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REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    千葉県船橋市
  • 投稿日
    2025/06/14
  • 更新日
    2025/06/14
  • ［1回答］

398 view

特例を使って税金を減らす方法があると聞きましたが、詳しく教えてください

マンションを売却して利益が出たのですが、税金が高額になるのではと心配です。
居住用財産の3,000万円特別控除など、税金を軽減できる特例があると聞いたのですが、どのような条件で適用されるのか教えてください。
住み替えで元々住んでいたマンションを売却し、もっと狭いマンションに引っ越しました。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/14

    ご相談拝見致しました。

    住み替えに伴い、元のマンションを売却されたとのこと、譲渡益に対する税金をご心配されるお気持ちはもっともです。

    以下に、ご利用いただける可能性がある特例とその注意点について、ご説明いたします。


    ① 自己居住用不動産の3,000万円特別控除について
    居住用として使用していたマンションを売却した場合、譲渡益から最大3,000万円までを控除できる制度です。
    この控除を受ければ、多くのケースで譲渡益に対する税負担を大きく軽減、あるいはゼロにすることが可能です。

    ② 適用されるための主な条件
    • 売却したマンションが自分の居住用であったこと
    • 売却から遡って2年以内に居住していたこと
    • 親族などへの無償譲渡ではないこと
    • 過去2年以内に同じ特例を使用していないこと

    ③ 買換え特例との関係
    この3,000万円特別控除は、『買換え特例』と併用することはできません。
    買換え特例は、より高額な物件に住み替える場合に譲渡益の課税を繰り延べる制度ですが、今回のように“より安いマンションに住み替えた”ケースでは、買換え特例の適用が難しいため、3,000万円特別控除の活用を優先するのが一般的です。

    ④ 住宅ローン控除との併用不可について
    3,000万円特別控除を受けた場合、その年に新たに取得した住宅についての『住宅ローン控除』は受けられなくなります。
    つまり、新居に住宅ローン控除を適用したい場合は、3,000万円控除の利用を見送る必要があります。
    両者は併用できないため、税理士と相談の上、どちらが有利かを事前にシミュレーションすることをおすすめします。

    ⑤ 今からご準備いただきたいこと
    • 居住の証明書類（住民票の除票、光熱費の契約履歴など）を準備する
    • 売却時の売買契約書を確認・保管する
    • 取得時の契約書や費用（取得費）明細も確認する
    • 税理士に譲渡所得と控除額のシミュレーションを依頼する
    • 確定申告に備え、関係書類を整理しておく（控除の適用には申告が必要です）

    ご不明点があれば、いつでもご相談ください。

    今後の税負担を軽減するためにも、早めの準備と判断が大切です。

    ご参考となれば幸いです。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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