動産が売れるスピードは、需要や売り出し価格などにもよります。半年経っても売れない場合は、価格や販売方法、物件の状況、不動産会社のいずれかに問題があると考え、査定から見直してみましょう。

「仲介」以外の売却方法

不動産の売却方法は、不動産の「仲介」によって一般の方に売却するだけではありません。条件さえ合えば、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。

不動産会社は買い取った不動産を改修し、再販することで利益を出します。不動産会社はビジネスライクに購入を決めるため、一般の方より決断が早く、改修を前提としていることから売主の契約不適合責任も免責となるケースが多い点が主なメリットとなります。

一方、買取価格は、相場の7〜8割になってしまうのが一般的です。スピーディーに売却できるものの、売値が落ちてしまう点はあらかじめ認識しておきましょう。

不動産を売却する理由別のポイント

不動産を売却する理由は、次の4つに大別されるのではないでしょうか。

• 住み替え
• 相続
• 離婚
• 資金難

ここでは、売却理由別に考慮すべきポイントを解説します。

住み替えに際して不動産を売却するときのポイント

住み替えで最も考慮すべきなのは、今の住まいの売却と新居の購入の順番です。

売却を先行すれば資金計画が立てやすいですが、新居の引き渡しが間に合わない場合は住む場所を失ってしまうため、仮住まいを用意しなければなりません。

一方、購入を先行できるのは、基本的に資金に余裕のある方に限られます。今の住まいのローンと新居のローンが重複しても問題ない方、あるいは新居をキャッシュで購入できる方は、今の住まいから新居に直接、転居できる購入先行型が適しているかもしれません。

相続した不動産を売却するときのポイント

相続した不動産の売却で考慮すべきポイントを特筆するとすれば、売却のタイミングです。

相続開始後は、10ヶ月以内に相続税を納税しなければなりません。納税資金が不足している場合は、相続直後から売却を視野に入れる必要があるでしょう。

また、相続した不動産に誰かが住んだり、活用したりする予定がない場合は、相続後「3年以内」を目安に売却することを検討しましょう。「3年」というのは、相続した不動産の売却で適用になる控除特例の適用期限を踏まえた期間です。

離婚に伴って不動産を売却するときのポイント

離婚に伴う不動産売却を検討する際は、財産分与を考慮する必要があります。

住宅ローン残債が売値を下回る「アンダーローン」の場合は、ローンを完済して残った手残りを分与できるため、多くの場合、問題になりません。しかし、住宅ローン残債が売値を上回る「オーバーローン」の場合は、少々、厄介です。

財産分与の対象は、基本的にプラスの資産です。たとえば、3,000万円のローンが残る不動産を2,000万円で売却した場合、1,000万円マイナスになります。現金・預貯金が潤沢であれば手元資金から1,000万円を捻出して住宅ローンを完済することができますが、ローンが完済できない場合は「任意売却」を検討しなければなりません。

任意売却後も、多くの場合、債務が残ります。残った債務を返済していくのは債務者ですが、その他の資産をどのように分与するかについては夫婦で話し合う必要があるでしょう。

資金難から不動産を売却するときのポイント

資金難を理由に不動産を売却するときのポイントは、そもそも家を売ることが適切であるかどうかを検討することです。

住宅ローン以外に借り入れがないのであれば、住宅を手放すことで資金難は解消できる可能性が高いといえます。一方、住宅ローン以外の債務がある場合は、家を売却したとしても現状を打開することができないかもしれません。

借金返済に苦労しているときの選択肢は、住まいの売却以外に「債務整理」が挙げられます。債務整理とは、任意整理・特定調停・個人再生・自己破産により、借金を減らしたり支払いを猶予してもらったりする手続きです。

まずは、資金難に陥っている原因を特定することから始めてみましょう。すでに住宅ローンを滞納し、競売手続きが開始してしまっている場合は「任意売却」が救済策となる可能性があります。

「不動産売却」まとめ

不動産売却の細かい流れについては、不動産会社が随時アナウンスしてくれるため過度に心配する必要はありません。しかし、あらかじめ売却の流れや費用、期間などを知っておくことで、気持ち的に余裕を持って売却に臨むことができます。失敗のないよう、できる範囲で下準備と知識武装をしたうえで臨みましょう。