マンション売却の流れ・期間やスケジュールを徹底解説！

マンションの売却を考えるからには、事情や都合があるはずです。しかし、マンションをはじめとする不動産は、基本的にいつ売れるかわかりません。成約までの期間は平均的に3ヶ月ほどといわれていますが、この期間内で売却するには、売却スケジュールと早く売るためのコツを把握しておく必要があります。

本記事では、マンションの売却の詳細な流れとともに売却までにかかる期間や早期売却のコツを解説します。

マンション売却の流れ

マンションを売却するまでの工程は10に分けられます。いずれも重要な工程のため、ひとつずつ確認していきましょう。

STEP1．住宅ローン残債の確認

マンションの売却を検討し始めたら、まずは住宅ローン残債を確認しましょう。住宅ローン残債は、次のような方法で確認できます。

• 借入時の返済予定表を確認する（繰り上げ返済などをしている場合は実態と異なるので注意）
• 年末に送られてくる残高証明書を確認する
• 金融機関の窓口やアプリなどで確認する

不動産は、原則的に住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。売却時点で住宅ローン残債があっても問題ありませんが、引き渡しまでに完済し、不動産に設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。

売却対価を得ても完済できる見込みがない場合は「任意売却」や「住み替えローンの利用」といった特別な売り方を検討しなければなりません。

STEP2．必要書類の準備

不動産会社に査定を依頼するには、査定に必要な情報を提示しなければなりません。簡易的な査定であれば、所在地や大体の広さ、築年数などで査定してもらえることもありますが、高い精度の査定を希望する場合、あるいは査定後すぐに売却活動を開始したいという場合は、次のような書類を準備しておきましょう。

• 登記簿謄本
• 権利証・登記識別情報
• 本人確認書類
• 公図
• 測量図
• 固定資産税納税通知書
• マンションの管理費・修繕積立金がわかる書類

これらの書類に加えて、以下のような書類があると評価がプラスになる可能性があるため、用意しておくことをおすすめします。

• 住宅性能評価書
• 耐震診断報告書
• 境界確認書
• リフォーム時の工事請負書

STEP3．査定依頼

続いてのステップは、不動産会社への「査定依頼」です。査定自体は数日～1週間ほどで終わりますが、査定から不動産会社を決定するまでの間で時間を要することもあります。この工程を効率良く行うためには、一括査定の活用を検討しましょう。

査定の種類

査定とは、マンションがいくらくらいで売れるのか不動産会社に見定めてもらうことを指します。

不動産会社による査定は、机上の情報から簡易的に査定する「簡易査定（机上査定）」と実際に担当者が訪問して査定する「訪問査定」に分かれます。また、不動産会社を通さないAI（人工知能）による査定や、複数社に一括で査定依頼できる一括査定サイトを活用するのも一つの方法です。

複数社への査定依頼が重要な理由

一括査定は、査定の方法というよりは、不動産会社に査定を依頼するための方法の一つです。マンションの査定で重要なのは、複数の不動産会社に依頼すること。その理由は、各社による査定額には差があるからです。

そもそも査定額は、その金額で売れると保証された金額ではなく、各社が概ね3ヶ月で売れるだろうと推測する価格にすぎません。マンションは、売りに出してみなければいくらで売れるか、いつ売れるかわからないため、より好条件で売るためには売却前にマンションの適正価格を知る必要があります。

適正価格を知るためには、1社のみの査定額を鵜呑みにしてはいけません。各社の査定額とともに「どうしてその査定額になったのか」という根拠を聞き、ご自身で適正価格を見定めなければならないのです。

マンションの適正価格を知るためには、最低でも3〜4社ほどの不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

マンションナビでは、マンションの売却に強い不動産会社に一括で査定依頼が可能です。

マンションの査定後は、不動産会社との契約に進みます。査定依頼を通し、売却をお願いするに値する不動産会社かどうかを見極めましょう。

STEP4．媒介契約締結

マンションの査定後は、不動産会社との媒介契約に進みます。査定依頼を通し、売却をお願いするに値する不動産会社かどうかを見極めましょう。媒介契約には、次の3つの種類があります。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
契約期間	制限なし （3ヶ月以内を推奨）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズ登録	義務なし （任意）	媒介契約締結から7日以内	媒介契約締結から5日以内
販売活動の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

