住宅ローン控除、住み替えだと使えませんか

Question

現在住んでいるマンションを売却し、新しく中古マンションを購入する予定です。

いわゆる住み替えになるのですが、「住宅ローン控除は使えない場合がある」と知人に言われ気になっています。

売却で利益が出るかどうかや、タイミングによって扱いが変わるとも聞きましたが、正直よく理解できていません。

買い替えでも住宅ローン控除は受けられるのでしょうか。それとも条件次第で対象外になるのでしょうか。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

原則として住宅ローン控除は、住み替えでも利用できます。ただし、「3,000万円の特別控除」や「特定居住用の買換え特例」との併用は認められていないため、売却して利益が出る場合には、住宅ローン控除とどちらが得になるか比較して検討する必要があります。

また、居住用財産の譲渡損失における損益通算についても住宅ローン控除との併用制限が設けられているため、ご自身にとってどの制度を利用するのが得か慎重に判断する必要があるでしょう。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

住み替えでも、住宅ローン控除は基本的には利用できます。
ですので、まずそこは過度に心配しなくて大丈夫です。

ただ、ご友人がおっしゃっている「使えない場合がある」というのも間違いではなく、実際には“組み合わせ”によって注意点があります。

特に関係してくるのが、

今の家を売って利益が出るか
どの特例を使うか
いつ住み替えるか

このあたりです。

よくあるのが、売却時の「3,000万円特別控除」との関係です。

マイホーム売却で利益（譲渡益）が出た場合、一定条件を満たせば最大3,000万円まで税金を抑えられる特例があります。

ただし、住宅ローン控除と一部併用できないケースがあるため、

売却側の特例を優先するのか
購入側の住宅ローン控除を優先するのか

を整理する必要があります。

とはいえ、実際には「そもそも売却益がそこまで出ない」「取得費が不明」「利益が出ても3,000万円控除でほぼ消える」というケースも多く、結果的に大きな問題にならないことも珍しくありません。

また、住み替えであれば、

自宅として使うこと
床面積要件
ローン期間
入居時期

など、通常の住宅ローン控除条件も満たす必要があります。

ただ、この辺りは制度自体がかなり複雑で、ネットで調べるほど混乱しやすい部分でもあります。

なので実務的には、「今の家はいくらで売れそうか」「利益が出そうか」「次の購入条件」「いつ売っていつ買うか」を整理して、税理士や金融機関、不動産担当と確認しながら進めるのが一番安全です。

住み替えって、「売る・買う・ローン・税金」が全部同時に動くので、意外と考えることが多いんです。

でも逆に言うと、事前整理さえしておけば、後から「知らなかった…」をかなり防げます。

焦って判断するより、「どの特例を使うのが自分たちに一番メリットが大きいか」
を落ち着いて整理して進めるのが、結果的には一番良い住み替えになると思います。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

結論から申し上げると、住み替えでも住宅ローン控除（住宅ローン減税）は利用できます。
ただし、「自宅売却時にどの特例を使うか」によって、新居の住宅ローン控除が受けられなくなるケースがあります。 ここが一番重要なポイントです。

① 売却で利益が出ない（または譲渡損失）の場合

この場合は、基本的に住宅ローン控除を利用できる可能性が高いです。

例えば、

売却価格：3,500万円
購入時価格等：3,800万円

このように利益が出なければ、通常は「3,000万円特別控除」を使わないため、新居の住宅ローン控除の適用を受けられる可能性があります（他の要件を満たす必要があります）。

② 売却で利益が出る場合

ここが注意点です。

例えば、

売却価格：5,000万円
取得費等：3,000万円
利益：約2,000万円

この場合、

A. 売却時に「3,000万円特別控除」を利用する

または

B. 新居で住宅ローン控除を利用する

この両方を同時に利用することはできません。

③ どちらがお得か？

ケースによって変わります。

例えば、

売却益が500万円

→ 3,000万円特別控除を使えば譲渡税は0円になる可能性があります。

一方で、

新居で

住宅ローン4,000万円
控除が10年間

となれば、住宅ローン控除の総額の方が大きくなるケースもあります。

逆に、

売却益が2,500万円～3,000万円ある場合は、

3,000万円特別控除のメリットが非常に大きいため、
住宅ローン控除より有利になることもあります。

④ 「買換え特例」も住宅ローン控除とは併用不可

売却益に対する税金を将来へ繰り延べる「特定のマイホームの買換え特例」もありますが、この特例を利用した場合も住宅ローン控除とは併用できません。

不動産会社としてお客様へ説明するなら

「住み替えだから住宅ローン控除が使えない、というわけではありません。ただし、現在のお住まいを売却した際に『3,000万円特別控除』や『買換え特例』を利用すると、新しく購入する住宅の住宅ローン控除が受けられなくなる場合があります。売却益や住宅ローンの金額によって、どちらが有利かは変わりますので、住み替え前に試算してから特例を選ぶことをおすすめします。」

このような説明が、お客様にも分かりやすく誤解が少ないでしょう。

不動産売買の現場では、売却契約を進める前に「売却益・譲渡税・住宅ローン控除」の3点をセットでシミュレーションすることが重要です。特に売却益が見込まれるケースでは、特例の選択によって手取り額が数十万～数百万円変わることもあります。

以上、参考になれば幸いです。

山賀 達木(株式会社トップトラスト) · Answer

ご相談内容を拝見しました。
結論としては、買い替えでも住宅ローン控除は基本的に使えます。ただし、売却した自宅で利益(譲渡所得)が出て「3,000万円特別控除」などの譲渡税の特例を使うと、その年は住宅ローン控除が使えなくなります。ここが知人の言っていた「使えない場合がある」の正体です。
仕組みはシンプルで、次の2つは併用できません。
・売却益に対する 3,000万円特別控除(マイホームを売った利益から最大3,000万円を差し引ける制度)
・新居購入時の 住宅ローン控除

住宅ローン控除を受けるには「新居に住み始めた年の前2年〜後3年の間に、3,000万円特別控除(や買い替え特例など)を使っていないこと」という条件があります。つまり売却で利益が出て3,000万円控除を使うと、その前後の期間は住宅ローン控除が封じられます。逆に、売却が赤字か、利益が出ていても3,000万円控除を使わなければ、住宅ローン控除は普通に使えます。
なので、まずやるべきことは「売却でどれくらい利益(譲渡所得)が出そうか」を試算することです。

売却益がほぼ出ない、またはマイナス → 3,000万円控除を使う必要がないので、住宅ローン控除をそのまま使えます。むしろ売却損が出ている場合は「居住用財産の譲渡損失の損益通算」という別の特例で所得税を軽くできる可能性もあります。
売却益が大きく出る → 3,000万円控除で譲渡税をゼロにするか、住宅ローン控除を優先するか、どちらが得かを比較する必要があります。売却益の額、新居の借入額や住宅性能(認定長期優良住宅かどうかなど)によって有利不利が変わるので、金額次第です。

判断のポイントは、売却益の規模と、新居の借入額・控除期間によるシミュレーション次第というところです。今のマンションの売却見込み額と取得費(購入時の価格+諸費用)がある程度分かれば、どちらが有利か概算できます。金額感が見えてきたら、税理士や不動産会社に具体的な数字を入れて試算してもらうのが確実です。

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