都心5区とは？都心5区のマンションの市況をデータでわかりやすく解説

東京都内でもとくに不動産価値の高いエリアである、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区は「都心5区」と言われます。

この記事では、2025年最新データをもとに都心5区のマンション市況やマンション購入時の注意点などを詳しく解説していきます。

都心5区のマンション市況が気になる人や、これからマンションの売買を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

不動産価格の高い都心5区エリアとは

不動産業界では、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区の5区を「都心5区」と呼び、東京都の中でも不動産価格が高いエリアとして分類しています。

ここでは、都心5区の定義や位置づけについて詳しくみていきましょう。

都心5区とその役割

都心5区エリアは、ビジネス地域（オフィス街）や商業地域としての役割を担う一方、日本の最高級住宅街としての役割も担っています。

ビジネス地域・商業地域としての役割は、東京・銀座・六本木・渋谷・新宿など、オフィスや商業施設が立ち並ぶエリアを抱えていることからも分かると思います。

一方、都心5区の「最高級住宅街」についてはピンと来ない人がいるかもしれません。

都心5区には、以下のような住宅街に適したエリアがあります。

• 千代田区：番長・麹町
• 中央区：晴海・月島・お台場（湾岸エリア）
• 港区：青山・麻布・赤坂（通称3Aエリア）&高輪・白金
• 渋谷区：広尾・松濤・代官山・代々木上原
• 新宿区：早稲田

新宿区がやや住宅街としては弱いものの、ほかの区のエリアは聞いたことがある人も多いでしょう。

このように、都心5区はオフィス・商業施設だけでなく、高級「住宅街」も抱えているエリアなのです。

5区選定のルール・用語整理

不動産業界で東京23区を都心とその周辺エリアに分類する際に使用されるのが、「都心○区」という言葉です。

なかでも代表的な分類が「都心3区」「都心5区」「都心6区」であり、それぞれ以下のエリアを指します。

• 都心3区 千代田区・中央区・港区
• 都心5区 都心3区＋新宿区・渋谷区
• 都心6区 都心5区＋文京区

国会議事堂や各中央省庁などの政治機能、丸の内や東京駅など重要な都市機能が集結する千代田区、銀座や日本橋などの商業地を有する中央区、六本木や白金、青山といったブランドエリアを抱える港区。

これらの3の区は日本の政治・経済の中心を担うエリアとして「都心3区」呼ばれ、狭義での東京都心にあたります。

この都心3区に、東京都庁や新宿駅などを有し行政機能の中心である新宿区、文化やエンターテインメントでの注目度の高い渋谷区の2区を加えたエリアが都心5区、さらに文京区を加えたエリアが都心6区です。

ただし、都心3区・都心5区・都心6区は、東京の不動産を分類する際の代表的な分類ですが、「都心」自体に明確な定義はありません。

都心や都心○区といっても使用する場面や業界、企業によっても指すエリアは異なってくるものです。

ちなみに、同じ「5区」でも「東京5区」となると、一般的には衆議院議員総選挙の選挙区を指し、その場合は目黒区・世田谷区が該当します。

都心○区などという言葉を聞いた際には、どの区が該当するのかまで確認するとよいでしょう。

過去9年間の東京23区の価格上昇率ランキングから見える都心5区

以下の表は、マンションナビのデータをもとに算出した「東京23区の中古マンション価格上昇率ランキング（過去9年間）」です。各区の価格上昇率には明確な傾向があり、都心部と周辺住宅地の動きの違いが際立ちます。

順位	23区	上昇率（9年前比）
1	港区	126.3%
2	千代田区	106.7%
3	中央区	103.1%
4	渋谷区	97.9%
5	江東区	74.5%
6	新宿区	69.8%
7	品川区	69.7%
8	文京区	64.4%
9	足立区	62.8%
10	目黒区	62.3%
11	豊島区	60.8%
12	台東区	60.6%
13	葛飾区	58.0%
14	荒川区	56.1%
15	北区	51.8%
16	世田谷区	51.1%
17	江戸川区	47.4%
18	中野区	46.8%
19	墨田区	46.8%
20	板橋区	42.8%
21	杉並区	40.3%
22	練馬区	38.4%
23	大田区	36.4%