3つの媒介契約の大きな違いは、複数社に依頼できるかどうかです。一般媒介契約のみ、複数社に依頼することができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引の可否です。自己発見取引とは、売主自らが見つけた買主との取引を指します。親戚や知人などに買ってもらう可能性がある場合は、専属専任媒介契約を選択しないほうが良いでしょう。

STEP5．売却活動

媒介契約締結後は、すみやかに売却活動が開始します。不動産会社は、売却活動として以下のような施策を行います。

・レインズへの登録
・不動産ポータルサイトへの登録
・新聞折込チラシや投げ込みチラシ
・既存顧客への紹介

とはいえ、上記のような施策をすれば簡単に買主に見つかるわけではありません。物件や売主の意向にあった適切な販売戦略を見極めることは、不動産会社の重要な役割のひとつです。

また、広告は出せばいいというものではありません。写真にこだわってくれるか、販売図面を作りこんでくれるかなど細かな点も事前に確認したうえで不動産会社を選定するようにしましょう。

STEP6．内覧対応

あなたのマンションに興味を持った購入検討者は「内覧」を申し込みます。売主が居住中であれば、内覧者を迎え入れるための準備をしなければなりません。

成約に至るまでの内覧の数や期間は状況によって異なりますが、長ければ半年以上、多ければ10件、20件……の内覧をこなさなければならないこともあります。早期成約、そしてできる限り好条件で成約するためにも、内覧前の清掃・整理・整頓には徹底的にこだわりましょう。

STEP7．購入申込～価格交渉

内覧で購入を決めた方から、「購入申込書」や「買付証明書」といった書類が提出されます。これらの書類は、契約を決めるためのものではなく、購入希望者が売主との交渉権を得るための書類と認識しておきましょう。

申込書には、購入希望者の希望価格が記載されます。この金額は、売り出している価格とは限りません。ここから、売主と買主とで価格や売買条件の交渉が始まります。

価格交渉は、一種の駆け引きです。たとえば、買主が100万円の値下げを要望してきたとしても、100万円下げずに成約にいたることもあります。ただもちろん「100万円下げてくれないと買わない」というケースもあるため、値下げの判断は慎重にしなければなりません。

売主としてはできる限り値下げをせず、条件的にも売主優位で進めたいところですが、買主の声に耳を傾けるようにしましょう。たとえば、買主が住み替えによる購入であれば、引き渡し時期を考慮してあげたり、状態に不安を感じているようであれば契約不適合責任の条件を見直してみたりすることで、スムーズに契約にいたることもあります。

必ずしも買主の希望条件をすべて受け入れる必要はありませんが、反響数や売り出してからの期間も踏まえ、臨機対応に柔軟な姿勢で交渉に臨むことが大切です。

STEP8．売買契約

価格交渉に折り合いが付けば、晴れて売買契約の運びとなります。

マンションの売却では、多くの場合、契約日と物件を引き渡す日が異なります。契約日に行われるのは、契約書への署名・捺印、重要事項説明の読み合わせ、手付金の授受です。

売買契約書に署名・捺印する前には、とくに次の事項をよく確認しましょう。

• 契約不適合責任の期間が想定以上に長くなっていないか
• 物件状況報告書・設備表が事実と異なっていないか
• ローン特約の有無・期日・条件
• 解約の期日・条件
• 引き渡し時期

STEP9．決済・ローン返済・引き渡し

決済日には、売買契約で受領した手付金を除いた残代金の決済および引き渡しが行われます。マンションの住宅ローンが残っている場合には、残代金をもって完済します。

売買契約から決済・引渡しまでの期間は1〜2ヶ月程度が一般的です。この間に、買主は住宅ローンの本審査を通します。買主の事情によっては2～3ヶ月やそれ以上の期間が空いてしまうこともあるため、あらかじめ引き渡し時期についても売主と買主間で協議しておきましょう。

