不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

東京都中央区
投稿日

2025/06/30
更新日

2025/07/02
［1回答］

464 view

住み替え

お世話になります。
2025年４月に　住み替えをし、
2026年の　確定申告の際　3000万と区別控除を使う予定です。

但し　住み替えしたところがあまり気に入っておらず、もう一回住み替えしようかと思っておりますが、　いつ買い替えたら　3000万特別控除使えますか。

昨日不動産に査定してもらったら　、買ったより1，000万高くなっておりました。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/07/02
ご相談拝見いたしました。

【ご相談内容の整理】
・2025年4月に住み替えを実施
・2026年の確定申告で「譲渡所得の特別控除（いわゆる3,000万円特別控除）」の利用を予定
・買い替えた現在の住まいが気に入らず、再度の住み替えを検討中
・査定額が購入時より1,000万円高くなっている

下記に、関連する一般的な制度の概要を提示します。

※必ず、税理士にご自身でご確認の上、ご判断をお願い致します。

▼一般的な3,000万円特別控除の概要

以下の条件を満たせば、居住用財産の譲渡に関する3,000万円特別控除が使えるとされています。

【主な適用条件（一般的な解釈）】
1. 自宅として使っていた物件であること
2. 譲渡年の1月1日時点で所有していたこと
3. 譲渡日から遡って「住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで」に売ること
4. 親族などへの売却ではないこと
5. 過去にこの特別控除を使ってから「2年を経過」していること

→ 今回は触れませんが、同年確定申告時に住宅ローン控除をご利用の場合は、3000万控除が利用不可となる注意点、買い替え特例検討の場合にも同様に留意すべき点ありますので、ご注意下さい。

国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

国税庁　土地・建物（住宅ローン控除等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/bunya-tochi-tatemono.htm?utm_source=chatgpt.com

国税庁　No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
→共通の適用要件番号6を参照
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

▼「次の買い替え」時期の考え方

【再度の売却で3,000万円控除を使える可能性があるのは？】

特に注意すべきは、「2年ルール」と呼ばれる以下の点です。

この特例を使うと、その後2年間は同じ特例を使えない。

そのため、2026年の申告（2025年の譲渡分）で特例を使った場合、再度この特例を使えるのは「2028年の譲渡分（2029年の確定申告）」以降とされるのが一般的です。

▼検討できる選択肢

① 2026年の確定申告で特例を使う
→ 次回売却は2028年以降にずらす
→ 現時点では売却益が1,000万とのことですが、再度の価格推移にも注目

② 2026年は特例を使わず、将来の大きな利益に備える
→ 仮に今後さらに値上がりしそうなエリアであれば、あえて今回使わずに「次回の売却」に使う選択肢も。

③ 特例を使わずとも「買い替え特例」など他の制度との比較検討
→ 損益通算や繰越控除なども含め、税理士との相談が不可欠です。

▼ご留意点（税理士との連携をおすすめする場面）

・「譲渡所得の算定」や「取得費加算の可否」などは、税額に大きな影響を与えるため、税理士へのご相談が安心です。

・現行制度では3,000万円特別控除は何度でも使えますが、お伝えの通り間隔制限があります。
・相場が上昇しているエリアでは、売却のタイミングと控除の使い方が資産形成に直結します。

▼最後に

住み替えの自由度と税制優遇の最大活用のバランスはとても密接なテーマです。

今回のように不動産の価値が上がっている場合は、タイミング次第で大きな税務上の差が出ることもあります。

税理士や不動産専門家と相談の上、判断されるのが良いかと思います。※非常にセンシティブな内容につき、必ずご相談されることをお勧めします。

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁
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