最も価格上昇率が高かったのは港区（＋126.3％）で、9年間でおよそ2倍以上の伸びを示しました。
続く千代田区（＋106.7％）、中央区（＋103.1％）、渋谷区（＋97.9％）、新宿区（＋69.8％）も上位に入り、いずれも「都心5区」に該当します。
この結果から、都心エリアが東京全体の価格上昇を力強く牽引していることが分かります。

背景には、大規模再開発による都市機能の高度化や、交通・生活利便性の向上があります。
また、グローバル企業の集積や富裕層の居住ニーズの高まりが重なり、都心部のマンション価格を押し上げる要因となっています。

・都心5区とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区のこと
・都心5区は、ビジネス地域（オフィス街）、商業地域としての役割を担う一方、日本の最高級住宅街としての役割を担っている

【マンション価格】都心5区の最新相場と過去推移

ここでは、都心5区のマンションの最新相場と過去推移をみていきましょう。以下の順番で解説していきます。

次に、都心5区のマンションの相場推移を見ていきましょう。以下の順番で解説していきます。

• 首都圏中古マンション価格推移
• 都心5区 中古マンション売買価格の推移
• 都心5区 平米単価の推移と比較

首都圏中古マンション価格推移

まずは、首都圏の中古マンションの価格推移をみていきましょう。首都圏の中古マンション価格は高騰傾向が続いています。

引用：東京カンテイ「『中古マンション70㎡価格推移』2024年・年間版」

首都圏は全体的に上昇傾向にありますが、東京23区については、2015年の4,748万円に対して、2024年は7,720万円の約62.5%上昇と、首都圏の中でもとくに上昇率が高いのが分かります。とくに、2021年以降は上昇率が突出しています。

国土交通省の資料によると、リーマンショック（2008年）以降は新築マンションの供給量が減少しました。供給数が少ない状況で需要が一定なら、マンション価格は上昇する傾向にあります。国土交通省の不動産価格指数は以下のとおりです。

引用：国土交通省「不動産価格指数（令和７年６月・令和７年第２四半期分）」

不動産価格指数とは2010年平均を100としたときの価格の増減を示したものです。上記によれば、2013年以降全不動産で価格は上昇傾向になり、とくにマンション価格の2025年6月で216.8と上昇が顕著なことが分かります。

マンション価格が全国的に上昇するなか、とくに立地条件が良い都心は居住用・投資用としての需要が高まり売れ行きも好調です。そのため、都心5区を抱える東京都のマンション価格の大きな上昇につながったと考えられます。

都心5区 中古マンション売買価格の推移

次に、都心5区の中古マンションの売買価格の推移をみていきましょう。

	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
千代田区	7,159	7,695	7,946	8,663	9,616
中央区	5,971	6,661	7,297	8,017	10,237
港区	8,429	9,232	10,215	10,590	12,536
新宿区	5,311	5,508	5,758	6,483	6,998
渋谷区	6,575	7,749	8,237	8,889	10,430
5区全体	6,689	7,369	7,891	8,528	9,963
23区全体	5,011	5,431	5,827	6,299	6,804

※東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ」のデータをもとに作成

都心5区のなかでも、港区・中央区・渋谷区・千代田区のマンション価格が東京23区平均よりも大幅に高い水準であることが分かります。とくに、港区は5区の中でも突出して高い水準を維持して上昇を続けています。

一方、新宿区については5区の中では価格水準が低く、東京23区全体の相場と同等での推移です。新宿区では、占有面積30㎡未満の単身・独身世帯を対象としたワンルーム物件の取引が近年増加していることが要因と考えられます。

都心5区 平米単価の推移と比較

都心5区の平米単価の推移を5区以外の23区の平均と比較してみてみましょう。

※「【首都圏中古マンション】都心富裕層向け物件が牽引する価格二極化の実態」の図を引用

都心5区以外の区ではマンション価格が緩やかな上昇から横ばいであるのに対し、都心5区では大幅な上昇が見られます。特に2024年12月から2025年1月にかけて急激に上昇しているのが分かります。

急激な上昇の背景としては、5区の希少性の高さからくる高い需要や外国人投資家からの資金流入、また、5区での高級マンション建設ラッシュによる中古マンション価格の上昇などが挙げられます。

一方、価格が高騰する都心5区を避けて比較的手ごろな価格の物件を求める需要が発生することから、周辺区での緩やかな価格の上昇につながったと考えられます。しかし、周辺区は今後の開発などによっては将来的な値上がりの可能性もあるため、中長期的に価格に動向に注視しておくとよいでしょう。