STEP10．確定申告

マンションの売却で譲渡所得が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告する必要があります。

譲渡所得とは、簡単にいえば売却益を指しますが、購入時の価格と売却金額の差額を指すわけではありません。詳しくは、以下の記事をご参照ください。

譲渡所得には、所得税と住民税が課されます。ただし、マイホームの売却では、譲渡所得を控除できる「3,000万円特別控除」などの控除特例が利用できる可能性があります。控除特例を利用する際にも確定申告は必須のため、まずは譲渡所得の計算をしてみましょう。

マンション売却にかかる期間の目安と実際の相場感

マンション売却にかかる期間は3ヶ月程度が平均です。ただこれはあくまで平均値であり、売り出し開始から取引完了までの期間を指しているわけではありません。ここでは、マンションの売却にかかる期間の目安と早く売るためのコツを解説します。

マンション売却の平均期間

上記は、首都圏における中古マンションのレインズ登録から成約までの日数を表したグラフです。2025年の平均は「82.5日」でした。レインズとは、不動産会社が売却に向けてマンションの情報を入力するシステムを指します。

レインズへの登録は媒介契約締結直後ではなく、専任媒介なら7日、専属専任媒介なら5日というタイムラグがあります。したがって、売り出し開始から成約までの日数の平均は3ヶ月前後と考えておくと良いでしょう。

ただ、先のとおり売買契約から引き渡しまで1〜2ヶ月程度の期間が空くことが多いため、売り出し開始から引き渡しまでは4〜5ヶ月程度かかるのが一般的です。

速やかに売却したい場合の目安と工夫

東京都区部	東京多摩	横浜・川崎市	神奈川県他	埼玉県	千葉県
130.75万円/㎡	55.51万円/㎡	64.72万円/㎡	42.27万円/㎡	46.19万円/㎡	39.84万円/㎡

2025年の首都圏中古マンションの平均成約平米単価は、上記のとおりです。ただ、同じ都道府県やエリアであっても、エリアや駅からの距離、築年数などによっても平均価格は変わってくるため、上記はあくまで参考としてご覧ください。

不動産会社の査定額は、平均成約日数である3ヶ月程度で成約に至ることを見込んで算出されます。より早く売りたい場合は、相場とされる金額（査定額）から一定程度下げた金額で売り出すことが有効です。

どの程度下げるか判断が難しいところですが、1ヶ月以内に売り切りたいのであれば10％程度、2ヶ月以内の場合は5％程度など、市況や競合物件の状況を見つつ、売却期間と価格のバランスを見ながら検討していくことになります。

売却に時間を要しやすいケースとは？

平均成約日数はあくまで「平均値」であり、物件の条件や状況によっては成約までにさらに時間を要することもあります。売却に時間を要しやすいのは、次のようなケースです。

• 相場価格より高く売り出している
• 立地が悪い・築年数が古いなどの理由から需要に期待できない
• 自身の物件より条件が良い競合物件が売り出されている
• 設備や建具の劣化が目立つ

上記のような条件・状態が見られても、必ずしも売却に時間を要するわけではありません。たとえば、需要が期待できない立地・条件があっても、それに見合った金額で売り出すことで早期売却も見込めます。

住み替えの際のマンション売却スケジュール

マンションを売って新居を購入する住み替えでは、スケジュール調整が難航するものです。基本的には、今のお住まいの売却を先行させる、あるいは新居の購入を先行させて住み替えるのが一般的です。また、売却と購入の決済日の日取りを合わせる住み替え方法もあります。

「売り先行」の場合

住み替えで今のお住まいの売却を優先させる最大のメリットは、新居の資金計画が立てやすいことです。ただし、デメリットとして、新居購入のタイミングによっては一時的に賃貸住宅に住まなくてはならない手間と費用がかかることが挙げられます。

「買い先行」の場合

新居の購入を先行するメリットは、ゆっくりと新居を選ぶことができ、一時的に賃貸に住む必要がないことです。

一方で、売却のタイミングによっては住宅ローンが二重にかかる点、そして新居の資金計画が立てづらい点はデメリットといえます。もし、今のお住まいが予想以上に安い価格でしか売却できなくなってしまえば、資金計画が狂ってしまうことにもなりかねません。

