不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

神奈川県横浜市保土ケ谷区
投稿日

2025/07/01
更新日

2025/07/01
［1回答］

752 view

相続したマンション、未登記の増築部分があると言われた

亡くなった父から相続したマンションを売却しようとしたところ、不動産会社から「一部が未登記」と指摘されました。
父が趣味で増築した部分で、確認申請も出していないようです。
このままでは売却できないのでしょうか？また、どんな手続きが必要になるのでしょうか？

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/07/01
ご相談ありがとうございます。

「未登記の増築部分がある」と言われたとのこと、驚かれたのではないでしょうか。

まずご確認したいのは、その増築部分がどのような構造・用途で、どこに増設されたかによって、対応が大きく異なるということです。

例えば、バルコニーやサンルームのような軽微なものなのか。

あるいは、部屋数が増えるような本格的な鉄筋コンクリート造の増築なのか。
また、共用部分や敷地の境界を越えてしまっているのかどうか。

こうした点によって、法的な扱いや、後に必要となる手続きはまったく異なってきます。

▼どういった可能性があるのか（代表的なケース）

ひとつ目は、
建築確認が取られていない、いわゆる違法建築の状態になっているケースです。
建築基準法上、既存建物の増築には確認申請と完了検査が原則として必要です。
それがされていないまま工事が行われていた場合には、違反建築物とみなされる可能性があり、買主が住宅ローンを使えなくなるなどの影響が出ることがあります。

ふたつ目は、
そもそも法務局に登記されていない、未登記建物の状態です。
この場合は、建築士による現況調査と図面の作成が必要となり、登記補正（表題変更登記や合併登記など）を行う流れになります。

三つ目として、
特にマンションの場合に多いのが、共用部分を勝手に使ってしまっているケースです。
たとえば共用廊下を塞いで部屋を広げていたりすると、区分所有法や管理規約に抵触する可能性があり、管理組合との調整が必要になります。

　

▼必要になる手続きの一般的な流れ

まずは、
建築士など専門家による現地調査と図面の作成を行います。

次に、
役所で建築確認申請の履歴や合法性の有無を確認します。
未登記であることが判明した場合には、法務局で表題変更や増築登記の手続きを行います。

また、違反の程度によっては行政（建築指導課）との協議や是正措置が必要になるケースもあります。

マンションの場合は、管理組合の承認や規約上の整理が別途求められることもあります。

▼注意しておきたい点

現況のままでも売却ができないわけではありませんが、その場合は「現況有姿」での取引、かつ「契約不適合責任免除」が前提になるケースが多く、価格が下がったり、売却に時間がかかったりする傾向があります。

可能であれば、事前に事実確認、必要に応じて合法性を確認し、登記や必要な是正を済ませた上で売却に進む方が、売却条件は有利になりますし、買主の安心にもつながります。

ご参考となれば幸いです。

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