なぜ都心5区の価格が突出するのか？ 要因分析

都心5区のマンション価格が高い理由は、マンション需要（ニーズ）が高いからです。

ニーズが高くなる要因としては以下が挙げられます。

• オフィスや商業施設までのアクセスと交通の利便性
• 生活の利便性や快適性
• 供給制限
• 自然災害リスクに対する安全性
• 資産性の高さ
• ステータス
• 海外投資家からの需要

最も大きな理由は、やはりオフィスや商業施設までのアクセスの良さでしょう。また、都心とはいえ住環境が整っているエリアも多く利便性や生活の快適さなどの面から人気が高くなります。

とはいえ、都心部は大規模な開発のできる土地も減少し、供給できるマンションにも限りがあります。

供給不足に加え、近年の建築費用や人件費高騰により新築マンションの価格が高騰したことも、新築マンションを避けた中古マンション需要の高さにつながっているのです。

さらに、マンションは「住む場所」であると同時に「資産」でもあるため、資産性を重視する人も多いです。つまり、将来的に売却することも視野に入れています。都心5区のマンションは「需要が高い」ので資産性も高いのです。

とくに、近年は円安の影響もあり海外投資家からの需要が高くなっていることも価格の高騰につながっています。

マンションを購入する際には、上記以外にも「間取り」や「広さ」、「駅までの距離」などさまざまな条件があります。その優先順位は人によって異なるのは事実です。

しかし時代に左右されることなく、高い需要を保つエリアは今後も価格維持や値上がりを期待できるので、さまざまな条件を兼ね備えている「都心5区」は人気となっているのです。

5区内でも格差あり？上昇率・下落率の差異

都心5区の売買価格を前年比に対する上昇率・下落率でみてみましょう。

	2021年	2022年	2023年	2024年
千代田区	6.97%	3.16%	8.28%	9.91%
中央区	10.36%	8.72%	8.98%	21.69%
港区	8.70%	9.62%	3.54%	15.52%
新宿区	3.58%	4.34%	11.18%	7.36%
渋谷区	15.15%	5.92%	7.33%	14.77%

2024年ではとくに中央区・港区・渋谷区での上昇率が高くなっていますが、都心5区すべてで前年に対し上昇を続けていることが分かります。しかし、新宿区については上昇してはいるものの、上昇率自体は前年を下回っています。

・2008年以降の価格推移を見ると東京都の中でも都心5区の上昇率は大きい
・都心5区が人気の理由は、「オフィスや商業施設までのアクセスが良い」以外に「資産性が高い」などもある

【補足】都心5区以外の城東・城西・城南・城北エリアとの比較

東京都を分類する際、「都心○区」以外のエリアは江戸城のあった皇居を中心に「城東・城西・城南・城北」の4つのエリアに分類されるケースもあります。それぞれのエリアは以下のように分類されています。

• 城東エリア：江東区、台東区、墨田区、葛飾区、江戸川区
• 城西エリア：渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区
• 城南エリア：品川区、目黒区、大田区
• 城北エリア：文京区、豊島区、板橋区、北区、荒川区、足立区

皇居のある千代田区は外すなど分け方の基準はさまざまなが、上記のエリアに加えて都心3区（千代田区・港区・中央区）と分けることが多いです。

以下では、城東・城西・城南・城北エリアの違いをみていきましょう。

代表的な城東・城南・城西・城北エリアの相場例

都心3区を除いた各エリアの中古マンション相場推移は以下のとおりです。

引用：東京カンテイ「プレリリース/首都圏中古マンション相場価格の推移」

また、東日本不動産流通機構による2024年中古マンション成約状況は以下のようになっています。

エリア	価格（万円）	㎡単価（万円）
城東7区	5,392	88.95
城北5区	5,246	94.39
城西4区	7,174	135.11
城南4区	6,524	112.74
23区全体	6,804	118.88

城南エリアには都心5区に準じて需要の高い品川区・目黒区が含まれており、この2区が価格の高さのけん引となっていると考えられます。

また、上記データでは城西エリアには、都心5区の新宿区・渋谷区が含まれるためエリア全体の価格が高くなっています。一方、城東・城北エリアは23区全体よりも価格が低い傾向です。