売り買い同日決済の場合のスケジュール調整方法

今のお住まいの売却と新居の購入の契約日が合わなかったとしても、スケジュールの調整次第で引渡し・決済日を同日にすることは可能です。2つの契約を同日決済とすることで、仮住まいが不要で住宅ローンが重複する期間も不要となります。

しかし、購入と売却という2つの取引の決済日を同日にすることは容易ではありません。基本的にマンションがいつ売れるかを予測することはできないため、売却が決まり次第、急いで新居を探すか、売却のタイミングを決めやすい買取で売却するなど、売買の方法やタイミングを考慮する必要があります。

加えて、マンションの買主や新居の売主、買主が融資を受ける金融機関、売主がローンを借り入れる金融機関、司法書士、不動産会社など、2つの取引に関わるすべての人のスケジュールを調整しなければなりません。売り買い同日決済が実現できるかは、住み替える当事者の決断力や不動産会社の手腕にもよるところです。

売却を早める＆スムーズにするためのコツと注意点

マンションの売却を早め、かつスムーズに進めるためには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。価格設定や内覧対応、不動産会社との契約形態、売却方法の選択など、初動の判断が売却期間や条件を大きく左右することもあります。ここでは、実務上とくに重要なコツと注意点を整理して解説します。

価格設定は相場＋適度なマージンで

マンションを早く、かつ納得感のある条件で売却するためには、最初の価格設定が非常に重要です。

相場価格を大きく上回る強気な価格で売り出すと反響が集まりにくくなり、結果として売却期間が長期化する傾向があります。一方で、相場を大きく下回る価格設定は早期売却につながる可能性があるものの、手残りが少なくなってしまう点には注意が必要です。

そのため、売却を急がない場合でも、相場価格を基準にしつつ、交渉の余地を見込んだ「適度なマージン」を持たせた価格設定を行うことが、スムーズに売るためのコツといえるでしょう。

内覧前の清掃・設備チェックで印象アップ

マンションをスムーズに売るには、価格を調整するだけでなく、写真にこだわったり、室内を綺麗に整理・整頓しておいたりすることも大切です。

内覧前の清掃は、日常的に行っている掃除に加え、窓ガラス拭きや水回りの水垢落とし、収納の中の整理、玄関等の消臭など、細かな点まで気を配っておくと印象が良くなります。また、浴室乾燥機や換気扇、床暖房といった設備についても、事前に正常に作動するかを確認しておくと安心です。

適切な媒介契約を選ぶ

適切な媒介契約を選ぶというのも、マンションをスムーズに売るためのコツのひとつです。先述のとおり、3つの媒介契約の大きな違いは「複数社と媒介契約ができる（一般媒介契約）」のか「1社としか媒介契約ができない（専任媒介契約・専属専任媒介契約）」という点にあります。

一見すると、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約のほうが、競合が生まれて早く売れそうに感じるかもしれません。ただ一方で、複数社が販売活動を行うという特性上、不動産会社にとって「確実に報酬につながる物件ではない」という認識になりやすく、各社の注力度が下がってしまう可能性もあります。

逆に、専任媒介契約や専属専任媒介契約は依頼先が1社に限られる分、その不動産会社が責任をもって販売活動に取り組みやすいというメリットがあります。販売戦略の一貫性が保たれやすく、価格調整や反響状況についても密に情報共有を受けられる点は強みといえるでしょう。

ただし、すべての物件が専任媒介契約や専属専任媒介契約に向いているというわけではありません。

不動産会社にとって「少ない労力で成約が見込める物件」は、たとえ複数社が販売活動をしていたとしても自然と購入希望者が集まりやすく、不動産会社が優先度を下げたとしてもスムーズな売却に期待できる場合があります。

