居住用マンションを賃貸に出す方法と注意点を徹底解説！

住まなくなったマンションを売却するか・賃貸に出すかで悩んでいませんか？売却すればまとまった資金が得られる一方で、賃貸に出せば継続的に収入が得られます。

マンション価格も賃料も上昇傾向にある今、どちらの魅力も大きいですが、まずはそもそも賃貸に出すことができる状態かどうかを知る必要があります。そこでこの記事では、賃貸に出す前に確認すべきポイントや売却・賃貸それぞれのメリット・デメリットなどを解説します。

マンションを賃貸に出す前に確認すべきポイント

「売るか」「貸すか」を悩む前に、まずマンションが賃貸に出せるのかどうかを確認するため、管理規約や住宅ローン残債を確認しましょう。

マンションの管理規約の確認

居住していたマンションを賃貸に出す際には、必ず管理規約や使用細則を確認しましょう。

賃貸に出すこと自体を禁止されているケースは少ないですが、民泊や事務所利用が禁止されている可能性があります。また、入居者にもマンションに住む以上、マンションのルールを守ってもらわなければなりません。

入居者が規約に違反してベランダでタバコを吸ったり、大型のペットを飼ったりした場合、マンションの住人や管理組合、管理会社とトラブルになってしまいかねません。入居者と賃貸借契約を締結する前に、今一度、マンションのルールを確認しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の対策

売却か賃貸でお悩みのマンションの住宅ローンが残っている場合、基本的にはそのままの状態で賃貸に出すことはできません。住宅ローンは、自ら居住する家に対して出される融資です。居住用マンションから賃貸用マンションとすることは契約違反にあたります。

住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、完済が難しければ金融機関の許可をもらう、あるいは投資用ローンへの借り換えが必要です。転勤など一時的な賃貸借であれば、住宅ローンを借り入れたままの賃貸を許可してもらえる可能性があります。ただこの場合についても、許可が出るかどうかは金融機関次第で、投資用ローンへの借り換えを求められるケースもあります。

投資用ローンは住宅ローンと比較して、金利水準が高く、審査基準も厳しい傾向にあります。条件的に借り換えができなければ、マンションを賃貸に出すことはできないということなります。住宅ローン返済中にもかかわらず、金融機関に申告せず、借り換えも完済もせずに賃貸に出した場合、発覚時には住宅ローンの一括返済を求められこともあるので注意が必要です。

居住用マンションを賃貸に出す具体的な手順

居住用マンションを賃貸に出す手順は、次のとおりです。

手順1．賃貸借の「形態」を決める

「賃貸に出す」といっても、その形態は様々です。これまで居住していたマンションを貸すには「どのように貸すか」をまず決めなければなりません。賃貸の形態によってはご自身にとってリスクとなる可能性もありますので、十分に検討するようにしましょう。

普通借家契約で貸し出す

一般的な賃貸借契約は「普通借家契約」です。入居者に「住み続けたい」という意思があれば通常、2年に1度、契約が更新されます。家主からすると入居者を退去させることが難しい契約のため、転勤時などに一時的に貸し出し、自身が戻ってきたときにまた住もうと思っている場合は向いていません。

定期借家契約で貸し出す

「定期借家契約」は期間満了をもって契約が終了する賃貸借契約です。再契約は可能なものの更新はないため、転勤などに際して「2年だけ貸したい」といった場合に適しています。

ただし、借主からすれば制限が多い契約となることから、普通借家契約と比較して賃料が下がる可能性があります。

サブリースで貸し出す

「サブリース」は“転貸”という形でマンションを貸し出す方法です。不動産会社（サブリース業者）にマンションを貸し出し、その不動産会社が入居者に貸し出します。

手数料は賃料収入の10％ほどと高額ですが、維持や管理をすべてサブリース業者に一任できるため、最も所有者の労力が少ない賃貸借形態です。ただし、サブリースにはトラブルも多いため「楽をしたい」という理由だけで選択するべきではありません。

手順2．不動産会社と契約する

マンションを賃貸に出す場合は、入居者募集や賃貸借契約の仲介、管理などの業務を不動産会社に委託するのが一般的です。仲介手数料や管理費に大きな違いはありませんが、仲介会社や管理会社によって入居者の決まりやすさや管理の手間は大きく変わってきます。

マンションナビでは、複数の不動産会社に一括で賃料査定を依頼することができます。同時に売却査定も可能ですので、マンションを貸すか売るか迷っている方もご活用ください。

手順3．入居者募集と契約手続き

不動産会社が決まると、続いて入居者を募集します。不動産会社は、ポータルサイトへの掲載や販売図面の作成、物件案内などをして入居者を募ります。

入居希望の方が現れたら審査し「この人に貸しても問題ない」と家主が判断すれば賃貸借契約の運びとなります。

居住用マンションを賃貸に出すための費用

これまで住んでいたマンションを賃貸に出すには、初期費用と賃貸経営中のランニングコストがかかります。

初期費用

• ハウスクリーニング費用
• リフォーム費用
• ローンの借り換え費用
• 仲介手数料

マンションを賃貸に出すには、上記のような初期費用がかかります。

自身が問題なく住んでいたとしても、そのままの状態でマンションが貸し出せるとは限りません。自分では気にならなかった傷や汚れ、設備不良なども、第三者にとっては気になるポイントです。多くの場合、入居者を募集する前にリフォームやハウスクリーニングが必要になります。

