不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都八王子市
投稿日

2026/05/06
更新日

2026/05/07
［2回答］

893 view

レインズに載せなくても良い物件とは

売りに出される物件は全てレインズに掲載されると思っていたのですが、売主が不動産会社だった場合はレインズに掲載しなくても良いのですか？
ずっとポータルサイトをチェックしていますが、不動産会社に相談してみると初見の物件がたくさん出てきました。
これはどういうからくりでしょうか？
また、非公開物件というのも良く耳にしますが、どうして非公開にできるのでしょうか？
レインズの役割とはなんなのでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/06
結論からいくと、「すべての物件がレインズに載るわけではない」というのが実務のリアルです。

■ レインズの役割（まず基本）
レインズは、不動産会社同士で物件情報を共有する仕組みです。
特に、

専任媒介
専属専任媒介

この契約を受けた場合は、一定期間内にレインズ登録が義務になります。
つまり本来は、囲い込まず広く流通させるための仕組みです。

■ ではなぜ「出てこない物件」があるのか
ここがポイントです。
① 売主が不動産会社（自社物件）
この場合、レインズ登録の義務はありません
理由はシンプルで、「自分で売るものを、わざわざ他社に共有する義務がない」ためです。

② 一般媒介の場合
レインズ登録は任意なので、あえて登録しないケースもあります。

③ まだ表に出していない段階

社内で先行案内

既存顧客への紹介

いわゆる“水面下”の段階です

■ 「非公開物件」の正体
よく聞く非公開物件ですが、実態はこうです。
単に「まだ広く公開していない物件」
理由はいくつかあります。

価格や条件を調整中

まずは反応を見たい

自社で囲って売りたい（本音）

■ 少し本音の話（業界の現実）
非公開＝お得、とは限りません。
むしろ、非公開の方が価格が強気（高め）なケースも普通にあります
理由は、

競争が少ない

比較されにくい

「特別感」で検討させやすい

■ どう考えるのが現実的か
ここはシンプルです。
非公開でも、条件が合っていれば買う
合わなければスルーする
それだけです。
そしてもう一つ大事なのが、売れなければ公開されて価格がこなれてくる可能性が高い
ただし当然、その前に誰かが買ってしまう可能性もある
このバランスです。

■ 結論

レインズは「共有の仕組み」だが全物件ではない

自社物件や一般媒介は載らないこともある

非公開物件＝特別ではなく“単なる未公開段階”

非公開は高めの価格設定も多い

最終判断は「自分に合うかどうか」

少し整理すると、不動産探しは「情報の量」より「見極め方」ここで差が出ます。
非公開だから良い、公開だからダメ、ではなく、その物件が自分の条件に合っているかどうかを軸に見ていけば、ブレずに判断できるようになります。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/07
ご相談を拝見しました。

レインズの役割は、業者間で物件情報を広く共有することによって、透明性の確保と同時に速やかな不動産取引を実現することです。

ですが、登録が義務とされているのは専属専任と選任媒介のみで、一般媒介については任意とされています。また、不動産業者が売主の場合、媒介物件ではないため登録の必要自体がありません。

非公開物件については、ポータルサイトなどで会員限定とされている物件を指していると推察されますが、商業広告への掲載は義務ではないため、当然に全ての物件が登録されているわけではありません。そもそも、レインズは宅建免許業者のみが利用できる業界ネットワークです。

一般の方は閲覧できないため、ポータルサイトに登録されていない物件が出てきても不思議ではないのです。

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