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【第6話】媒介契約を結ぶ際に気をつけることは?

マンション売却に詳しいナ美
ナビ

お任せする不動産会社は決めましたか?

マンション売却初心者のマナビ博士
博士

B社さんに任せようと思うんじゃが

マンション売却に詳しいナ美
ナビ

わかりました。
では次は媒介契約ですね。

マンション売却初心者のマナビ博士
博士

媒介契約という言葉は小難しいのぉ...

マンション売却に詳しいナ美
ナビ

基本的には不動産会社にすべておまかせしても大丈夫です。
ただしひとつ大事なことがあります。

マンション売却初心者のマナビ博士
博士

なんじゃ?

マンション売却に詳しいナ美
ナビ

媒介契約の種類にも色々あるんですよ

不動産会社と契約を結ぶこと媒介契約と言います。媒介契約にはいくつか種類があります。

専属専任媒介契約

仲介業務を1社の不動産会社にのみ依頼する契約。購入者を自身で見つけた場合でも、購入契約を該当不動産会社を通して行う必要があります。

メリット
購入者も売却の為の広告手法もすべて一元して該当会社にお任せ出来る為、管理が楽。また、不動産会社の売却への意識も高くなる傾向があります。また、不動産会社側に業務処理状況の報告義務が週に1度発生する為、定期的な状況報告を売主側は聞くことができます。
デメリット
契約を行った会社が自分に合っていなかった場合、他の不動産会社に3カ月の間は依頼することができません。

専任媒介契約

仲介業務を1社の不動産会社にのみ依頼する契約。購入者を自身で見つけた場合は不動産会社を通すことなく契約が可能です。

メリット
購入者も売却の為の広告手法もすべて一元して該当会社にお任せ出来る為、管理が楽。忙しい方には向いています。また、不動産会社の売却への熱意も高くなる傾向があります。また、不動産会社側に業務処理状況の報告義務が2週に1度発生する為、定期的な状況報告を売主側は聞くことができます。
デメリット
契約を行った会社が自分に合っていなかった場合、他の不動産会社に3カ月の間は依頼することができません。ただし、不動産会社の動きが悪い場合や上記の報告業務を怠る不動産会社の場合は契約を途中で打ち切ることは可能です。特別違約金が発生することもありません。(ただし、契約解除前に契約書には必ず目を通しましょう)

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約。

メリット
同時に複数社が売却活動を行ってくれる為、不動産会社の良しあしを売却活動を通して見極めることができます。
デメリット
同時に複数社から連絡が来るため管理が大変になることもあります。また、専任に比べて力を入れてくれない会社に出会うこともあります。また、業務報告の義務がない為、現在物件の売却が順調に進んでいるかどうか不動産会社によっては報告を怠るケースがあります。ひどい会社であれば売却活動をしていないケースもあります。
マンション売却初心者のマナビ博士
博士

なるほどー。
わしはめんどくさがりで、B社さんはとっても素晴らしい不動産会社だと思うから、B社と専任媒介契約にしようと思うんじゃ。

マンション売却に詳しいナ美
ナビ

そうですか。いいと思います。
ただし、専任媒介を契約したら基本は3カ月以内に他の会社にお願いすることはできなくなりますのでそこだけ注意してくださいね。
またB社さんと正式に媒介契約を締結する前に下記のポイントを聞いておくといいかもしれません

媒介契約を結ぶ前に聞くポイント

販売の方法は?
レインズへの登録はもちろんのこと(専属媒介の法律で登録が定められています)、広告、チラシ、他ウェブサービスへの広告展開など何をしてくれる予定であるかしっかりと聞きましょう。また、マイソクといった図面の制作も不動産会社は行ってくれます。図面に関しては必ずチェックをしましょう。また、媒介契約を締結した不動産会社がきちんと広告を売ってくれているかどうか実際サイトなどを確認するようにしましょう。
売却報告の方法は?
どれくらいの頻度で報告をおこなってくれるのか、また、販売活動報告書のフォーマットはどういうものなのか。(販売活動報告書とはいつどこに広告を打ったのか、どのような反応があったのかなどを報告する書面です)あらかじめ報告書のフォーマットを確認することで売却後の報告活動もスムーズに進みます。
売れない場合の対応は?
先にも書きましたが物件が売れない場合ももちろんあります。なぜ売れないのかの原因を追及してくれ、いくらまで下げることを想定しているのか、リフォームはした方がいいのかなど最適な提案をしてくれることを過去の経験談を元に聞いておくのも担当者選びのポイントになります。

以上媒介契約の種類には色々ありますが、一概にどれがいいといったわけではありません。
メリットデメリットをしっかり理解して契約を結ぶようにしましょう。

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