価格差・利便性差の比較

上記データからも4つのエリアの不動産価格は、城西・城南が高く、城東・城北エリアが低いことが分かります。

ここでは、それぞれのエリアの特徴をみていきましょう。

城西エリア

文化・商業機能が集中するエリアである城西エリアは、JRなどの主要路線が通り都心へのアクセスが良いのが特徴です。

また、代官山や自由ヶ丘といったブランドエリアも有しており、富裕層からも人気が高くなっています。

城南エリア

城南エリアは、白金や田園調布といった高級住宅街を擁しておりブランド価値の高いエリアです。

羽田空港や新幹線品川駅へのアクセスが良くビジネス需要も高いという特徴があります。利便性の良さと高級住宅街が多いことからも4つのエリアの中では高い傾向があります。

城東エリア

皇居東側に位置する城東エリアは、下町風情と近年の開発による利便性のバランスの取れたエリアです。

都心へのアクセスが良い反面、マンション価格は比較的安くなっており住環境も整っていることから人気の高いエリアとなっています。

城北エリア

城北エリアは、教育機関が充実しており落ち着いた住環境が整ったエリアです。

JRや東京メトロなどさまざまな路線との接点があり都心へのアクセスが良いのも特徴です。不動産価格は比較的手ごろであり、子育て環境も整っていることからファミリー層の人気の高いエリアでもあります。

将来性（再開発・住み替え需要）で勝る可能性のある周辺エリア

マンションを購入・投資する際には、現在の価値だけでなく将来性も考慮することが重要です。

都心5区以外で再開発などにより需要が高まる可能性のある注目のエリアとしては以下が挙げられます。

• 品川区
• 江東区

品川区は、品川駅周辺の大規模は開発が進んでおり、今度高層マンションやオフィス需要が高まることが予測されています。もともとのアクセスの良さも加わり利便性がさらに向上することで、将来性の高いエリアと言えるでしょう。

一方、豊洲・有明エリアを有する江東区は、湾岸エリアの大規模開発により街の利便性やブランド力の向上が期待できます。また、タワーマンションの建設も進んでおり、将来性が高いエリアです。

東京23区以外でも、価格が横ばいを維持する都下や神奈川・埼玉・千葉といった周辺エリアも、再開発予定や駅からの距離など条件を絞れば掘り出し物物件に出会える可能性も十分あります。

より詳しく再開発エリアや江東区について知りたい方は下記の記事を参照してください。

・都心3区や都心5区以外は、城東・城西・城南・城北エリアに分類できる
・不動産価格は城南・城西エリアが東京23区平均より高く、城東・城北エリアは低い

都心5区マンション購入／投資を検討する際の注意点

マンションは立地だけでなくさまざまな要素によって価格や将来の資産価値が左右されます。

都心5区内のマンションであっても立地以外の要素も考慮してマンションを選ぶことが重要です。

ここでは、都心5区のマンションを購入・投資する際の注意点として、以下の4つを解説します。

• 築年数・修繕積立金・管理体制の影響
• 再開発エリア・将来性を見据えたエリア選定
• 税制・住宅ローン・金利影響を見込む見方
• 供給過多リスク・希少性の変化に注意

築年数・修繕積立金・管理体制の影響

マンションは、築年数が経過するほど価格は下がるのが一般的です。

東日本流通機構の「中古マンションの築年数帯別状況　首都圏」によると、2024年の中古マンションの築年数帯別の成約価格は以下のようになります。

	～築5年	築6～10年	築11～15年	築16～20年	築21～25年	築26～30年	築31年～
㎡単価（万円）	126.08	109.09	9935	85.07	74.71	57.71	42.46
価格（万円）	7,808	7,156	6,619	5,972	5,320	3,835	2,445

築年数が経過するほど価格が下がり、築31年以上では築5年以下に比べ3分の1ほどまで価格が下がっているのが分かります。

一般的にマンションは、築浅が好まれることから需要も高く価格も高くなりがちです。一方、築年数が26年以上になると価格も大きく下がるので注意しましょう。

また、マンションを所有する際のコストとして修繕積立金も考慮して、資金をシミュレーションする必要があります。

繕積立金は新築時に安く設定され築年数が古くなるほど高く設定されるケースが一般的なため、今は安くても将来高額な負担となる恐れもあるでしょう。

積立状況によっては大規模修繕工事前に一時金として徴収される、額が足りずに修繕工事が行われないといったリスクもあるので注意が必要です。とくに、修繕費用などは人件費も考慮されるので、物価や賃金の高い都心部は高くなる傾向があるので注意しましょう。