具体的には、駅近・築浅・タワーマンション・ブランドマンションなどが、不動産会社にとって「少ない労力で成約が見込める物件」に該当します。

「買取」という選択肢も視野に入れる

買い替えや資金繰りなどの事情により「1ヶ月以内に資金化したい」「できる限り早く売却したい」といった状況では、いつ現れるともわからない買主を待つ余裕がないケースもあります。こういった状況では「買取」によってマンションを売るのも選択肢のひとつです。

買取とは、不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうという売却方法です。

買取価格は相場の7〜8割程度になることが多いというデメリットはありますが、数日〜数週間程度で現金化できる点は大きなメリットといえます。

ただし、どのような不動産も買い取ってもらえるわけではありません。物件の立地や築年数、管理状態などによって可否が分かれるほか、買取基準は不動産会社ごとに異なります。複数の不動産会社に相談し、自身の物件が買取の対象になるのか、条件面も含めて比較・検討しましょう。

税金・諸費用の見込みをあらかじめ確認しておく

諸費用	費用の目安	かかる時期
仲介手数料	売却金額×3％＋6万円（税別）が上限	売買契約時と引き渡し時に半金ずつが一般的
印紙税	売却金額によって数万円 ※電子契約の場合は非課税	売買契約時
抵当権抹消費用	1〜4万円程度 ※売却時に住宅ローンを完済する場合	引き渡し時
住宅ローンの完済手数料	1〜5万円程度 ※売却時に住宅ローンを完済する場合	引き渡し時

マンションの売却には、上記のようにさまざまな諸費用がかかります。諸費用の総額は、マンションを売却金額の4％程度です。支払うタイミングは基本的に、売買契約時と引き渡し時です。ただし、リフォームや不用品の撤去、インスペクション、ホームステージングなど、売却を有利に進めるための施策を講じる場合は、売却期間中に別途費用がかかります。

また、売却に際して「譲渡所得（売却益）」が出た場合は、所得税・住民税が課されます。税率は、マンションを所有していた期間によって次のように異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

ただし、自己居住用のマンションの売却では「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」の適用によって、税額を下げられる可能性があります。譲渡所得の金額によっては税額がゼロになるケースもあるため、控除適用後の税額まで含めてシミュレーションしておきましょう。

マンション売却の流れや期間に関するよくある質問

3ヶ月を超えてもマンションが売れない場合はどうすればいいですか？

3ヶ月というのは、あくまで首都圏における中古マンションの売却期間の平均です。相場より高く売り出している場合や需要の低い物件は、これ以上の期間がかかるケースもあります。また、不動産会社の力不足という可能性もあります。不動産会社の査定通りの価格で売り出していて、なおかつ需要も低くないエリアの物件が長期間売れない場合は、不動産会社の見直しも検討してみましょう。

マンションを売却する前にリフォームする必要はありますか？

基本的には、そのままの状態で不動産会社にご相談ください。経年劣化や傷が目立つ場合もあるかと思いますが、マンションを買う方の中にはご自分でリフォームして住みたいと考えている方もいらっしゃいます。せっかくお金をかけてリフォームしたり、修繕したりしても無駄になってしまうおそれがあります。

「買取」の流れを教えてください。

不動産会社にマンションを買い取ってもらう場合も、まずは住宅ローン残債の確認と必要書類の準備から始めましょう。査定依頼をするのも一般的な売却と変わりませんが、このときに「買取を希望している」という旨を不動産会社に伝えます。買取における査定額は、取引価格とイコールです。査定額に納得できたら、売買契約の運びとなります。一般的なマンションの売却のように、何度も内覧の対応をすることはありません。

「マンション売却の流れ」まとめ

事前にマンション売却のスケジュールや全体の流れを把握しておくことで、売却の見通しが立ち、気持ちにも余裕が生まれます。また、市況や反響の状況に応じて売却方針を柔軟に見直しやすくなり、結果として納得感のある条件での売却につながります。

マンションを想定どおりのスケジュールで売却するためには、適正価格の見極めが欠かせません。そのためにも、1社の査定額を鵜呑みにせず、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や見立てを比較することが大切です。複数社への査定依頼には、マンション専門の一括査定サービス「マンションナビ」をご活用ください。