リフォームやハウスクリーニングにかかる費用は、部屋の状況と家主の意向次第です。当然ながら新築同様に生まれ変わらせれば入居者は入りやすくなりますが、リフォームやクリーニングをお金をかければかけるほど賃料が上がるというわけではありません。費用対効果も考えて、かける費用を検討しましょう。

また、冒頭で述べたように、住宅ローンから投資ローンに借り換える際にも費用がかかります。借り換えにかかる手数料は金融機関や残債によりますが、数十万円に及びます。

ランニングコスト

• 管理委託料
• 原状回復費・仲介手数料
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料
• ローン返済
• 所得税・住民税

ランニングコストとしては、上記のような費用がかかります。

賃貸経営において継続的にかかる費用は、まず管理委託費です。サブリース契約では賃料収入の約10％が手数料になるとお伝えしましたが、サブリースでなくとも賃貸マンションの管理を委託するには5％前後の管理費がかかります。

退去者が出れば、その都度クリーニング費用などの原状回復費が必要であり、入居者を募集する際には不動産会社の成功報酬である仲介手数料がかかります。

また、居住中にもかかっていたマンションの管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税は引き続き徴収・課税されます。融資を受ける場合はローン返済も続きます。さらに、賃料は「所得」にあたりますので、所得税と住民税が課税されることも忘れてはいけません。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

続いて、マンションを賃貸に出す場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

賃貸に出す一番のメリットは、家賃収入が得られることです。給与や事業収入の他に継続的に収入を得ることができれば、インフレ傾向にある現在も、多くの方が不安に感じている老後も安心材料のひとつになります。

賃貸に出しているマンションも、いざとなれば売ることができます。急な病気や怪我、子どもの進学などにも対処しやすくなるでしょう。また、不動産はインフレにも強い資産です。所有し続けている間に資産価値が維持・上昇するとすれば、売却するより継続的に収入が得られる運用のほうがメリットは大きくなります。

デメリット

先述通り、マンションを賃貸に出すには意外とお金がかかるものです。自分が住む分には許容していた劣化や設備不良も、第三者に貸し出すにはしっかり修繕しなければ借り手はつかないでしょう。リフォームやハウスクリーニングをするとすれば、数十万円～100万円単位の費用が必要になることもあります。

賃貸中もランニングコストがかかることから、入居者が入らなければ経営は赤字となります。「賃貸に出せば儲かる」と考えるかもしれませんが、金利の高い投資用ローンの返済を続けながら、利益がでるように経営することは簡単ではありません。

また、マンション経営は“不労収入”という印象が強いかもしれませんが、決して「不労」ではありません。入居者募集や家賃回収を不動産会社や管理会社に委託するとすれば、その手続きや費用がかかりますし、収入が発生すれば確定申告も必要です。

「とりあえず賃貸に出してみて、うまくいかなかったら売ればいいや」との考え方も危険をはらんでいます。借主が居住中の家の売却自体は可能ですが、その場合には「オーナーチェンジ物件」として扱われ、自己居住用の家より相場が下がってしまうのが一般的です。収益物件は家賃や空室状況などから不動産としての価値を算出する「収益還元法」という方法で査定されるため、「経営がうまくいかない」という理由で売却する状況では資産としての価値が下がってしまいます。

「だったら入居者に退去してもらえばいいのでは？」との考えに至るかもしれませんが、普通賃貸借契約では、基本的に家主都合で借主を退去させることはできません。もし退去を迫るとすれば、数か月の家賃免除などと引き換えに「お願い」できるだけです。借主が「NO」といえば、強制的に退去させることは難しいといえるでしょう。

マンションを売却するメリット・デメリット

最後に、マンションを売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

マンションに限らず、不動産は経年とともに価値を落としていくのが基本です。賃貸に出してみて「うまくいかないから売ろう」と思ったときには、予想を下回る金額になっている可能性もあります。

また、自己居住用として使っていた家の売却で利益が出た場合は、控除特例によって非課税とできる可能性が高くなります。たとえば、マイホーム特例とも呼ばれる「3,000万円特別控除」は、売却益（譲渡所得）を最大3,000万円控除できるため大幅な節税につながります。

マイホームに対して適用となる控除特例は、住まなくなった3年後の年末以降は適用外となってしまいます。売却益が出そうなマンションほど、売却時期はよく検討するべきでしょう。

マンションは、所有しているだけで固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費用がかかります。これは賃貸に出したとしても、家主の負担です。売却すれば、当然のことながら維持・管理にかかる費用負担は一切なくなります。

デメリット

賃貸に出して経営がうまくいき、将来的に売るときまでに資産価値が維持できると仮定すれば、今売るのは“損”ということになります。不動産はインフレ対策としても有利な資産のため、不動産を換価するということ自体がリスクになるという見方もできます。

マンションを賃貸に出すデメリットも認識して検討を

マンションを売るべきか貸すべきかを一概に断定することはできません。物件によって異なる収益性やローン残債、現在の資産価値、今後の資産価値を把握・予測して検討する必要があります。

また、所有者自身の意向やライフプランも考慮するようにしましょう。いくら収益性・資産性が高いマンションであっても、実際に賃貸経営をしていくのは所有者です。金銭的に利益があったとしても、賃貸経営は少なからず家主の負担となります。不動産投資以外の資産運用が向いているということもあるでしょう。

いずれにしても、判断するには賃料査定と売却査定が不可欠です。不動産会社への査定依頼は、マンションの賃料査定・売却査定が同時にできるマンションナビをご活用ください。