マンションの資産価値は管理体制にも左右されます。適切に管理されたマンションは将来的にも資産価値が落ちにくい反面、管理状況が悪いと築年数以上に資産価値が落ちる恐れがあります。

マンション購入時には、現在の積立金の状況だけでなく将来の修繕積立金や、これまでの管理記録などもチェックすることが大切です。

再開発エリア・将来性を見据えたエリア選定

将来性のあるエリアは、地価の向上により将来的にマンションの資産価値が上がる可能性があります。

たとえば、人口増加が見込めるエリアや再開発が予定されているエリアは、人口増や利便性の向上により需要が高くなり、マンションの価値も高くなる可能性があるでしょう。

税制・住宅ローン・金利影響を見込む見方

マンションの需要は、税制改正や住宅ローンに関わる改正、金利にも左右されます。

たとえば、消費税増税や住宅ローン控除の控除率の減少などでは、買い手の購入意欲や資金状況に影響する為、改正前に駆け込み需要が起こる反面、改正後は需要が下がり価格も下がる恐れがあるでしょう。

住宅ローン金利が上がれば買い手が住宅ローンを利用しにくくなることから、不動産価格にも影響が出る可能性があります。

現在の住宅ローン控除は、2025年10月時点では2025年末に適用終了を予定しており、2026年以降についてはまだ公表されていません。

また、住宅ローン金利も日銀の金融緩和政策解除や利上げの影響により変動金利の上昇傾向が見られ、今度さらに上昇する可能性はゼロではありません。

これらの動向はマンション価格にも影響する恐れがあることから、これからマンションの購入や売却を検討している場合は動向を注視しておくとよいでしょう。

供給過多リスク・希少性の変化に注意

マンションは供給量や希少性も価格を左右する大きな要素です。需要より供給が少ない時期や希少性の高いマンションは価格が高くなる反面、供給過多や希少性が失われると将来的に価格が大きく下がる恐れがあります。

投資する場合も近隣の競合が増えるなどで供給過多・希少性減少になると、空室リスクが高くなる、家賃を下げる必要があるなどのリスクにつながります。

たとえば、新築で人気が高く価格も高騰するタワマンは、近年の都心部での開発により2023年、2024年と1万戸以上の供給が続いており、希少性が薄れつつあります。

そのため、中古のタワマンは新築に比べ需要が低く売りにくいと言われているのです。

東京都は流入人口により人口増が続いていますが、東京都全体では2030年、区部でも2035年をピークに減少すると予測されています。

人口減少・供給過多により需要と供給のバランスが大きく崩れると価格の下落につながる恐れがあるので注意しましょう。

・マンションを購入・投資する際には立地以外の要素も考慮することが大切
・エリアの再開発や人口動向など将来性も考慮すると将来的に価値が下がりにくい物件を選びやすくなる

都心5区についてのよくある質問

最後に、都心5区についてのよくある質問をみていきましょう。

Q1. 都心3区と都心5区はどう違う？

都心3区と都心5区では含まれる区の数が異なります。

都心3区は千代田区・中央区・港区の3つの区であり、この3つに新宿区・渋谷区を加えたエリアが都心5区です。

Q2. 都心5区で最も資産性の高い区はどこ？

都心5区はいずれも東京23区の中でも不動産価値の高いエリアですが、なかでも千代田区・港区・渋谷区は東京都心の平均売り出し価格の上位を占める区であり、資産性が高いと考えられます。

とはいえ、中央区・新宿区も東京都平均のマンション価格よりも高く資産性は高い区です。

Q3. インバウンド・外国投資が5区価格に与える影響は？

インバンド需要により都心部の地価が上昇を示しています。2025年の公示地価では商業地の上昇率トップが台東区浅草の27.4%、住宅地は新宿区市谷船河原町の15.9%でした。とくに5区での上昇率の高さが顕著であり、インバンド需要による影響が大きいと見らえます。

また、円安などの影響によりが外国人投資家から需要が拡大したことも価格の上昇に大きく影響しています。

マンション都心5区まとめ

都心5区とは、都心3区である港区、中央区、千代田区に渋谷区と新宿区を加えたエリアです。

都心5区はマンション価格を見て分かるように東京都の中でも不動産価値が高いエリアです。

ただし、マンション価値は立地以外にも築年数や利便性、周辺環境などさまざまな要素が左右します。

また、どのエリアであって売却する場合は、複数の不動産会社に査定依頼し比較することが重要です。

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