不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

静岡県浜松市中央区
投稿日

2025/01/24
更新日

2025/01/26
［2回答］

1278 view

住宅ローンの利上げに関して教えてください

初めまして。
昨年末4,980万円の戸建てを35年のローンで購入しました。
ネット銀行の変動金利で、連帯保証にて借り入れております。
年収比率は収入合算で余裕がありましたが、実際に生活してみると、先への不安も重なり賃貸でも良かったのでは？と思っていた最中、利上げのニュースで後悔が押し寄せています。

変動金利の今後の予測記事などは信じられる情報ですか？
上がり続けるのであれば、それこそ新しいうちに手放したほうがいいのか？不安で仕方ないです。

私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/01/25
ご相談内容を拝見しました。
日銀が2025年1月24日、ついに政策金利（短期金利）の上昇を発表し今後の金利状況が心配で売却も検討されているということですね。

相談者様の直接のご懸念の変動金利の今後について、日銀総裁も今後も利上げを続ける方針を示しています。「ペースやタイミングは経済・金融情勢次第で予断を持っていない」と言っていますが、2025年度中に0.5%から1.0%まで上昇するというアナリストもいます。しかし、急激に上昇するとはあまり考えられませんが、物価の上昇への対応などからある程度、緩慢に上昇する方向性は恐らく間違いないと思われます。

ご心配ごとは十分理解できますし、変動金利で住宅ローンを借りている方はご心配で仕方ないかと思いますが、早急な結論を出すことは避けて冷静に検討してみましょう。選択肢は
1.金利が上昇した場合の家計への影響額を正確に知っておく。上昇分を固定費削減などの家計の見直しで対応する。
2.収入を増やす施策を考える。
3,繰上返済のためできるだけ節約して資金を貯蓄しておく。
4,固定金利に借り換える。
5.売却して賃貸に切り替える。

現状において現実的な方法は１から３までと推察します。2は普通預金の金利も上昇することになります。４はまだまだ変動金利と固定金利の差が１％~1.5%程度はありますので、金利が上昇するとしても変動金利のメリットを当面は享受できます。また、借り換えに伴う手数料なども必要になります。5は売却しても残債が残る、売却の仲介手数料がかかる、賃貸契約費用、引っ越し費用など出費が大きくなります。これば当面は避けるべきと考えます。

金利上昇の場合、銀行によって、「５年ルール」と「１２５％ルール」の扱いを借り入れている銀行に確認しておきましょう。「５年ルール」は金利変動があっても月返済額は５年目まで同じだが、利息の割合が増えて元本返済額の割合が減って総返済額が増えます。つまり、後年度に負担がきます。「１２５％ルール」とは、５年目に返済額が増える割合は２５％を上限とするものです。これも後年度に負担を先送りするものになりますが、当面、家計への影響が抑えられその間に対応策も検討できます。

以上のことをファイナンシャル・プランナーと相談しながら実際の数字を正確に把握することをお勧めします。

ご参考になれば幸いです。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/01/26
金利と物価は密接な関係があります。現在は物価が上がり貨幣価値が下がるインフレのはしりであると考えられます。モノの価格は随時上昇するのに対し、収入の上昇は年1回であるため実感しにくいですが、いずれ収入増として上がってくるはずです。つまり、タイムラグがあるのです。

インフレの原因ですが、エネルギー価格の上昇、円安の亢進、人手不足が主なものです。つまりコストアップ型のインフレであって、景気が良く購買意欲が高まった結果物価が上昇するデマンドプッシュ型のインフレではありません。
よって、金利を上げ続けると元々回復の緒についた景気を冷やしてしまうことになるので、大きく金利を上げる環境ではありません。

また、銀行は預金を集めて貸出するビジネスモデルです。預金の大半は期間の短い普通預金、長くても1年です。一方、住宅ローンの固定型はもっと長いものがあります。この期間のミスマッチは銀行にとってはリスクです。そのため金利スワップ取引を行うと同時に、長期の貸出は自行が損にならないように高めに設定します。
よって、長期固定を選ぶということは、銀行が予測する水準を超えて金利が上昇するという予測を行ったことのほかなりません。

また、冒頭で述べたように、インフレとは貨幣価値が下がりモノの価値が上がる現象ですから、貨幣を借りてモノを買う行為、つまり住宅ローンで住宅を買う行為は経済原則に合致しています。

FPへの相談もいいでしょうが、バブル以降のデフレ期しか経験のない人が多いので、注意が必要です。